В 2025 году ипотечный рынок России переживает шок. После цикла агрессивного ужесточения денежно-кредитной политики Банк России хоть и снизил ключевую ставку, но не на много — всего до 20%. Такое снижение не сильно отражается в рыночных ставках на ипотеку: сейчас средневзвешенная ставка на первичном рынке составляет 25,6% — реальность, с которой сталкиваются те, кто не попадает под льготные программы.
Глава регулятора Эльвира Набиуллина подчеркнула, что вариант более резкого ослабления не рассматривался, так как инфляционное давление на российскую экономику все еще остается значительным. К началу лета годовая инфляция в стране составила 9,8 процента. К концу года ЦБ ожидает замедления темпов роста потребительских цен до 7–8 процентов, что примерно вдвое выше целевого показателя.
По прогнозам аналитиков, на следующем заседании, которое состоится 25 июля, совет директоров регулятора с большой долей вероятности сохранит курс на ослабление денежно-кредитной политики и понизит ставку до 19% годовых. Но эксперты предполагают, что возвращение доступной ипотеки возможно не раньше 2026–2027 годов, когда ключевая ставка снизится хотя бы до 13–15%.
Высокая инфляция одновременно подрывает покупательскую способность и удерживает ставку на уровне, делающем ипотеку малоприменимым финансовым инструментом. Это создает эффект замороженного спроса: люди не хотят и не могут брать кредиты на таких условиях.
«При текущем уровне ставок большинство россиян просто не проходят по требованиям банков или не готовы брать на себя столь высокую долговую нагрузку. Сделки с использованием рыночной ипотеки практически исчезли: в ходу — семейная ипотека. На нее приходится 75% продаж», — отмечает коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Артем Минаев.
Слова Минаева подтверждает статистика. Государственные программы, особенно семейная ипотека под 6%, в 2025 году являются единственным реальным каналом, через который проходит большинство сделок. С начала года через семейную ипотеку уже оформлено более тысяч сделок на сумму свыше 27 млрд рублей. Дом.РФ оценивает, что к концу 2025 году по этой программе российские банки выдадут свыше 1 млн жилищных кредитов на сумму 2,3−2,6 трлн рублей.
С апреля программа расширена: теперь она охватывает и вторичный рынок — правда, с ограничениями (малые города, неаварийное жилье не старше 20 лет). Екатеринбурга это не касается.
Возможно и дальнейшее расширение программы. Президент РФ Владимир Путин поручил правительству расширить льготную ипотеку для семей, в которых есть дети до 14 лет и для семей участников специальной военной операции. Кроме этого, президент распорядился увеличить лимиты по «Семейной ипотеке» исходя из количества членов семьи: чем больше детей, тем выше лимит.
По прогнозу аналитиков Альфа-Банка, если льготную программу сделают доступной для всех семей с детьми до 14 лет, то теоретический потенциал выдач может достичь 8,5 млн — это в 22,5 раза больше годового объема 2024 года.
В то же время банки сокращают выдачи, ужесточают отбор и сосредотачиваются на обслуживании текущих клиентов. «В настоящее время при выдаче ипотеки банки ориентируются на достаточно «дефицитных» заемщиков с высокой кредитоспособностью», — отмечал в интервью ТАСС директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
Несмотря на все, цены на недвижимость не падают. Но и не растут. В Екатеринбурге средняя цена вторички достигла 127 тыс. руб./кв.м, новостроек — 164 тыс. руб./кв.м. Частично рост цен вызван структурным сдвигом: в статистику попадают более дорогие объекты.
Однако аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов предполагает, что планируемое расширение программы семейной ипотеки может привести к росту цен до 16–18% в отдельных регионах.
Но пока решение о расширении программы не принято, как и не сформулированы ее точные условия, рынок продолжает удерживаться в равновесии: резких колебаний цен не происходит, но и доступность жилья не улучшается. В таких условиях стратегия поведения на рынке зависит не столько от внешней конъюнктуры, сколько от личной финансовой модели.
Тем, кто рассчитывает на рыночную ипотеку или на расширение программы льготной ипотеки, аналитики советуют — подождать и накапливать первый взнос под высокий процент на вкладе. Для тех, кто уже подходит под льготную программу — возможно, сейчас удачный момент: ставки фиксированы, цены не растут. Если же есть наличные — рынок на стороне покупателя: продавцы сговорчивы, конкуренция низкая, реальных скидок много.
«Рынок сейчас находится в редкой фазе равновесия — спрос замедлился, цены стабилизировались, а застройщики готовы к диалогу. Это не период ажиотажа, но и не стагнация. Скорее, это время для расчетливых решений: когда можно спокойно выбрать объект, договориться о скидке и без спешки оценить свою финансовую модель. Как долго продлится такая пауза — не знает никто», — добавляет коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Артем Минаев.
| АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ. Проектные декларации на сайте наш. дом.рф. Полная стоимость кредита рассчитывается от 6,579 до 7,091%. Ставка от 4% годовых на срок до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию доступна в рамках программы ПАО Сбербанк «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» при приобретении строящегося жилья у юридического лица по ДДУ или готового жилья у застройщика — партнера Банка: АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость — Урал», при нахождении объекта застройщика на проектном финансировании в Корпоративном Блоке Сбербанка и присвоении в связи с этим снижении ставки на 2% годовых. Предложение действительно в период с 10.07.2024 по 31.12.2030 г. вкл. Ипотечное кредитование осуществляется ПАО Сбербанк, генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015 г. Подробнее об условиях кредитования в ПАО Сбербанк, необходимых документах, ограничениях уточняйте на сайте www.sberbank.ru. Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Продажи осуществляются по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Рассрочку предоставляет АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость — Урал». |
 Фото: © 66.RU |
|---|
