Новостройки или вторичка: что выбрать в 2025 году

Рынок в цифрах

По данным аналитического центра «Объектив.РФ», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга достигла 160 000 рублей, что на 11,45% больше, чем в январе 2024 года. Однако на ранних этапах строительства — например, на стадии котлована — квартиру можно приобрести по цене сопоставимой или даже ниже, чем на вторичном рынке.

На вторичном рынке, по данным Уральской палаты недвижимости, зафиксирован новый ценовой рубеж — 125 594 рубля за квадратный метр.

Где можно сэкономить

Оба сегмента чувствительны к изменению ключевой ставки. Но у новостроек есть преимущество: девелоперы предлагают значительные скидки и акции, благодаря которым покупка новостройки в период действия скидок может частично нивелировать разницу в цене между первичным и вторичным рынками.

Например, «Группа ЛСР» объявила о снижении цен до 20% на все квартиры в своих жилых комплексах в Екатеринбурге. Акция распространяется на студии, одно-, двух- и трехкомнатные варианты, а скидка предоставляется при 100% оплате, в том числе при покупке по ипотеке. В число объектов, подпадающих под предложение, входят шесть ЖК, в том числе «Меридиан», «Мичуринский» и «Азина, 16». Также у застройщика продолжает действовать рассрочка под 0%. В этом случае покупатели смогут рассчитывать на скидку до 9%.

На вторичном рынке таких скидок не предусмотрено. По данным аналитического центра «Домклик» Сбербанка, в декабре 2024 года средний размер уступки на готовое жилье в России составил 6%, а в Екатеринбурге — всего 4,5%. Таким образом, при покупке квартиры за 5 млн рублей реальная экономия не превышала 225 тыс. рублей.

При этом размер возможного торга напрямую зависит от срока экспозиции объекта. Если жилье находится в продаже менее месяца, продавцы, как правило, не готовы снижать цену. Однако при экспозиции до пяти месяцев средняя скидка может достигать 7%.

Тренды и прогнозы: что будет с ценами

В 2025 году рост цен на первичное жилье, по прогнозам аналитиков, продолжится. Среди ключевых факторов — стабильный спрос, высокая себестоимость строительства и активность инвесторов, рассматривающих недвижимость как способ сохранения капитала.

Однако окончательная стоимость квартиры определяется не только ценой квадратного метра, но и условиями ипотечного кредитования. В этом аспекте новостройки имеют явное преимущество. Государственные программы, такие как IT-ипотека, семейная ипотека, субсидии и транши, распространяются исключительно на жилье в новых домах, что делает покупку более доступной для заемщиков.

На вторичном рынке условия менее привлекательны: базовые ипотечные ставки начинаются от 22% годовых. В таких условиях приобретение готового жилья экономически оправдано только при наличии значительного первоначального взноса — не менее 80% — и возможности быстрого погашения кредита.

Ликвидность: какое жилье растет в цене

Первичный рынок недвижимости остается наиболее ликвидным сегментом. Квартиры в новостройках демонстрируют уверенный рост стоимости с момента старта продаж и в течение нескольких лет после сдачи дома. Это делает их не только комфортным решением для проживания, но и востребованным активом для долгосрочных инвестиций.

Вторичный рынок, напротив, менее предсказуем с точки зрения ценовой динамики. Жилье в домах старше 15 лет, как правило, теряет стоимость, особенно если здание требует капитального ремонта или не соответствует современным требованиям к комфорту и инфраструктуре.

Рынок решает

Выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от индивидуальных приоритетов. Покупка новостройки дает доступ к современным планировкам, инфраструктуре и выгодным ипотечным программам, а также может оказаться более перспективной инвестицией в условиях роста цен. Ипотека в новостройках гораздо более выгодная, поэтому общая стоимость квартиры часто бывает ниже, чем на вторичном рынке.

С другой стороны, цена квадратного метра на вторичное жилье все же существенно ниже.