Как правильно строить в центре? Разговоры девелоперов среднего возраста о красоте, деньгах и Hello Kitty

Панельную дискуссию «Каким должен быть центр Екатеринбурга? Архитектура и инфраструктура» на площадке форума «100+ TechnoBuild» организовал РБК Екатеринбург при поддержке администрации города. Встреча девелоперов и представителей власти стала продолжением инфраструктурного форума, который редакция провела в июне.

Дискуссионная площадка собрала ведущих застройщиков и архитекторов Екатеринбурга, представителей администрации, городской думы, областного управления государственной охраны памятников архитектуры. Участникам строительного сообщества предложили обсудить, как должен выглядеть центр и нужно ли менять регламенты и нормативы для улучшения архитектурного облика.

Центром города принято считать участок в границах улиц Московская — Челюскинцев — Восточная — Ткачей — Фурманова. Этот так называемый «утюг» на карте утвержден концепцией территориального развития Екатеринбурга, которая стала основой Генерального плана до 2045 года. Большинство девелоперов согласны с таким определением ядра города.

Работает — не трогай

Считается, что к центру должны быть особенные требования. В первую очередь — к плотности застройки и архитектурному облику. Отчасти строительное сообщество согласно с этой точкой зрения, однако большинство спикеров сходятся во мнении — не нужно ужесточать регламенты и нормативы. Иначе центр Екатеринбурга только потеряет, превратившись в скучное пространство.

Cегодня у застройщиков в Екатеринбурге нет обязательств согласовывать с мэрией эскизные проекты, но действует джентльменское соглашение, согласно которому члены Гильдии строителей Урала делают это добровольно. Практически во всех случаях архитекторы и строители учитывают рекомендации.

Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что джентльменские соглашения с застройщиками действуют, несмотря на то что в прошлом году в Градостроительный кодекс России внесли изменения и муниципалитеты получили полномочия вносить ограничения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), чтобы регулировать и согласовывать архитектурно-градостроительный облик (АГО):

«Многие города-миллионники ввели эти ограничения и требования. Некоторые спустились до условного цвета краски. Мы по такому пути точно не пойдем. Скорее всего, будем вводить через ПЗЗ требования по отдельным территориям, обсудив их предварительно с Гильдией строителей Урала и архитекторами. Но требования точно не будут касаться деталей или мелочей. Так можно испортить все хорошее, что уже сделано».

Это мнение разделяет и генеральный директор «Форум-Групп», в прошлом вице-мэр по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин. Впрочем, девелопер не исключает необходимости регламентировать общественные пространства в центре — газоны, бордюры, остановки:

«Приветствуется, чтобы строительство объектов в центре имело такую традицию, как публичное обсуждение. Но как только это превратится из джентльменского соглашения в обязанность — бюрократия задушит творчество».

Основатель и директор компании PRINZIP Геннадий Черных привел пример из собственного опыта — строительство трех семиэтажных домов в Вене. По словам девелопера, это была самая скучная работа в его жизни и объект, которым он не гордится. Все из-за слишком серьезных регламентов и нормативов:

«Нормативы — это документ, который возьмет чиновник и будет строго по нему спрашивать. Мое мнение — чтобы развивать город архитектурно, нужна очень мощная своя архитектурная школа, и через некоторое время увидим, как будет меняться город. А в лучшую или худшую сторону — это исключительно эмоциональное восприятие».

Дискуссию о невозможности введения дополнительных нормативов в Екатеринбурге резюмировал представитель федерального застройщика — Группы «Самолет» — Георгий Шулев:

«Федеральные девелоперы идут в Екатеринбург потому, что регламенты в городе, в отличие от многих других регионов, позволяют продуктивно работать. Нормативы нужны, чтобы помогать создавать что-то новое, а не бесконечно ограничивать».

Уплотнение и полицентричность

И если с тезисом, что ужесточать регламенты не нужно, согласились все участники встречи, то вопрос о наполняемости центра вызвал дискуссию.

Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин выступил с тремя конкретными предложениями: сократить количество придомовых парковок, пересмотрев нормативы; снизить для центра нормативы по обеспеченности школами — найти 3,5 га земли под одно образовательное учреждение в границах «утюга» невозможно; увеличить плотность застройки.

«Мы посчитали: центр Екатеринбурга составляет 1,14% от площади города. Это самая ценная территория для города, и давайте дадим ей дополнительные возможности, чтоб он развивался и был другим. Если есть возможность построить что-то новое и классное, то в центре она должна быть выше, чем в других районах».

