Одну из последних квартир Ольги Пермяковой — в доме 1958 года, выставленную на сервисные платформы в июле, — купили через три недели. Тем не менее, этот бизнес она сама называет непростым и указывает на множество нюансов, которые могут привести инвестора как к прибыли, так и к провалу.
«На флиппинг берем в основном вторичку — это наша основная специализация»
— Прежде, чем стать флиппером, вы работали в какой-то смежной области?
— Мы с мужем построили на продажу пять домов — это было интересно и приносило доход. Сделали несколько капитальных ремонтов для себя. При этом всегда руководствовались принципом «необходимо и достаточно» — я уже тогда знала, что красивый и некрасивый ремонты стоят одинаково. Меня интересовал дизайн интерьера. Сначала я самостоятельно изучала все, что с этим связано, а когда взяли первый объект под флиппинг, освоила несколько обучающих программ.
— Курсов в интернете достаточно, чтобы всему научиться?
— Если в прежней жизни человек был далек от операций с недвижимостью, маловероятно, что он сходу во всем разберется. Флипперами обычно становятся дизайнеры или риелторы, которые изучили вторичный рынок и представляют, за какую цену можно продать перестроенную квартиру — хороших специалистов очень-очень мало. Третий вариант, наверное, самый распространенный, — это строители с собственной технической базой и бригадами для ремонта квартир.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
| Двухкомнатная «сталинка» в центре Екатеринбурга до и после ремонта. |
— Чем отличается подход дизайнера?
— Мне нравится сам процесс — крутить планировку в программах, оценивать возможные варианты. Почти на каждом показе слышим от людей, что квартира выглядит просторнее, чем они ожидали от такой площади. Мы работаем со светом, цветом, пространством, чтобы получилось «красиво». Важно понять, какая картинка привлечет внимание людей с клиповым мышлением. Квартиры они ищут точно так же, как листают картинки в своих гаджетах — тынс, тынс, тынс. У тебя буквально одна секунда, чтобы человек зацепился взглядом за выставленное фото, выделил его среди десятков других. Тогда он начнет рассматривать объект пристальнее.
— Наверное, в первую очередь покупателя интересует цена.
— Цена, безусловно, имеет значение — вторичное жилье почти втрое дешевле новостроек, но для людей, которые хотят жить в центре и ходить на работу пешком, важно соотношение «цена-локация». Покупателей старого фонда часто привлекают малонаселенный подъезд, зеленые дворы, возможность бесплатно парковать машину. Мы предлагаем ему готовые интерьеры, как это делала IKEA, и в нашем случае он может стать собственником.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Вы переделываете только старые квартиры?
— На флиппинг берем в основном вторичку — это наша основная специализация. С новостройками тоже работали, мне не очень понравилось, хотя опыт был приемлемый. Например, в прошлом году сделали инвест-ремонт в двух студиях по заказу застройщика — они стояли в бетоне и не продавались. У одной из квартир изначально была непонятная планировка. Представьте — дорогая студия площадью 40 квадратов, но абсолютно нефункциональная. Две гардеробных занимали в сумме четверть площади. Обычно студия рассчитана на одного человека — зачем две гардеробные? Мы все перекроили. Застройщик стал показывать наш вариант покупателям, и продал еще несколько квартир.
— Беда советского жилья — устаревшие планировки: узкие коридоры, маленькие кухни.
— Практически любую квартиру можно перестроить и сделать функциональной, хотя встречаются исходные варианты, которые невозможно изменить, не нарушая правил. Мы беремся за перепланировку, которую можно без проблем узаконить — не присоединяем лоджию к квартире, не сносим стену между комнатой и кухней, где готовят на газовой плите (там должна быть дверь или возможность ее поставить), не трогаем капитальные стены. Если в квартире совсем маленькая кухня, и нет возможности ее увеличить, ищем способ расширить пространство визуально — крохотные кухни сразу снижают спрос.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Как можно понять, что ваше предложение заинтересует людей, решивших купить квартиру?
— Состояние квартиры особого значения не имеет — мы все сделаем по-своему. Обычно оцениваем район, двор, учитываем, насколько изношены коммуникации (когда был капитальный ремонт), как выглядит подъезд. На Шейнкмана,19, где в прошлом году мы купили квартиру на первом этаже, подъезд был обшарпанный — чтобы показать товар лицом, пришлось отремонтировать три лестничных марша. Входную дверь в подъезд изнутри обшили деревом, повесили на площадке люстру, по стенам — виды старого Екатеринбурга: мне показалось, это будет атмосферно.
— Сколько времени вы тратите на поиски покупателей?
