Застройщики становятся управляющими. Девелопер, юрист и банкир объясняют, зачем это нужно

Ярко выраженный акцент властей на комплексное развитие территорий (КРТ) дал старт масштабной трансформации строительной отрасли. Законодательство больше не стимулирует точечную застройку. Власти требуют создания полноценных кварталов с готовой инфраструктурой — школами, детскими садами, парками, дорогами и коммерцией. Эта модель призвана избавить города от хаотичной застройки и создавать комфортную среду с самого начала.

Застройщики выходят за границы простой модели «построить и продать» в пользу сложного управления проектами, объединяются для создания крупных локаций и берут на себя социальные и экологические обязательства. Преимущество в том, что покупатель получает не просто квартиру, а место в готовой, продуманной среде. Школа и детский сад будут построены одновременно с домом, а двор станет местом для прогулок, а не временной стоянкой для строительной техники.

Это привело к появлению новых бизнес-моделей, где ключевым активом становится не земля и капитал, а управленческий опыт. Одной из таких моделей является fee-девелопмент, когда компания выступает в роли профессионального менеджера проекта.

Михаил Губин, директор по развитию ГК «Гринвич-Недвижимость»:

— Компания «Малышева 73» (на рынке недвижимости представлена брендом «Гринвич-Недвижимость» — прим. ред.) уже давно позиционировала себя как мастер-девелопер, но сейчас мы переходим к модели fee-девелопмента. Это означает, что мы берем на себя полное управление проектом — от поиска и приобретения земли до подготовки документации и взаимодействия с банками — за фиксированное вознаграждение, не вкладывая собственных средств. Мы становимся для партнера гарантом, минимизируя его административную нагрузку. При этом мы стремимся к тому, чтобы партнер успешно реализовал проект, поэтому во многих случаях берем на себя ключевые риски, разрабатывая совместно с банками специальные механизмы защиты.

Фото: Георгий Сапожников для 66.RU

Новые форматы сотрудничества в строительной отрасли, такие как партнерства в рамках КРТ, несут за собой серьезные юридические риски, которые уже активно используются в судебной практике. Один из ключевых — это признание сделок между связанными сторонами нерыночными.

Павел Кирсанов, руководитель практики «Реструктуризация и банкротство» КА «Регионсервис»:

— Если крупная компания системно предоставляет своим подрядчикам льготные условия — например, завышенную цену контракта, минимальный залог или особые сроки оплаты — суд может расценить это не как рыночное взаимодействие, а как способ передачи активов и уклонения от обязательств. Это создает прямую угрозу субсидиарной ответственности для контрагента, даже если он сам понес колоссальные убытки, — как в случае с банками, финансировавшими проекты. Суды исходят из предпосылки, что такие действия свидетельствуют о взаимозависимости, и требуют возмещения убытков другим кредиторам.

Фото: Георгий Сапожников для 66.RU

Для конечного потребителя, покупателя жилья, эта ситуация имеет двойственный эффект. С одной стороны, повышенное внимание к прозрачности и надежности партнеров в долгосрочной перспективе делает весь процесс строительства более предсказуемым и безопасным. С другой — любая юридическая неопределенность вокруг застройщика потенциально может повлиять на сроки и стабильность реализации проекта, в котором он участвует.

Сами банки из пассивных кредиторов превращаются в активных участников крупных строительных проектов. В рамках КРТ они поддерживают сложные структуры партнерских взаимоотношений, включая соглашения о софинансировании обязательств по благоустройству.

Павел Каща, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами по финансированию недвижимости Свердловского отделения Сбербанка:

— Fee-модель, при которой девелопер выступает в роли профессионального управляющего проектом, но не инвестирует собственные средства, набирает популярность в Москве и имеет все шансы на успешное распространение в регионах. Fee-девелопер берет на себя управленческие и строительные риски, а финансовые риски (по привлечению средств для строительства) остаются на инвесторе (заказчике). Такие клиенты, которые готовы участвовать своими средствами при реализации проектов, интересны банкам, потому что этот фактор снижает риски для финансовых организаций.

Фото: Георгий Сапожников для 66.RU

Для конечного потребителя это означает повышенную гарантию надежности. Финансирование проекта контролируется банком, который заинтересован в его успешном завершении, что снижает риск обмана дольщиков и повышает шансы на своевременную сдачу дома.