Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Набиуллина призвала вовремя свернуть льготную ипотеку. Как это отразится на строительном рынке

19 января 2021, 09:00
Новости партнеров
Набиуллина призвала вовремя свернуть льготную ипотеку. Как это отразится на строительном рынке
Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации
Рассказывает генеральный директор ООО «Проспект – Групп» Моисеенко Юрий Владимирович.

Госпрограмма кредитования под 6,5 % должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

Это не модный нынче «наезд» на власти (финансовые в данном случае) — прошу понять меня правильно. Читал притчу о рыцарях: два рыцаря на пиру поспорили, какого цвета щит висит под сводами замка? Один говорил красный, другой — зеленый. Пирушка затянулось далеко в ночь, темно, и рассмотреть в моменте возможности не было. Кровь горячая, да еще и подогретая — пир же — копья в руки, вскочили на коней, бах! — два трупа. Утром рассвело, собутыльники рассмотрели — щит с одной стороны зеленый, с другой красный.

Я понимаю, что г-жа Набиуллина смотрит на щит со своей стороны (борьбы с инфляцией) и явственно видит красный цвет. Эта статья — о том, что он двухцветный, и это надо учитывать.

Я не тешу себя иллюзией, что эта статья прямиком попадет на стол людям, влияющим на принятие решения. Но — делай что должен, и будь что будет. Бог даст, «Эйва услышит»…

В прошлый раз, правда, ей (Эйве) потребовалось три с половиной года и эпидемия, чтобы услышать — статью о необходимости господдержки ипотеки и снижения ставок я написал в ноябре 2016 г.

Так что все сходится — в любом случае ближе к 24-му году это (снижение ставок) станет актуально. Если ставку по ипотеке все же поднимут, то к тому времени (стройка — очень инерционный процесс) уже проявятся последствия, так сказать, «жареный петух клюнет», ну и в любом случае вероятность применения опробованного рецепта (снижения ставок) перед выборами возрастает.

Теперь о последствиях повышения ставки, для начала текущая диспозиция:
Резкое (с девяти до шести с половиной, т. е. почти на треть) снижение ставки повлекло за собой резкий рост цен на жилую недвижимость, в полном соответствии с законами экономики — рост спроса при стабильном/снижающемся объеме предложения (инерционность стройки!) — влечет за собой рост цен.

И жадные «редиски — застройщики» здесь ни при чем — это происходит практически «автоматом» — если продажи превышают потребности в финансирование стройки — цены растут. Реализация рыночного закона в практической плоскости. Если мне надо на стройку 50 млн в месяц, а я наторговал 50 млн за две недели — какие варианты?

Если ветер в паруса дует сильнее — корабль плывет быстрее. Нет, ну можно теоретически спустить паруса… Как долго акционеры позволят управлять кораблем такому капитану — вопрос риторический.

Но не спешите считать деньги застройщиков, резкие скачки ни к чему хорошему не приводят — если происходит бурный рост цен на недвижимость — непременно жди роста цен на стройматериалы. Что мы, собственно, и наблюдаем — стоимость арматуры выросла на 50%, при том что квартиры — примерно на 15. Рьяные поборники борьбы с инфляцией радостно воскликнут — ага, вот видите, работает инфляционный эффект домино! Ответ на это простой (к сожалению, неприменим в текущей ситуации) — а не надо делать резких движений! А как вы хотите — на треть! шандарахнуть ставку — вы ждали другого? Все прямо как по учебнику. Черный такой, как сейчас помню — «Экономикс».

Кроме того, не совсем верно рассматривать динамику цен на изолированном отрезке времени. Ведь если идти вперед, глядя только себе под ноги, периодически будешь набивать шишку на лбу. За последние 5 лет инфляция накопительно составила 31%, а рост цен на квартиры (Екатеринбург, данные УПН), с учетом роста за три квартала 2020-го — только на 27%. Можно сказать, что в результате приведения одного из существенных факторов рынка (ставки по ипотеке) к «нормальной» величине цены на недвижимость достигли «нормального» уровня.

И главное — а что важнее? Денежная политика, она ведь для обеспечения роста экономики? Это ведь не вопрос яйца и курицы, это телега и лошадь, что впереди — все понятно. Вы что выберете, кусок хлеба или денежный эквивалент (перед ответом ничего не есть двое суток!). Деньги — в лучшем случае резаная бумага, а сейчас в основном электроны на сервере в Центральном банке. Приспособление, придуманное человечеством для оптимизации оборота товаров и услуг. На морозе что предпочтете — валенки и шубу, или электронами на сервере согреваться будете? Подробно, с цифрами, я на эту тему «растекался по древу» в прошлой статье, повторяться смысла нет. Коротко: причин инфляции, как известно из экономической теории, пять. В данном контексте работает следующая: чрезмерное расширение денежной массы за счет массового кредитования. То есть денежная масса > товарной. Количество денег (спрос) увеличилось, а товара (предложения) нет. Не успело просто. Уж извините, снова повторю: стройка — штука инерционная. Госпожа Набиуллина, естественно, говорит о том, на что она может влиять — о левой части (не) равенства. Но ведь есть второй вариант — увеличить предложение. Вот об этом и хотелось бы поподробнее.

