«Сейчас — время покупателя». Что на самом деле происходит с рынком жилья

— Последние годы льготная ипотека во многом стала инвестиционным продуктом. При низкой ставке кредита и высокой доходности депозитов недвижимость превращалась в инструмент. Люди входили в сделки не столько для того, чтобы улучшить жилищные условия, сколько чтобы воспользоваться возможностью.

Рынок под эту модель подстроился. В декабре и январе мы увидели ее пик. Продажи шли на максимуме. Я пересчитал сделки: 75 из 100 — маленькие студии под льготную ипотеку. Это был не рынок улучшения условий — это был рынок инструмента.

С 1 февраля эта история закончилась. Продажи снизились почти вдвое. Это честная цифра. Но изменилась не только динамика — изменилась структура спроса. Сегодня 75% сделок — это просторные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Это покупки для жизни. Для себя. Для семьи.

И я скажу честно: мне на этой территории гораздо комфортнее. Это настоящий рынок. Совершенно другой разговор с покупателем. Он приходит не за схемой и не за инструментом. Он выбирает, где будет жить его семья. Это другой уровень ответственности — и для него, и для нас.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Но у честного рынка есть и другая сторона. Он медленнее. Он требует запаса прочности. Сегодня мы действительно продаем меньше, но стабильнее. И главное — мы к этому моменту подошли подготовленными.

Высокие продажи конца прошлого года позволили серьезно наполнить эскроу-счета по всем текущим проектам. Это значит, что ближайшие полгода мы спокойно строим без дополнительной финансовой нагрузки и без авральных решений. Дома, которые начали во второй половине прошлого года, уже выходят под крышу. А дом «под крышей» продается сегодня лучше, чем дом в котловане.

И именно поэтому мы не собираемся выходить на новые проекты в прежнем темпе. Рынок стал медленнее — значит, и девелопер должен работать иначе. Сегодня мы не заходим на площадку «вслепую». Сначала — предварительное бронирование. Смотрим, как реагирует покупатель. Есть устойчивый спрос — ускоряемся. Нет — притормаживаем.

Разрешение на строительство действует 5–7 лет. Это не история «надо срочно выкопать котлован». У нас есть время принимать взвешенные решения. Сейчас выигрывает не тот, кто быстрее всех запускает квадратные метры, а тот, кто умеет управлять темпом.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

И именно поэтому разговоры о ценовой войне я считаю беспочвенными. Я часто слышу: «Ну, подождите, сейчас у всех сложно, начнут снижать цены». Не начнут. Строительство сегодня полностью завязано на банковском проектном финансировании. У каждого застройщика есть согласованная финансовая модель и ценовые параметры. Снижение цены на 10% не создаст нового платежеспособного спроса — но разрушит экономику проекта.

Квартира — это самое дорогое приобретение в жизни человека. Это не покупка, которая может подешеветь на 50 или 70 процентов. Такого на рынке просто не бывает. А снижение на 10% для человека, который не готов к покупке, ничего принципиально не меняет.

А продавать дешевле себестоимости никто не будет. Да, маржа снижается. Да, процентная нагрузка давит. Именно поэтому ценового обвала не произойдет. Но это не значит, что баланс сил не изменился. Он изменился. И сегодня это рынок покупателя.

И здесь есть важная деталь. В прошлом году спрос был сосредоточен на маленьких площадях — под льготные программы. Но строим мы всегда весь набор квартир. В каждом доме есть и студии, и большие форматы.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

В результате сегодня на рынке сформировался хороший выбор именно семейных планировок. Просторные кухни-гостиные, две спальни, два санузла, продуманные входные зоны, гардеробные. Это не история про минимальный входной билет. Это про жизнь.

Вопрос только в том, когда на этот продукт включится массовый спрос. И вот здесь главный фактор года — не ипотека. Есть другой драйвер. И он сильнее любой программы. Это позитивная новостная повестка.

За последние годы у людей накопились огромные средства на депозитах. Пока ставка высокая и нет уверенности в завтрашнем дне, эти деньги лежат в банках. Это рационально.

Но рынок сегодня живет ожиданиями. Мы все напряжены, внимательно слушаем, анализируем. И как только появляется ощущение, что «процесс пошел», что есть понятный горизонт и предсказуемость, поведение меняется.

Мы это уже видели. В прошлом году стоило на короткое время измениться риторике — и в июле–августе продажи крупных квартир выросли кратно. Без льгот. Без субсидий. Люди просто начали принимать решения. Потом фон изменился — и рынок снова замер. Это очень показательно.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Деньги есть. Они никуда не делись. И как только уверенность в завтрашнем дне вернется, они начнут перетекать в недвижимость. Это произойдет быстро.

Сначала уйдет избыточный ассортимент. Затем сократятся скидочные механики и гибкие условия. И довольно быстро начнется движение цены вверх — потому что сегодня она удерживается балансом между растущей себестоимостью и сдержанным спросом.

Как только спрос вернется, этот баланс изменится. Недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет — это видно на любом длинном отрезке времени. Можно построить график за 20–30 лет, и динамика будет очевидной. Поэтому текущий момент — это редкая точка равновесия. Когда выбор еще есть, условия гибкие, а рынок не перегрет.

Именно поэтому я говорю: сейчас — время покупателя. Не потому что все обрушилось. И не потому что нужно срочно бежать и покупать. А потому что есть редкое сочетание: широкий выбор, сбалансированная цена, гибкие условия и спокойный темп рынка. Есть возможность сравнить, подумать, принять решение без давления.

Когда ситуация изменится — а она изменится — темп снова станет другим. И времени на раздумья будет меньше.

И еще один важный момент. Сегодняшняя модель рынка защищает покупателя. Деньги по эскроу не передаются застройщику до ввода дома в эксплуатацию. Это принципиально другая система, чем десять лет назад.

Да, у отдельных компаний могут возникать сложности — особенно у тех, кто рос слишком быстро. Первая половина года многое покажет. Но для покупателя ключевое — выбирать проект высокой степени готовности, зрелую локацию и понятный продукт.

Фото: Антон Буценко, 66.RU