Время покупателя: как меняется рынок недвижимости в условиях высоких ставок

Cредневзвешенные ипотечные ставки по программам без господдержки в России превысили 21%, следует из данных ДОМ.РФ. Это максимальные показатели с декабря 2020 года. Ранее самый высокий уровень ставки был зафиксирован в апреле 2022 года — 21,23% для новостроек и 20,38% для вторичной недвижимости.

Ставки уже не первый месяц находятся на запретительном уровне, поэтому их дальнейший рост почти не влияет на объемы выдачи ипотек. Однако, согласно статистике, с каждым месяцем заметно сокращается средняя сумма займов, поскольку кредиты на рыночных условиях в основном берут только для улучшения жилищных условий.

Впрочем, по словам экспертов, спад выдачи кредитов оказался менее значительным, чем ожидалось, благодаря тому, что застройщики заранее предвидели изменения на рынке и разработали выгодные схемы покупки жилья для своих клиентов. Да, прямой альтернативы льготной ипотеке, которая была доступна для всех россиян и с такими низкими ставками, нет, но новые программы от девелоперов все же помогают поддерживать спрос на рынке новостроек.

Застройщики и банки предлагают несколько вариантов, позволяющих минимизировать расходы на начальном этапе. Среди таких программ — траншевая ипотека, рассрочка и схема с использованием аккредитива. Эти решения дают покупателям возможность в первые месяцы или даже годы не платить высокие проценты по кредиту. Это временное облегчение позволяет дождаться снижения ключевой ставки и затем рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.

Рассрочка от застройщика

Рассрочка стала одним из самых популярных альтернативных инструментов на рынке недвижимости после отмены массовой льготной ипотеки. Согласно «Анализу развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования» от ДОМ.РФ, все застройщики из топ-10 по объемам строительства сейчас активно предлагают этот механизм своим клиентам.
Часто девелоперы предлагают длительные рассрочки с гибкими условиями для удобства покупателей. Обычно схема начинается с первоначального взноса, который составляет от 20% до 50%, после чего предлагается несколько вариантов погашения оставшейся суммы:

• полный расчет до получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• оплата несколькими платежами, чаще всего двумя-тремя;
• погашение равными ежемесячными платежами.

Траншевая ипотека

Траншевый кредит предполагает, что банк выдает заем на покупку строящегося жилья частями, перечисляя средства на счет застройщика. Общая сумма разделяется на несколько траншей, чтобы до момента ввода дома в эксплуатацию заемщик оплачивал минимальные суммы.
Первый транш обычно поступает сразу после подписания договора долевого участия (ДДУ), а основной — после завершения строительства. При этом заемщик начинает платить по кредиту в полном объеме только после сдачи объекта, а до этого момента вносит символические проценты.

Схема с аккредитивом

В некоторых случаях банки и застройщики предлагают заемщикам приобрести квартиру в новостройке через аккредитив. Эта схема напоминает траншевую ипотеку, но часть средств размещается на аккредитиве, а не на эскроу-счете. Благодаря этому банк получает дополнительную доходность и предоставляет покупателю скидку по ипотеке на период строительства жилого комплекса.

Схема аккредитива также применяется при покупке жилья в рассрочку. В этом случае кредитные средства размещаются на аккредитиве на срок, согласованный между банком и заемщиком, обычно не менее шести месяцев. В этот период для заемщика действует льготная ставка, которая может быть от 0,1% годовых, что значительно снижает размер ежемесячного платежа.

Поддерживать рынок будут и так называемые встречные сделки: когда человек продает уже имеющуюся вторичную недвижимость для покупки новой квартиры. В свою очередь, девелоперы будут активно переориентироваться на таких покупателей, предлагая им старый добрый трейд-ин.

Также эксперты считают, что семейная ипотека останется важным инструментом для поддержания спроса. Даже если жилищные условия не требуют срочного изменения, семьи с детьми будут продолжать пользоваться льготной программой. По данным «Домклика», уже после перезапуска программы семейной ипотеки на новых условиях было выдано 43,3 тыс. кредитов на общую сумму почти 237,1 млрд руб.