Пора! Пора! Порадуемся…
Почему пора?
Закон подлости действует так же неумолимо, как и закон всемирного тяготения… Вот почему кот рассаду на окне сожрал, а специально купленную для него в зоомагазине траву не ест?
Жена купила коврики с шипами на подоконник, чтобы кот не мог подобраться к посадкам. Жуткие шипы, даже смотреть на них страшно. Однако на этого паразита (кота) они не произвели ни малейшего впечатления — он как-то ловко умудряется ставить лапки между шипами. Пришлось рассаду перебазировать в квартиру дочери. Все-таки не в тропиках живем, чтобы получить урожай на дачном участке в нашем климате, требуется многоступенчатый процесс ухода за растениями. Зато никаких тебе цунами, землетрясений, ураганов и прочих торнадо… Да и когда дождь идет полгода, тоже «не айс», впрочем, как и испепеляющий зной… Так что, пожалуй, на Урале все же лучше, не будем пенять на климат, не так уж он и суров, дело привычное.
Впрочем, человек — такая «зверушка», ко всему привыкает. Я про экономический «климат», начнешь вспоминать кризисы за последние лет 35, так со счету можно сбиться… То дефолт, то пузырь «доткомов» лопнет, то ипотечный кризис в США…
И сейчас штормит порядком — ключевая ставка ЦБ 21% — минимум в три раза больше относительно «нормальной» величины… Я уже писал о своем отношении к этому, повторяться не буду.
Попробую чуть-чуть посмотреть вперед, оценить ближайшие перспективы, куда эта «кривая» выведет? Я, естественно, про рынок недвижимости, поскольку он мне ближе и понятнее, с одной стороны, с другой — многим небезынтересны его перспективы.
В периоды высокой турбулентности рынка особое значение приобретает правильный выбор времени момента покупки. Недвижимость — не рынок акций, конечно, волатильность (колебания) поменьше, но тоже момент может влиять весьма существенно — сегодня есть скидка, а завтра уже нет. И поскольку квартиры — это, пожалуй, самый дорогой «потребительский товар», то даже 5–10% (скидка) — весьма ощутимые деньги.
И сейчас, на мой взгляд, мы как раз приближаемся к точке перелома графика. Не так, как у Ленина — «…вчера было рано, завтра будет поздно», все же процессы в строительстве очень инерционные, но понимать тенденции и быть готовым не повредит.
Соображения нехитрые, другое дело, что общая картина складывается из множества «пазлов», отслеживать которые, если это не твоя профессия, никто просто не станет этим «заморачиваться».
Высокая ключевая ставка повлекла за собой отмену льготной ипотеки — разница между ставками, которую бюджет компенсировал, стала слишком велика.
Что, в свою очередь, повлекло за собой некоторое снижение спроса и объемов продаж квартир. Во второй половине прошлого года, по оценкам аналитиков, примерно на 20%.
Следствием этого является замедление темпов строительства. По данным Росстата, в январе-феврале этого года объем ввода жилья снизился на 17,6%.
А значит, и запуск новых проектов сокращается. Ведь «чтобы купить что-то ненужное, надо продать что-то ненужное». Например, чтобы купить земельный участок для нового строительства, надо продать квартиры в уже строящихся домах. Согласно исследованию Банка ДОМ.РФ, за январь-февраль стартовало новых проектов на 31% меньше, чем в прошлом году. Прогноз на 2025 год — снижение на 35%. Что со временем выльется в снижение объема предложения на рынке, что повлечет за собой рост цен.
Какие еще факторы действуют на рынок?
Все та же ключевая ставка, вид сбоку — застройщику сейчас проще дать умеренную скидку, чем кредитоваться условно под 25% — кредит все равно отдавать надо, кроме того, берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда.
Конечно, все мы с большой надеждой следим за переговорным процессом — очевидно, что высокие текущие затраты бюджета являются первопричиной инфляции, с которой ЦБ пытается бороться высокой ставкой.
Надеемся на позитивные изменения и снижение ключевой. Что в свою очередь скажется и на ипотечных ставках (рост спроса), что на фоне падающего объема предложения (см. выше) может повлечь за собой рост цен.
Да, ставка пока третий месяц остается без изменений, но банки уже начали снижение ставок по вкладам, и процесс этот будет только усиливаться — рано или поздно все же доживем до снижения ключевой. А значит, какая-то часть этой огромной денежной массы (более 57 трлн руб.) перетечет на рынок недвижимости — еще один из факторов роста спроса.
Что здесь, на мой взгляд, важно понимать? Я ведь не зря начал с закона подлости — наблюдая за действиями регулятора длительное время, я склонен предполагать, что снижение объемов строительства, с одной стороны, и рост спроса, вызванный вышеперечисленными факторами, с другой, «встретятся» в самый неподходящий момент, и …«хотели как лучше, получилось как всегда». Как минимум потому, что рост себестоимости строительства по причине инфляции никуда не денется. Ну то есть рано или поздно все это выльется в очередной скачок цен на недвижимость. Буду рад ошибиться.
Это я к чему? Сейчас, на мой взгляд, наступает оптимальное время для покупки недвижимости.
Я конечно, про свое. Про свое, про Жилой квартал «Федерация», но это все в равной степени верно и про весь рынок в целом. Так что, коллеги, которые читают этот текст, — если у вас после этой публикации будет заметен рост продаж (через 2–3 недели), не забудьте сделать мне авторские отчисления. Шучу.
 Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации |
|---|
Так вот, про рынок, на примере «Федерации».
Сокращения предложения пока нет, еще строятся дома, заложенные 1–2 года назад, и генерируют приличный объем. В частности, в завершающей секции «Федерации» из 208 квартир продано 105, осталось, соответственно, 103 (из 999 квартир, которые мы построили во всей «Федерации») – есть из чего выбрать. Раз предложение большое — есть у застройщиков различные стимулирующие программы. В частности, по «Федерации» скидка 9% действует до 01.05.2025 г.*
Возможность порадовать клиентов скидками мы имеем в том числе и потому, что значительная часть объекта построена по «старой себестоимости» — весьма «весомое» свайное поле — 897 свай (размер имеет значение, кто бы что ни говорил) и уже полностью законченный монолитный каркас.
Ставки по вкладам уже начали снижаться, но деньги пока еще не вылились на рынок. Ставки по ипотеке пока «запретительные», но размер первоначального взноса Банки уже начали снижать, и уже Правительство (Хуснуллин М. Ш.) готовит предложение на Президиум Госсовета по поддержке отрасли… При этом «точка перелома» по «Федерации» уже пройдена — перед Новым годом по акции предоставлялась скидка 10% и кладовка в подарок, а сейчас только скидка 9% при стабильном росте строительной готовности объекта.
Вот такая картина… А выводы? Ну а выводы каждый сам для себя сделает конечно, я свое мнение не навязываю — просто мне вот так представляется.
С уважением, Моисеенко Ю. В.
* предложение действует до 01.05.2025, количество квартир ограничено, подробности в отделе продаж тел. (343) 363 00 91
| Застройщик: ООО Специализированный Застройщик «ПРОСПЕКТ ФЕДЕРАЦИЯ». |