Вернемся к снижению ставки по ипотеке. Конечно — ситуация, вызванная коронавирусом, была чрезвычайная и требовала чрезвычайным мер, и спасибо огромное, что это было сделано.
Но — за все надо платить. Однако шарахаться в обратную сторону, раскачивая лодку, на мой взгляд, не лучший вариант. К чему приведет снижение ставки? Текущая ситуация — цены выросли ровно настолько, чтобы покупательская способность на квартиры вернулась к исходному уровню. Что, собственно и должно было произойти. В этом нетрудно убедиться, немного поупражнявшись с ипотечным калькулятором — ежемесячный ипотечный платеж сейчас, при сниженной ставке 6,5%, но выросших ценах на квартиру (я взял конкретную для примера) в точности равен сумме ипотечного платежа в марте, при ставке на ипотеку 9% и цене квартиры на 15% меньше. По нашим объектам произошел ровно такой рост. Сумма платежа совпадает практически до копеек.

Можно уверенно утверждать, что дальше цены расти не будут. Более того — поскольку реальные доходы за этот год снизились, то и объемы продаж снизятся, а за ними и цена. Но это не будет происходить так, что сегодня цена была допустим, 100 тыс. руб. за квадратный метр, а завтра она будет 90. Нет, механизм другой. Цена квартир растет от этапа «на котловане» с ростом готовности до уровня стоимости готового жилья. В разных локациях по-разному, зависит еще от сроков строительства, от общей ситуации на рынке, но можно примерно в общем принять 10% рост. Тогда, в нашем примере, если цена «на котловане» 100, готовое жилье должно стоить 110. Но поскольку объемы продаж упадут, резона повышать цену в ходе строительства не будет — как повышать, если продажи и без того низкие и придется деньги одалживать в банке — ситуация обратная той, которая описана в пассаже про «редисок». Таким образом, цена в 100 сохранится вплоть до стадии полностью готового жилья. Вследствие этого средняя цена снизится. Но понятно это будет и найдет свое отражение в статистике, только когда дом будет построен, т. е. в лучшем случае через год. Естественно, вырастут сроки реализации проектов, чтобы продать весь объем квартир в доме, потребуется больше времени. Вторая сторона той же самой монеты. А значит, отодвинутся, «размажутся» сроки начала новых проектов — чтобы что-то купить (новые земельные участки), застройщику надо сначала что-то продать (построенный объект). Ну то есть новые проекты мы сможем начинать реже, поскольку старые будут реализовываться дольше. А раз реже, то за единицу времени (год, например) количество будет меньше. Простая арифметика. Простые рыночные законы — поскольку доступность жилья вернулась на исходный уровень, а доходы упали, упадет и предложение, через какое-то время (инерция) система неизбежно придет в равновесие.

Теперь давайте наложим на эту ситуацию увеличение ставки по ипотечным кредитам. Вышеописанный негативный сценарий надо умножить на два.

Что же делать? Перед тем как отвечать на этот вопрос, сделаем небольшое «лирическое отступление». Точнее, «углубление».

Как вы лодку назовете — так она и поплывет.

«Льготная» ипотека — это относительно чего она льготная? Относительно действовавших на начало апреля (начало локдауна) ставок — да, конечно, льготная.

Но… Срочную службу в армии, два года, я служил в артиллерии. Есть такой прибор, буссоль, что-то вроде теодолита. Для того чтобы привязаться к местности, задать точку отсчета, а потом уже от нее наводить орудие. Чтобы по своим ненароком не шмальнуть.

Так вот, насчет точки отсчета: ипотека в среднем по миру стоит примерно +2% к инфляции. С учетом того, что средний срок ипотечного кредита до погашения по факту — семь лет, ориентироваться надо на прогнозный уровень инфляции на эти семь лет. И в этом свете шесть половиной процентов совсем не выглядят льготными, вполне есть еще потенциал для снижения.
Сейчас немного насмешу вас — скажу о справедливости. Вроде бы мы говорим об экономике, при чем здесь справедливость?!

Рынок определяет уровень ставок… Ну да, но — вы же регулятор этого рынка!

