На форуме недвижимости «Движение», который проходит в Сочи, девелоперы и власти обменялись мнениями по поводу ситуации на рынке. Недоступную ипотеку почти не обсуждали, зато обозначили другие ключевые проблемы стройкомплекса.
Рынок недвижимости бурно рос несколько лет подряд, но такое не могло продолжаться вечно, считает заместитель руководителя администрации президента Максим Орешкин. По его словам, состояние девелоперов, которые заранее избавились от долгов, вполне нормальное. Сейчас они могут спокойно приобретать землю и запускать на ней проекты.
У других застройщиков дела хуже, они вынуждены замедлять темпы строек. Такая тенденция тревожит федеральных чиновников. «Чтобы дерево не превратилось в пенек, внимательно отнеситесь к срокам ввода проектов и выполнению обязательств перед дольщиками. Я вас прошу, больше просить не буду», — обратился к девелоперским компаниям замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
 Фото: пресс-служба форума "Движение" |
|---|
Сейчас министерство способно оценить ситуацию на каждой стройке, увидеть распроданность, структуру рассрочки и долга каждого проекта. Это позволит властям заранее отследить потенциальные проблемы. «Мы научились работать с застройщиками, которые начинают сваливаться в банкротство. Будет быстро и по-взрослому», — предупредил замминистра.
По статистике банка «Дом.РФ», примерно 16% девелоперов берет проектное финансирование по ставке выше 20% — это еще не начавшиеся стройки. Рентабельность таких проектов сомнительна. Часто девелоперы стараются быстро получить разрешения на строительство и дать скидки на квартиры, чтобы наполнить эскроу-счета и снизить ставку по кредиту. Другие варианты — компания привлекает партнера или фиксирует убытки и продает участок.
Даже проекты, стартовавшие в конце 2023 года, выходят за рамки финансовой модели. Из-за высокой инфляции рентабельность «съедается» за год-два. Банкиры подтвердили: редко когда девелоперский проект завершается в первоначальном бюджете.
Решение о дофинансировании принимается так: если, несмотря на удорожание, проект все равно остается прибыльным, то банк выделяет дополнительный кредит. Если нет — то девелопер ищет собственные средства. Если у него нет капитала, то финансовая организация рассматривает два сценария: банкротство застройщика или достройка объекта.
Второй вариант предпочтительнее. «Механизм эскроу сохраняет деньги покупателей, но из-за инфляции они обесцениваются. Нужно подумать, как банкам быстрее перехватить контроль над проектом, если его не может реализовать инвестор», — сказал зампред правления банка «Дом.РФ» Антон Медведев.
Комплексное развитие территорий (КРТ) — один из самых востребованных механизмов пополнения земельного банка. Часто в условия аукциона муниципалитет закладывает дополнительную нагрузку — как правило, создание социальных объектов. «Сейчас есть небольшой дефицит с финансами. Поэтому руководство городов пытается как можно больше социальных вещей заложить в КРТ. Бывают разные площадки. Если экономика позволяет, то можно построить, и садик, и школу, и дамбу, если нужно. А иногда нагрузка такая, что на торги не заявляется ни один участник», — объяснил руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.
 Фото: пресс-служба форума "Движение" |
|---|
Девелоперы говорят: если КРТ недозагружены социальными обязательствами — это плохо. Потому что площадка на торгах может вырасти в сотни раз. Если перезагружены — тоже плохо. Аукцион выигрывают компании, которые неправильно посчитали затраты, а потом отказываются от проекта.
Все чаще застройщики под школы и детсады в КРТ создают отдельные подразделения. По словам гендиректора «Брусники» Александра Щиголя, у компании появилась архитектурная группа и генподрядчик, которые специализируются на соцобъектах. Такие школы часто лучше и дешевле тех, что строит муниципалитет.
Кадры — еще одна системная проблема отрасли. Несмотря на снижение объемов строек, востребованность в рабочей силе остается неизменной последние четыре года: на 200 тысяч вакансий — 40 тысяч резюме, или 0,2 соискателя.
В перспективе пяти-семи лет в стройке может возникнуть серьезный дефицит рабочих. Профессия строителя — непрестижная, в строительные колледжи идет мало молодежи, образовательные программы устарели, а здания находятся в плохом состоянии, отметил директор направления «Молодые профессионалы» Агентства стратегических инициатив Александр Вайно.
К девелоперам приходит понимание, что на массовую господдержку рассчитывать больше не стоит. Даже расширение «Семейной ипотеки» на покупателей с детьми до 14 лет пока переносится. В новой реальности надежды выхода из кризиса скорее связаны с улучшением управления компанией и оптимизацией строительных процессов. А приемлемая ключевая ставка вернется не раньше 2027 года.
