— Массовая ипотека на новостройки под 8%, проработавшая больше четырех лет, завершилась в июле 2024 года — в правительстве посчитали, что льготные программы разоряют федеральный бюджет. Осталась адресная помощь — ипотека для семей с детьми и IT-компаний, аккредитованных в Минцифры РФ.
В начале года выяснилось, что бюджетных денег, выделенных на эти цели, недостаточно. Сначала банки и девелоперы сами гасили разницу между реальной стоимостью кредитов и ставками по льготным программам, затем все бремя переложили на одних только девелоперов, из-за чего стоимость недвижимости увеличилась. Но при сегодняшней ключевой ставке (по прогнозам, она будет расти) девелоперы не готовы полностью покрывать дефицит за свой счет.
У нас был случай, когда квартиру по семейной ипотеке просто не удалось купить, потому что банк требовал с застройщика комиссию 19,1%, а тот мог заплатить не больше 17%, при том что банк ипотеку одобрил и клиент готов был заплатить первый взнос.
Разрыв стал таким, что компенсировать его все чаще приходится покупателям — нам с вами.
То есть цены, выставленные застройщиками при продаже жилья по льготной программе, — не окончательные. Из-за этого возникают недоразумения — покупатель рассчитывает первый взнос и ежемесячные платежи, а потом оказывается, что цена будет на несколько сотен тысяч больше.
Доплачивать приходится 6–19% от суммы кредита.
Например, сейчас мы подбираем квартиру по семейной ипотеке. Присмотрели студию в строящемся доме за 5,03 млн рублей. Первоначальный взнос — 1,011 млн рублей. Доплата — 6,7% от кредита — включается в ипотеку. Если лимита ипотеки хватает (6 млн рублей — семейная, 9 млн рублей — IT), вносить наличные не придется. Итого сумма кредита становится больше на 269,3 тыс. рублей.
По сегодняшним меркам это не очень большое удорожание, и плюс еще в том, что эту сумму зашивают в стоимость ипотеки. Включить удорожание сразу в цену жилья невозможно. У каждого банка, работающего с конкретным застройщиком, процент доплаты заметно отличается, поэтому окончательную цифру покупатель узнает, когда выберет квартиру и банк, с которым подпишет договор.
Варианты, когда застройщик по-прежнему берет компенсацию на себя — с минимальными переплатами либо совсем без них — еще можно найти, но усилий требуется не в пример больше. К концу года работа агентов по недвижимости превращается в настоящий квест.
Избежать доплат тоже можно. Например, выложить сразу всю сумму или взять так называемую комбо-ипотеку со средневзвешенной ставкой между программой с господдержкой и базовой программой кредитования. Получится 10–13% годовых — в зависимости от того, насколько превышен лимит, зато без каких-либо разовых доплат.
Отмечу, что по большому счету, даже если включить в ипотеку сумму компенсации, платеж все равно выходит в разы ниже, чем кредит по базовой ставке.
Самый частый вопрос, который сейчас задают риелторам: что будет дальше?
Единственный доступный прогноз — в том, что ипотека станет еще менее доступной. Если у вас есть импульс к покупке, действуйте.