И переплачивать более 2% сверх уровня инфляции — несправедливо. Что-то не так отрегулировали. Посмотрите мировую практику, опять же. Почему в развитых странах люди платят 2% сверх инфляции (а то и меньше), а мы (россияне) должны платить больше?

Обычный человек, без экономического образования, вряд ли формулирует это так явно. Но подсознательно ощущает, чувствует, уж в этом не сомневайтесь! После снижения ставки до 6,5% сумма ежемесячного платежа снизилась на 17% (калькулятор), сейчас, как уже было отмечено, за счет роста цены вернулась к исходному значению, значит, в среднем за период снижение суммы платежа составило ½=8,5%. А объем ипотеки на строящееся жилье вырос вдвое! Цифры этот феномен не объяснят — дело в справедливости. И переплата более 2% сверх инфляции — это еще одна, не единственная, к сожалению, «ложка дегтя» в отношении простых граждан к государству. Мы (люди старше 50) с детства привыкли гордиться своей Родиной. Да, выпало нам жить в эпоху перемен — впрочем, когда было иначе? И ведь нам есть чем гордиться и сейчас, хотя бы тот факт, что мы первыми разработали вакцину, дорогого стоит! Но много еще предстоит сделать, чтобы вернуть россиянам чувство гордости за отчизну на прежний уровень. И база, фундамент, для позитивных изменений в жизни и сознании граждан — справедливое отношение государства. Это мое глубочайшее убеждение. Уверен, если вы как следует задумаетесь над этим, непременно придете к такому же выводу. Я не буду здесь подробно останавливаться на этом — тема очень глубокая, не то что на отдельную статью, на книгу тянет. Но я не писатель. В праздничные каникулы только есть время черкнуть пару строк…

Но вернемся к ставкам по ипотеке и вечному вопросу — что делать? Опять же экономическая теория говорит нам о том, что чтобы цены не росли, а в перспективе и снижались, необходимо увеличить предложение. И оно будет увеличено — 2020 г. для застройщиков был хорош. И это, я не сомневаюсь, найдет свое отражение в количестве полученных разрешений на строительство в 2021, 2022 годах. Время быстро идет, так что скоро это будет легко проверить. Но важно, чтобы это растущее предложение не погасло, столкнувшись с падающим спросом. Самое очевидное — не повышать ставку ипотеки, а в перспективе необходимо и понижать ее, хотя бы на полпроцента в год. Стимульнули — выросли в объемах — стимульнули дальше. Метод как у культуристов: покачался, поел, отдохнул. Покачался и т. д... Рост результатов гарантирован.

Наверняка скажут — а, застройщик, что его слушать — понятно, он преследует свои «шкурные» интересы… Во-первых, это нормально. «Эгоизм как основа всякого общества» — Ле Дантек, 1911 г.

Во-вторых — кому война, а кому и мать родна — высокие продажи 2020-го года полностью обеспечили финансирование всех строящихся в настоящее время компанией проектов. Так что если ставку все же поднимут и продажи упадут, для нас это как пиво утром — не только плохо, но и хорошо (не пью совсем уже шестой год, но еще помню). Тогда земля будет стоить подешевле. Так что я, конечно, и за себя радею, в долгосрочной перспективе, но в не меньшей степени и за отрасль (страну) в целом. И я даже пытаться не буду измерить, сколько в этой статье собственного интереса и патриотизма, 30 на 70 или наоборот. Потому что это одно и то же. Даже Кудрин уже заговорил, что с предпринимателями надо носиться как с хрустальные вазой. Все мы хотим видеть нашу страну сильной и богатой. А для этого надо — всего-то! — больше производить. В нашем случае больше строить. А построим мы ровно столько, сколько у нас купят. Больше произвели — больше продали — больше налогов — сильнее государство.
Так что просьба не резать курицу, несущую яйца. Пусть даже не золотые, а бетонные.

Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации

Отдел продаж ЖК «Мельница»:

Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефон: +7 (343) 363–00–02
Режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00, сб-вс с 10:00 до 16:00.
Официальный сайт: melnitsa.su

Продажи осуществляются в соответствии с Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайтах наш.дом.рф и melnitsa.su.
Застройщик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ»

Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации

Офис продаж ЖК «Квартал Федерация»:

Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефон: +7 (343) 363–00–91
Режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00, сб-вс с 10:00 до 16:00.
Официальный сайт: prospect-federation.ru

Продажи осуществляются в соответствии с Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайтах наш.дом.рф и prospect-federation.ru.
Застройщик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПРОСПЕКТ ФЕДЕРАЦИЯ».

Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации

Офис продаж КП «Золотой камень»:

Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефон: +7 (343) 363–01–52
Режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00, сб-вс с 10:00 до 16:00.
Официальный сайт: zolotoikamen.com
Застройщик — ООО «Проспект «Золотой камень»