В декабре 2024 года в Екатеринбурге прошел самый продолжительный аукцион по комплексному развитию территорий (КРТ). Девелоперы торговались за землю 12 суток без выходных и перерывов. За это время стоимость площадки выросла в 542 раза, а претенденты сделали почти 11 тысяч шагов.
Для обывателя аукционы выглядят просто: есть протокол с допущенными участниками, есть протокол с ростом цены и победителем. На деле то, что происходит по ту сторону электронной площадки, оказывается гораздо интереснее.
Мы заглянули в закулисье. Почему высокая цена на землю на торгах — не всегда хорошо, и что заставляет девелоперов переплачивать — в публикации 66.RU.
Если у вас нет времени прочитать материал целиком, ниже — краткий пересказ. В каждом из перечисленных тезисов — гиперссылка на интересующий фрагмент текста.
- Для муниципальных властей КРТ — это способ избавиться от аварийных домов. А девелоперам под такие проекты легко дают кредиты.
- За площадки торгуются днем и ночью. Для этого компании создают бригады ответственных людей, которые нажимают на кнопки.
- За интересные площадки в Екатеринбурге девелоперы могут торговаться несколько дней. Это происходит, когда город устанавливает низкую цену за площадку КРТ.
- Перед аукционом застройщики определяют сумму, которую они готовы заплатить. Но иногда переплачивают.
Почему КРТ интересно девелоперам и властям?
Подходы к развитию городов меняются: эпоха застройки бывших колхозных полей заканчивается. Приоритет отдали уплотнительной застройке и реновации в пределах существующих городских границ.
Для застройщиков КРТ — один из самых эффективных способов пополнить земельный банк или выйти на новые рынки. Муниципалитет тоже получает выгоду: с 2022 года власти Екаетринбурга продали 16 участков и получили более 1 млрд рублей. Заодно они решают проблемы аварийного жилья, нехватки детсадов, школ и плохих дорог.
«Одно из преимуществ КРТ — банки понимают этот механизм. Они охотно кредитуют застройщиков под такие проекты. Они не рискуют тем, что участок не получит нужного градостроительного статуса. Кроме того, муниципалитет заранее определяет параметры проекта и обязательства инвестора. Это позволяет с самого начала рассчитать устойчивую финансовую модель», — объясняет директор по земельному банку «Брусники» Анатолий Гаврилов.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Иногда города подбирают кварталы для КРТ так, чтобы там оставалась незастроенная территория. Это дает девелоперу возможность быстрее начать проект. Сначала он окупает затраты на отселение, а потом расселяет оставшиеся дома. Поэтапно — в зависимости от состояния рынка недвижимости.
За последний год ситуация кардинально изменилась. Если раньше муниципалитеты просили девелоперов создавать инфраструктуру опережающими темпами (и экономическая ситуация это позволяла), то теперь компании вынуждены откладывать затраты, не приносящие немедленного дохода, включая инвестиционные обязательства.
Как проходят торги?
Аукцион проходит на электронной торговой площадке. Муниципалитет определяет условия продажи и собирает претендентов. В назначенный день система авторизует участников, и начинается повышение ставок.
Торги идут без выходных и перерывов. Поэтому сотрудники девелоперских компаний работают посменно из офиса. Обычно ночью — не более трех часов подряд, иначе внимание снижается.
На торгах запрещено использовать помощников-ботов, которые дают конкурентное преимущество. Торговые площадки не раз фиксировали, как нейросети помогают соблюдать нужные интервалы и подсказывают момент для ставки.
Обычно электронные площадки не раскрывают информацию об участниках — им присваивается номер. Это происходит, чтобы нельзя было договориться и действовать согласованно или оказать давление на конкурента. Конфиденциальность и невозможность сговора повышает конкурентность процедуры.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Почему торги идут долго?
«Мы привыкли, что торги по КРТ у нас идут по нескольку дней. Люди сидят и многократно нажимают кнопки, взвинчивая цену в сотни раз», — делился эмоциями глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.
Низкая стартовая цена и небольшой шаг — главные причины, по которым аукционы в Екатеринбурге длятся по несколько дней. На ставку участнику дают 10 минут. Некоторые претенденты тянут время до последнего — это замедляет рост цены.
Города применяют разные методики для расчета начальной стоимости участков. Екатеринбург пользуется формулой, утвержденной правительством Свердловской области. По ней стартовая цена складывается из среднего уровня кадастровой стоимости умноженного на площадь территории, коэффициент ее инвестиционной привлекательности и коэффициент 0,1. Шаг аукциона составляет 5% от начальной стоимости.
«Мы рассматривали разные варианты, но оставили прежние принципы. Начальная цена кварталов под КРТ формируется объективно, а потом идут торги. Да, они могут длиться несколько дней, даже больше недели. Но в этом нет проблемы», — говорит начальник Департамента архитектуры Екатеринбурга Руслан Габдрахманов.
Источник 66.RU в строительной отрасли считает, что методику определения цены могут изменить, когда накопится больше практики.
Сколько девелоперы готовы платить за площадку?
«Застройщик балансирует затраты между платой за КРТ и инвестиционными обязательствами. Если нагрузка высокая (детсады, дороги, благоустройство), плата снижается. Если нагрузка небольшая — повышается», — объясняет Анатолий Гаврилов.
Перекосы в любую сторону вредны. Когда город закладывает слишком много обязательств, цена растет медленно. Если случайно победит застройщик, допустивший ошибку в расчетах — возникает риск заморозки проекта. А если обязательств мало, цена резко растет, и вся выручка растворяется в бюджете, не возвращается в развитие территории КРТ.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Правильно выстроенная модель КРТ привлекает больше участников. У каждого — свои лимиты, оценка рисков и возможностей.
«Решение о максимальной цене принимают до аукциона, исходя из финансовой модели и доступных источников финансирования. Психология может повлиять на превышение лимита при резком росте цены или знаковости участка. Обычно эмоции проявляются не у того, кто нажимает кнопку, а у того, кто принимает решение», — говорит Анатолий Гаврилов.
