Лизинг или рассрочка: как выбрать оптимальный способ покупки квартиры

Лизинг жилья — это долгосрочная аренда с возможностью последующего выкупа. В такой сделке лизинговая компания покупает недвижимость у продавца, а затем передает ее арендатору. Клиент выплачивает стоимость объекта частями, начиная с первоначального взноса и включая регулярные платежи. Полная оплата завершается к концу срока договора.

Ключевое отличие лизинга от ипотеки и рассрочки заключается в том, что банки в таких сделках не участвуют. Недвижимость приобретает и предоставляет клиенту в аренду с правом выкупа сама лизинговая компания.

Также различается момент перехода права собственности. При ипотеке или рассрочке покупатель сразу становится владельцем жилья, несмотря на залог в пользу банка. При лизинге недвижимость остается собственностью компании до завершения всех платежей по договору.

Лизинг на недвижимость большинство компаний предлагает по схожим условиям: первоначальный взнос — около 40%, ставка — 20%, срок договора — от 5 до 10 лет.

Единственное заметное преимущество лизинга перед ипотекой и рассрочкой — отсутствие налога на недвижимость, пока она находится в собственности лизинговой компании.

А вот минусов гораздо больше:

• Если лизинговая компания обанкротится, квартира может быть изъята, а уже выплаченные деньги вернуть не удастся.
• В случае финансовых трудностей продать квартиру, находящуюся в лизинге, практически невозможно, что делает этот вариант менее гибким, чем ипотека или рассрочка.
• Использовать материнский капитал для первоначального взноса или погашения задолженности нельзя, так как квартира юридически не принадлежит клиенту.
• Проблемы с пропиской также возможны, ведь недвижимость остается собственностью компании до завершения всех платежей.
• Новостройки можно приобрести в лизинг только после ввода дома в эксплуатацию.

Лизинг чаще выбирают те, кто не может воспользоваться ипотекой или рассрочкой, но готов оплачивать высокие проценты и принимать ограничения. Как правило, речь идет о клиентах с нестабильным доходом или плохой кредитной историей.

Против лизинга играет и психологический фактор: у покупателя квартиры будет ощущение, что он ее арендует, а не становится ее владельцем. Для многих именно факт владения недвижимостью как страховки на черный день — немаловажный фактор заключения сделок. Поэтому покупка с помощью лизинга менее популярна, чем рассрочка и ипотека с ее заградительными ставками.

На сегодняшний день рассрочка остается одним из ключевых инструментов продаж на рынке недвижимости. В среднем она занимает около 40% всех сделок. При этом распределение варьируется в зависимости от класса проекта и стадии его готовности. В домах с близкими сроками сдачи доля сделок в рассрочку составляет 20–30%, а в новых проектах эта цифра превышает 50%.

В ближайшее время на фоне ожидаемого роста ключевой ставки на 1–2 процентных пункта рассрочка и вовсе станет основной формой при продаже жилья, уверены эксперты. Эксперты прогнозируют, что с ожидаемым на ближайшем заседании Центробанка ростом ключевой ставки на 1–2 процентных пункта рассрочка окончательно займет место основного инструмента продажи жилья.

Наибольшую популярность среди покупателей сейчас занимают две программы рассрочки:

• «В три платежа». Предусматривает первый взнос в размере 15–30% от стоимости квартиры при заключении договора, регулярные платежи в течение установленного срока и оплату остатка при сдаче объекта, допускается несколько месяцев отсрочки.
• Без удорожания и с фиксированными платежами. Срок рассрочки зависит от даты сдачи дома и составляет 1–2 года.

Так, у «Группы ЛСР» действует рассрочка с нулевым удорожанием и дополнительной скидкой на покупку. Размер скидки зависит от величины первоначального взноса: 7% при оплате 50% от стоимости квартиры и 5% при взносе 20%. Покупатели выплачивают фиксированные суммы до ввода дома в эксплуатацию: 10 тыс. руб. для студий и однокомнатных квартир, 20 тыс. руб. для двух- и трехкомнатных. Оставшаяся сумма погашается перед сдачей дома, что делает приобретение жилья доступным.

Например, в ЖК «Зеленый остров» однокомнатную квартиру с чистовой отделкой можно приобрести, внося ежемесячно 10 тыс. руб. и остаток до 15 июля 2025 года. Для участия в программе необходимо внести первоначальный взнос 20% и получить скидку 5%.