Крупнейший в России девелопер «Самолет» обратился к правительству с просьбой о господдержке, пишет РБК со ссылкой на письмо гендиректора компании Анны Акиньшиной в адрес премьер-министра, главы кабмина Михаила Мишустина.
«С учетом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами, росим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд рублей на срок до трех лет», — говорится в тексте.
Позже в «Самолете» объяснили, что обращение за помощью к правительству во время жесткой денежно-кредитной политики — «нормальная рыночная практика», в том числе для крупных предприятий.
«Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании», — добавили представители девелопера.
Многие участники рынка восприняли это обращение как попытку запустить переговоры с потенциальными партнерами и кредиторами. О том, что на самом деле означает письмо «Самолета» и какие сценарии возможны дальше, 66.RU спросил у экспертов на рынке недвижимости.
Основные тезисы:
| |
|---|
В период высокого спроса застройщики покупают много земли, чтобы строить больше недвижимости. Но как только спрос падает, девелоперам приходится принимать незапланированные решения, чтобы сохранить финансовую устойчивость. Обращение к правительству — одно из них, рассказал 66.RU Трапезников.
«Группа «Самолет» в предыдущие годы росла парадоксально быстрыми темпами. Сейчас, очевидно, настал момент корректировки стратегии. Подобные этапы проходили многие федеральные компании. При этом убытки и проблемы принимали на себя не бизнес и не дольщики, а владельцы. Насколько можно судить по обращению «Самолета», его акционеры также готовы брать на себя долю ответственности и рассматривать изменения в акционерном капитале — с обратным выкупом или без него. «Самолет» как бизнес находится в категории too big to fail. Это дает основания рассчитывать на сохранение компании», — сказал Трапезников.
Варианты выхода из ситуации могут быть разными, отмечает Трапезников. «Самолет» работает на чрезвычайно привлекательном столичном рынке, который стратегически интересен множеству игроков. Обращение к правительству эксперт считает сигналом рынку.
По его оценке, наиболее вероятный сценарий развития ситуации выглядит следующим образом:
В то же время, подчеркнул Трапезников, для застройщиков, работающих в Екатеринбурге, подобных рисков он не видит и системного кризиса не ожидает.
«Абсолютное большинство региональных игроков ведут умеренно консервативную политику и не допускают избыточной закредитованности. Кроме того, банки, работающие в регионах, сами по себе гораздо более осторожны в оценках и служат дополнительным фильтром — гарантом того, что в нужный момент жадность не победит страх. Я не ожидаю системного кризиса. Нельзя гарантировать, что кто-то еще не обратится за помощью, но институционально рынок сегодня защищен. Механизм эскроу и банковское проектное финансирование обеспечивают защиту дольщиков. Рисков массовых недостроев я не вижу — на этом уровне государство нас уже застраховало», — резюмировал глава «Гильдии строителей Урала».
| |
|---|
Девелопер «Самолет» стал первым, кто публично обратился за помощью, но, по оценке эксперта, вряд ли он единственный участник рынка, испытывающий подобные проблемы.
«Рынок новостроек с 2020 года жил в условиях постоянной государственной поддержки через льготное ипотечное стимулирование. Именно господдержка исказила реальное восприятие возможностей рынка жилья, снизила чувствительность к риску как со стороны девелоперов, так и со стороны тех, кто их финансировал», — заявил Хорьков в своем телеграм-канале.
Работа в таких «парниковых условиях», считает аналитик, привела к тому, что часть компаний утратила способность объективно оценивать экономические перспективы, платежеспособность покупателей и собственные финансовые ограничения. В результате на рынке сформировалось завышенное ощущение устойчивости и уверенность в собственной исключительной роли в экономике, которая не всегда подтверждается реальными рыночными условиями, подытожил Хорьков.
| |
|---|
Основная доля застройщиков сейчас находится на грани рентабельности, уверяет Александр Матофаев. Спрос падает, а расходы застройщиков (на покупку земли, содержание команды, брокеридж и банковские расходы) растут. В итоге на проектах зарабатывают не застройщики, а банки.
«Сегодня единственный выход для застройщиков идти на субсидирование процентной ставки. Но это опять очень дорогие деньги для застройщика — очень высокий банковский процент. Фактически девелопером в стране является не застройщик, а банк. Порядка 20% от стоимости квадратного метра — это доход банка. Который зарабатывает на нем несколько раз», — сообщил 66.RU эксперт.
По его словам, сегодня застройщик находится «между молотом и наковальней»: с одной стороны — обязательства перед банками и государством, с другой — слабый, а местами отсутствующий платежеспособный спрос населения.
Стоимость квадратного метра жилья формируют три фактора:
Чтобы реально помочь застройщикам стоит обратить внимание на них, считает Александр Матофаев. Например, снизить стоимость земли при реализации проектов КРТ, запустить какие-то специальные целевые программы с привязкой к территории. Подобные программы действуют на Дальнем Востоке, в ДНР и ЛНР. Еще один вариант — введение финансовых мораториев, предоставление льгот на год-полтора для застройщиков.
Авторы текста: Кирилл Смоленцев, Владислав Аскариди, Михаил Старков