Как правильно строить в центре? Разговоры девелоперов среднего возраста о красоте, деньгах и Hello Kitty

Панельную дискуссию «Каким должен быть центр Екатеринбурга? Архитектура и инфраструктура» на площадке форума «100+ TechnoBuild» организовал РБК Екатеринбург при поддержке администрации города. Встреча девелоперов и представителей власти стала продолжением инфраструктурного форума, который редакция провела в июне.

Дискуссионная площадка собрала ведущих застройщиков и архитекторов Екатеринбурга, представителей администрации, городской думы, областного управления государственной охраны памятников архитектуры. Участникам строительного сообщества предложили обсудить, как должен выглядеть центр и нужно ли менять регламенты и нормативы для улучшения архитектурного облика.

Центром города принято считать участок в границах улиц Московская — Челюскинцев — Восточная — Ткачей — Фурманова. Этот так называемый «утюг» на карте утвержден концепцией территориального развития Екатеринбурга, которая стала основой Генерального плана до 2045 года. Большинство девелоперов согласны с таким определением ядра города.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Работает — не трогай

Считается, что к центру должны быть особенные требования. В первую очередь — к плотности застройки и архитектурному облику. Отчасти строительное сообщество согласно с этой точкой зрения, однако большинство спикеров сходятся во мнении — не нужно ужесточать регламенты и нормативы. Иначе центр Екатеринбурга только потеряет, превратившись в скучное пространство.

Cегодня у застройщиков в Екатеринбурге нет обязательств согласовывать с мэрией эскизные проекты, но действует джентльменское соглашение, согласно которому члены Гильдии строителей Урала делают это добровольно. Практически во всех случаях архитекторы и строители учитывают рекомендации.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что джентльменские соглашения с застройщиками действуют, несмотря на то что в прошлом году в Градостроительный кодекс России внесли изменения и муниципалитеты получили полномочия вносить ограничения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), чтобы регулировать и согласовывать архитектурно-градостроительный облик (АГО):

«Многие города-миллионники ввели эти ограничения и требования. Некоторые спустились до условного цвета краски. Мы по такому пути точно не пойдем. Скорее всего, будем вводить через ПЗЗ требования по отдельным территориям, обсудив их предварительно с Гильдией строителей Урала и архитекторами. Но требования точно не будут касаться деталей или мелочей. Так можно испортить все хорошее, что уже сделано».

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов

Это мнение разделяет и генеральный директор «Форум-Групп», в прошлом вице-мэр по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин. Впрочем, девелопер не исключает необходимости регламентировать общественные пространства в центре — газоны, бордюры, остановки:

«Приветствуется, чтобы строительство объектов в центре имело такую традицию, как публичное обсуждение. Но как только это превратится из джентльменского соглашения в обязанность — бюрократия задушит творчество».

Основатель и директор компании PRINZIP Геннадий Черных привел пример из собственного опыта — строительство трех семиэтажных домов в Вене. По словам девелопера, это была самая скучная работа в его жизни и объект, которым он не гордится. Все из-за слишком серьезных регламентов и нормативов:

«Нормативы — это документ, который возьмет чиновник и будет строго по нему спрашивать. Мое мнение — чтобы развивать город архитектурно, нужна очень мощная своя архитектурная школа, и через некоторое время увидим, как будет меняться город. А в лучшую или худшую сторону — это исключительно эмоциональное восприятие».

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Основатель и директор компании PRINZIP Геннадий Черных и генеральный директор «Форум-Групп» Сергей Мямин

Дискуссию о невозможности введения дополнительных нормативов в Екатеринбурге резюмировал представитель федерального застройщика — Группы «Самолет» — Георгий Шулев:

«Федеральные девелоперы идут в Екатеринбург потому, что регламенты в городе, в отличие от многих других регионов, позволяют продуктивно работать. Нормативы нужны, чтобы помогать создавать что-то новое, а не бесконечно ограничивать».

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Уплотнение и полицентричность

И если с тезисом, что ужесточать регламенты не нужно, согласились все участники встречи, то вопрос о наполняемости центра вызвал дискуссию.

Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин выступил с тремя конкретными предложениями: сократить количество придомовых парковок, пересмотрев нормативы; снизить для центра нормативы по обеспеченности школами — найти 3,5 га земли под одно образовательное учреждение в границах «утюга» невозможно; увеличить плотность застройки.

«Мы посчитали: центр Екатеринбурга составляет 1,14% от площади города. Это самая ценная территория для города, и давайте дадим ей дополнительные возможности, чтоб он развивался и был другим. Если есть возможность построить что-то новое и классное, то в центре она должна быть выше, чем в других районах».

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин и президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин-Холдинга», согласен с тем, что застройку в центре нужно уплотнять, потому что именно здесь сконцентрирована критическая масса населения и платежеспособного спроса. В остальных же районах нужно строить объекты, которые могли бы стать функциональным ядром, вокруг которого будет строиться жизнь:

«В центре города, даже в маленьком ядре, есть свои центры. Один центр связан с осью: филармония, музкомедия, оперный театр. Второй — федеральный университет. Есть центр, который называется «Екатеринбург-Сити». Если говорить о центре всерьез, нужно обсуждать не конкретные здания, а ключевые и функциональные зоны, вокруг которых создаются кластеры, вот ими надо заниматься».

