Более половины новостроек в Екатеринбурге сдают с опозданием. Как избежать рисков

В первом квартале 2025 года 58% новостроек в Екатеринбурге сдали с опозданием — это 111 тысяч квадратных метров жилья, подсчитал аналитик Сергей Меньшенин. На фоне общего тренда без сбоев работают меньше половины.

У тех, кто задерживает сроки сдачи — получить компенсацию почти невозможно: правительство до конца 2025 года продлило мораторий на взыскание штрафов и неустоек по договорам долевого строительства. При этом закон предусматривает неустойку за каждый день просрочки, возмещение убытков, компенсацию морального вреда и судебных расходов; расходы на аренду из за задержки также можно заявлять в иске, но из за моратория сейчас это почти нереализуемо.

Почему застройщикам выгодно откладывать сдачу домов

Ситуация в Екатеринбурге отражает общероссийскую тенденцию. По данным ЕРЗ РФ, в первом квартале 2025 года каждая вторая новостройка в стране была сдана позже срока — это антирекорд за последние четыре года. Эксперты отмечают, что многие застройщики находятся на грани рентабельности и иногда сознательно откладывают сдачу объектов.

По словам министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, мораторий введен для поддержки отрасли: в стране строится 117 млн кв. м жилья, распроданность проектов — 56%, а для домов с вводом в 2026 году — только 31%. Приток средств дольщиков в 2025 году оценивается в 700–800 млрд руб., при необходимых 1,6–1,8 трлн руб.

У застройщиков есть и финансовая мотивация откладывать сдачу. По условиям проектного финансирования ставка по кредиту зависит от темпов продаж: чем больше продано квартир, тем ниже ставка. Проценты начисляются только на ту часть кредита, которую компания уже использовала. В условиях высокой ключевой ставки застройщикам выгоднее не торопиться с освоением средств: подождать, пока ставка снизится, увеличить продажи и начать платить проценты позже — уже после сдачи дома и раскрытия эскроу-счетов.

«Если застройщик откладывает ввод, он экономит на процентах и получает время для дополнительных продаж», — поясняет основатель портала «Драже» Никита Словиковский.

В практическом выражении это означает, что застройщик экономит на уплате процентов за счет переноса ввода и получает дополнительное время, чтобы выполнить план продаж.

Чем это оборачивается для рынка

Задержки влияют не только на дольщиков. По данным источников РБК Екатеринбург, некоторые компании уже готовятся завершить второй квартал с убытками. Это отражается на подрядчиках и поставщиках: застройщики тянут с оплатой, у подрядчиков возникают задержки зарплат, снижается штат, начинаются налоговые проблемы и проверки.

Иногда подрядчики достраивают объекты за свой счет, а застройщики расплачиваются с ними квартирами. Это создает кассовые разрывы и может привести к банкротствам. Арбитражный управляющий Эдуард Чу прогнозирует, что волна банкротных дел, прежде всего среди мелких субподрядчиков, придется на конец осени.

Как выбрать проект без риска задержки

По данным ЕРЗ, 42% застройщиков вводят объекты в срок — поэтому стоит проверять партнера до покупки:

• Проверьте репутацию застройщика — на сайте ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) есть статистика по задержкам.
• Следите за ходом стройки — на портале наш.дом.рф ежемесячно выкладывают фотоотчеты; некоторые девелоперы делают онлайн-трансляции.
• Оцените распроданность — на наш.дом.рф есть данные по продажам. Чем больше продано, тем выше шанс сдачи в срок.

Например, в жилом квартале «Зеленый остров» на ВИЗе-Правобережном от «Группы ЛСР», где до конца года введут 1500 квартир, уже продано более 68%.

Дополнительная защита

Еще один способ снизить риски при покупке квартиры — использовать счет эскроу. Это специальный банковский инструмент, при котором деньги покупателя хранятся на отдельном счете и перечисляются застройщику только после выполнения условий договора, главным из которых является ввод дома в эксплуатацию. Банк выступает посредником и контролирует соблюдение этих условий.

Однако и у этой схемы есть ограничение: в случае банкротства застройщика дольщик получит обратно лишь ту сумму, которую внес, без учета инфляции и роста рыночной стоимости жилья. Поэтому полностью исключить риск потерять время и остаться без квартиры она не позволяет.