— Когда мы начинали, квартиры уходили в течение двух недель примерно. Если объект стоял непроданным три-четыре недели, я начинала беспокоиться. А сейчас четыре недели в экспозиции — абсолютно нормальная ситуация. Спрос падает. Флипперам приходится перестраивать стратегию или сидеть со своими объектами по пять-шесть месяцев. Это очень долго для флиппинга. У тех, кто понял, что интересует покупателя, все в порядке. Рынок скорее жив, чем мертв.
— Кто эти люди, предпочитающие новостройкам квартиры в старых домах?
— С целевой аудиторией все непросто — не всегда приходит тот, кого ждешь. За последние полгода мы продали несколько трехкомнатных квартир: евро-трешки с кухней-гостиной или квартиры с отдельной кухней, гостиной и двумя спальнями. На первый взгляд, это варианты для семьи с ребенком или с двумя детьми. На них мы и ориентировались, когда смотрели социальную инфраструктуру — детские сады и школы в шаговой доступности, но оказалось, что трешки пользуются спросом у одиноких людей. Вместо студии в новостройке молодой человек может приобрести себе квартиру в старом доме по сопоставимой цене. Таких клиентов немало в последнее время.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Чем дешевле вы купите квартиру, тем больше прибыли в итоге получите. Пользуетесь тем, что рынок покупателя позволяет диктовать условия продавцу?
— Если речь идет о минимальной рыночной цене, я даже торговаться не стану — сразу внесу задаток и пойду в сделку. А если просят дорого, но объект интересный, и понятно, что может получиться хороший проект, без торга не обойтись. Впрочем, уступать готовы далеко не все. Больше того — если хозяева выставили квартиру на продажу, это еще не значит, что они готовы расстаться со своим жильем. Когда начинаешь делать конкретные предложения, многие идут на попятный, говорят: «Такая корова самому нужна». Сплошь и рядом это происходит. Был случай, когда я два года пыталась договориться с хозяйкой квартиры о продаже — все это время она объясняла, что ищет встречную покупку. Наверное, была не готова к переезду и не пыталась заинтересовать покупателей.
— Зачем терпеть неудобства, если нет намерения продать — покупатели начинают звонить, ходить, смотреть.
— Если квартира ничем не выделяется среди сотен других и ее выставили за рыночную цену, не затопчут эту квартиру с просмотрами. Может, позвонят потенциальные покупатели пару раз в месяц, что для хозяев совсем не обременительно.
«В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда есть элемент лотереи»
— Сколько вы зарабатываете на продажах квартир?
— Идеальный вариант — когда прибыль составляет 95–100% годовых от инвестиций в проект. Мы к этому стремимся, но не всегда получается.
— Аналитики пишут — флиппинг приносит 30% прибыли. Участники рынка прибедняются?
— Не прибедняются — я знаю флипперов, у которых реально доходность 30–35% годовых по их объектам. В среднем по рынку — 50–60%. Чем больше проектов в обороте, тем выше вероятность ошибки. В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда есть элемент лотереи. У моих знакомых был случай — они взяли в новом жилом комплексе квартиру, сделали ремонт, обставили мебелью и объявили о продаже. Через неделю пришла молодая девушка с папой, сказала, что ей все нравится, и квартиру они тут же купили. Вдохновленные быстрой сделкой, флипперы решили повторить успех. Вторая квартира с таким же ремонтом и меблировкой продавалась уже семь или восемь месяцев. В итоге цену пришлось снизить, чтобы выйти из проекта, флипперы даже потерпели убыток. Налицо типичная ошибка выжившего — видеть закономерность там, где речь идет о совпадении. Если бы интересанты названивали с утра до вечера, другое дело. А девочка с папой могли прийти и через полгода.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Что может помешать флипперу заработать 100% годовых?
— На доходность влияет множество факторов. Для меня сейчас самые важные — это правильный выбор объекта и работа с адекватной бригадой. Плохая бригада может сильно снизить доходность. Расставаться со строителями посреди проекта — это форс-мажор. Приходится долго искать замену, новая бригада говорит: мы не хотим переделывать чужую работу, а если возьмемся, ценник будет х5. Еще ошибки в дизайне дорого обходятся — я часто вижу такие квартиры, выставленные на «Авито» — объявления висят месяцами, потому что собственники не попали в запросы аудитории. Прямо сильно не попали.
— Ремонтов, которые вы делаете, недостаточно, чтобы держать собственных исполнителей?
— Какие-то постоянные мастера есть, конечно. Но со строителями всегда одинаковая история — на каждом следующем проекте их аппетиты увеличиваются и вырастают в конце концов до таких размеров, что уже не вписываются ни в какие сметы. Приходится искать новых. Иногда получается, что все текущие объекты закончены, мы выставляем их на продажу, и в этот момент нет новых предложений для бригад, которые с нами работали. А они не хотят ждать даже две недели — сразу уходят на другой объект. И мы тоже не ждем, когда они освободятся.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Рынок позволяет быстро найти новых мастеров?