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, который первым поднял тему полицентричности в ходе прошлой дискуссии, считает, что центр нужно развивать. Но не в архитектурном плане, а событийном. И обсуждать не небоскребы, а сюжеты, которые бы привлекли людей в центр:

«Сегодня серьезные люди садятся на велосипеды, надевают костюмы динозавров и едут кататься со своими детьми. И людей, которые себя хотят приобщить к фестивалю Hello Kitty — дохрена! Ивенты — это то, в чем мы можем стать круче Казани и Питера, конкурировать с Москвой. От того, что Евгений Мордовин построит в Екатеринбурге очередной небоскреб, Екатеринбург уже качественно не изменится, только количественно. Давайте центр обсуждать не как набор небоскребов, а как набор сюжетов и событий. Эта парадигма продуктивна».

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Главный редактор РБК Екатеринбург Богдан Кульчицкий

Тезис вызвал дискуссию и споры. Модератор встречи, главный редактор РБК Екатеринбург Богдан Кульчицкий возразил, что центр Екатеринбурга — это место, где серьезные люди в шаговой друг от друга доступности ворочают миллиардами.

В ответ и Вячеславу Трапезникову, и Богдану Кульчицкому Геннадий Черных пошутил, что у него нет велосипеда, костюма динозавра, чтобы в нем кататься, и миллиарда рублей.

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Генеральный директор TEN Юрий Романович

А директор «TEN девелопмент» Юрий Романович предложил не решать вопрос о том, как менять центр города, а оставить его «на новый год» — будущим поколениям, которые будут жить в Екатеринбурге десятилетия спустя:

«В большинстве своем мы, здесь сидящие, старые усталые люди. Через 20 лет, когда мы с вами будем в возрасте дожития, все может измениться. Не трогайте центр, оставьте это молодежи. Лучше развивать город по периметру, делать там точки притяжения и привлекать больше людей на окраины. Уплотняя центр, мы рискуем уничтожить все историческое, что осталось. И не факт, что потомки скажут спасибо. Лучше подходить к застройке очень осторожно».

Фото: Антон Буценко, 66.RU

С тезисом о полицентричности Екатеринбурга согласились и чиновники, и девелоперы. Рустам Галямов отметил, что город должен развиваться именно так, и если в каждом районе будет свой центр, то Екатеринбург от этого только выиграет.

То, что у горожан есть запрос на дублирование центра на окраинах, подтвердила председатель гордумы Екатеринбурга Анна Гурарий. По словам спикера, центр — это «лакмусовая бумажка и образец того, что люди хотят видеть в каждом районе».

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Проблемы старины и архитектурного облика

Еще одна часть дискуссии была посвящена тому, что уже построено. Девелоперы и чиновники попробовали договориться о том, что делать с центром Екатеринбурга, который сложился исторически.

Первая проблема — это памятники архитектуры. 700 из 800 существующих находятся в границах «утюга». Снести их нельзя, а перестраивать — долго, дорого и сложно.

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Начальник отдела государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области Максим Семериков

По мнению начальника отдела государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области Максима Семерикова, каждый из таких объектов можно вписать в современную застройку, если учитывать его в будущем девелоперском проекте изначально.

Юрий Романович, выступающий за сохранение исторической застройки центра, подтверждает: в Екатеринбурге много примеров, когда памятники приводят в порядок и приспосабливают под современное использование — рестораны, музеи: «Люди начинают вайб. Соответственно, это привлекательно и для девелоперов, потому что горожане идут посмотреть восстановленную старину. В этом есть финансовый смысл».

Фото: Антон Буценко, 66.RU
Создатель ARCHINFORM Тимур Абдуллаев

Бывший главный архитектор города, руководитель бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев напомнил, что архитектурные границы Екатеринбурга конъюктурны, меняются тенденция и мода. Поэтому нет смысла приводить все к единообразию «здесь и сейчас» и подстраивать город под чьи-то вкусы:

«Меняются тенденции в архитектуре, меняется и мода. То, что было актуальным, становится неактуальным. Город — это такое наслоение. Мы на него смотрим как на историю, запечатленную в моменте. Если бы в какой-то момент кто-то решил это выхолостить, то Екатеринбург не был бы Екатеринбургом».

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Вячеслав Трапезников добавил, что в Екатеринбурге очень красивая массовая застройка и нет девелоперов, кто бы не стремился сделать свои дома привлекательными. Все остальные рассуждения о том, нравится здание или нет, по его мнению, — вкусовщина:

«Архитектуру можно сделать дороже на 10% [к стоимости проекта]. Вам всем может показаться, что это мало. А я отвечу, что это 70–80% от рентабельности. Это много или мало? У нас очень качественная массовая застройка с точки зрения архитектуры. Я не знаю застройщика, который бы не упарывался не только за архитектуру, но и за объемно-пространственные решения».

Рустам Галямов, впрочем, добавил, что есть застройщики, которые экономят на архитектуре. Он объяснил это личным отношением девелопера к конкретному проекту. В качестве примера заместитель главы Екатеринбурга привел «Эталон». В 2022 году Форум-групп» продала компанию, которая застраивает микрорайон Солнечный, федеральному девелоперу. После смены собственника, по словам вице-мэра, отношение к развитию микрорайона поменялось не в лучшую сторону:

«Не знаю, есть ли здесь представители компании «Эталон», к своему стыду я даже не знаю, кто руководитель этой компании в нашем регионе, и это очень плохо. В Солнечном есть дорога и можно посмотреть на нее до и уже после того, зашел как «Эталон». Это говорит про личное отношение людей к своему проекту».

Геннадий Черных напомнил, что многим казалась уродливой визитная карточка города — дом Севастьяновых, а сейчас его считают образцом архитектуры. То же самое через десятилетия может быть и с торговыми центрами, и с небоскребами.