— Пару-тройку лет назад было попроще с работниками из Средней Азии, все-таки строители — это в основном приезжие из Узбекистана и Таджикистана, а сейчас иностранцам поджали гайки — их стало сильно меньше, и хороших исполнителей приходится искать днем с огнем. В отличие от владельцев квартир, делающих ремонт для себя и готовых переплачивать, нам нужен вменяемый ценник. Если в голове нет контрольной цифры, можно улететь в такие бюджеты, которые потом не отобьешь. Когда мы первый раз встречаемся со строителями, они называют расценки в два-три раза выше тех, что мы закладываем в бюджет. Но высокая цена не гарантирует качества — мы много раз в этом убеждались.
— Лучшим вариантом поисков по-прежнему остаются рекомендации?
— Вообще не факт, на самом деле. Я своих строителей, например, никому не рекомендую. Самой мне нетрудно проследить, чтобы они не наделали ошибок — могу в нужный момент вмешаться в ход работ и объяснить, чего хочу добиться. Если отдать тех же строителей человеку далекому от ремонтов, и он понадеется, что ему все выполнят на отлично, результат может разочаровать.
— Реальные затраты на ремонт обычно превышают расчеты. Как вы с этим боретесь?
— Мы вписываемся в бюджеты, как бы фантастично это ни звучало. Бывает, выходим за рамки на 50–100 тысяч, но чаще экономим, потому что все в команде знают: бюджет — это святое. Ничто не заставит нас транжирить деньги.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— В какие суммы обходится необходимый и достаточный ремонт квартир?
— Необходимость и достаточность, например, в том, что мы не делаем ничего лишнего. Я с удовольствием взялась бы за реставрацию старых деревянных дверей или окон, но это очень дорого и хлопотно. Проще поставить пластиковые окна и двери заменить новыми. Недавно мы продали двухкомнатную хрущевку на Испанских рабочих, рядом с Динамо. Сделали там внутреннюю перепланировку и полный ремонт, включая замену сантехники и электрической разводки. Заново оштукатурили стены. За все вместе, включая мебель, технику и шторы на окнах, заплатили 1,2 млн рублей. «Сталинки» обходятся дороже — там и работы больше, и выше запросы покупателей, которые приходят смотреть. Поэтому необходимые и достаточные работы в каждой квартире свои. Если в проекте бизнес-класса сделать ремонт как в хрущевке, покупатели будут в недоумении. А хрущевку, отделанную под бизнес-класс, никто не купит — будут говорить: «Это круто, но мы не готовы столько платить». Так что баланс нужно обязательно соблюдать — он определяется опытным путем.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Есть у вас планы масштабировать бизнес?
— Это зависит от состояния рынка. Ставка ЦБ еще немного опустится — ипотека станет более доступной, и можно будет делать не два-три объекта одновременно, а шесть-восемь. Сейчас рынок интересуют только «жемчужины», и мы эти «жемчужины» подбираем под наши проекты. Не хочется набрать непонятных квартир и потом зависнуть с продажей — подвести себя и инвесторов.
— Кто финансирует ваши проекты?
— Сейчас у меня только коллективные инвестиции. Люди, у которых есть свободные деньги — скажем, миллион или два миллиона, — не держат их на депозите, а предпочитают вкладывать в проекты с недвижимостью, потому что знают и меня, и доходность этого бизнеса. Мы работаем с ними по договорам займа. Некоторые переходят из проекта в проект. Обычно я тоже вкладываюсь, когда мы в очередной раз собираем нужную сумму. Инвесторы не участвуют в выборе объекта, в решениях, связанных с перепланировкой и дизайном квартир, и не могут повлиять на результат. Флиппингу мы их не обучаем, потому что такие заходы тоже были: «Расскажите, как ищете объекты, как выбираете бригаду, как работаете со строителями», а это уже называется наставничество. Наше дело — отправлять инвестору еженедельный отчет о ходе работ — демонтируем стены, ставим перегородки, меняем сантехнику. Они просто доверяют нам свои деньги и получают оговоренную прибыль.
 Фото: Ольга Пермякова для 66.RU |
|---|
— Допустим, на сделке вы заработали 60% годовых. Как вы их поделите?
— Не дай бог, конечно, снизиться до 60% годовых. Обычно делим пропорционально вложенным деньгам. Другой вариант — гарантировать инвестору фиксированную доходность. Тогда он уже не получит меньше оговоренной суммы. В моей практике был один эпизод, когда сделка принесла 25–30% дохода. Инвестору я отдала 20%, а сама вышла в ноль — просто закрыла траты на команду, на налоги. К счастью, больше такого не случалось.