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин-Холдинга», согласен с тем, что застройку в центре нужно уплотнять, потому что именно здесь сконцентрирована критическая масса населения и платежеспособного спроса. В остальных же районах нужно строить объекты, которые могли бы стать функциональным ядром, вокруг которого будет строиться жизнь:

«В центре города, даже в маленьком ядре, есть свои центры. Один центр связан с осью: филармония, музкомедия, оперный театр. Второй — федеральный университет. Есть центр, который называется «Екатеринбург-Сити». Если говорить о центре всерьез, нужно обсуждать не конкретные здания, а ключевые и функциональные зоны, вокруг которых создаются кластеры, вот ими надо заниматься».

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, который первым поднял тему полицентричности в ходе прошлой дискуссии, считает, что центр нужно развивать. Но не в архитектурном плане, а событийном. И обсуждать не небоскребы, а сюжеты, которые бы привлекли людей в центр:

«Сегодня серьезные люди садятся на велосипеды, надевают костюмы динозавров и едут кататься со своими детьми. И людей, которые себя хотят приобщить к фестивалю Hello Kitty — дохрена! Ивенты — это то, в чем мы можем стать круче Казани и Питера, конкурировать с Москвой. От того, что Евгений Мордовин построит в Екатеринбурге очередной небоскреб, Екатеринбург уже качественно не изменится, только количественно. Давайте центр обсуждать не как набор небоскребов, а как набор сюжетов и событий. Эта парадигма продуктивна».

Тезис вызвал дискуссию и споры. Модератор встречи, главный редактор РБК Екатеринбург Богдан Кульчицкий возразил, что центр Екатеринбурга — это место, где серьезные люди в шаговой друг от друга доступности ворочают миллиардами.

В ответ и Вячеславу Трапезникову, и Богдану Кульчицкому Геннадий Черных пошутил, что у него нет велосипеда, костюма динозавра, чтобы в нем кататься, и миллиарда рублей.

А директор «TEN девелопмент» Юрий Романович предложил не решать вопрос о том, как менять центр города, а оставить его «на новый год» — будущим поколениям, которые будут жить в Екатеринбурге десятилетия спустя:

«В большинстве своем мы, здесь сидящие, старые усталые люди. Через 20 лет, когда мы с вами будем в возрасте дожития, все может измениться. Не трогайте центр, оставьте это молодежи. Лучше развивать город по периметру, делать там точки притяжения и привлекать больше людей на окраины. Уплотняя центр, мы рискуем уничтожить все историческое, что осталось. И не факт, что потомки скажут спасибо. Лучше подходить к застройке очень осторожно».

С тезисом о полицентричности Екатеринбурга согласились и чиновники, и девелоперы. Рустам Галямов отметил, что город должен развиваться именно так, и если в каждом районе будет свой центр, то Екатеринбург от этого только выиграет.

То, что у горожан есть запрос на дублирование центра на окраинах, подтвердила председатель гордумы Екатеринбурга Анна Гурарий. По словам спикера, центр — это «лакмусовая бумажка и образец того, что люди хотят видеть в каждом районе».

Проблемы старины и архитектурного облика

Еще одна часть дискуссии была посвящена тому, что уже построено. Девелоперы и чиновники попробовали договориться о том, что делать с центром Екатеринбурга, который сложился исторически.

Первая проблема — это памятники архитектуры. 700 из 800 существующих находятся в границах «утюга». Снести их нельзя, а перестраивать — долго, дорого и сложно.

По мнению начальника отдела государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области Максима Семерикова, каждый из таких объектов можно вписать в современную застройку, если учитывать его в будущем девелоперском проекте изначально.

Юрий Романович, выступающий за сохранение исторической застройки центра, подтверждает: в Екатеринбурге много примеров, когда памятники приводят в порядок и приспосабливают под современное использование — рестораны, музеи: «Люди начинают вайб. Соответственно, это привлекательно и для девелоперов, потому что горожане идут посмотреть восстановленную старину. В этом есть финансовый смысл».

Бывший главный архитектор города, руководитель бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев напомнил, что архитектурные границы Екатеринбурга конъюктурны, меняются тенденция и мода. Поэтому нет смысла приводить все к единообразию «здесь и сейчас» и подстраивать город под чьи-то вкусы:

«Меняются тенденции в архитектуре, меняется и мода. То, что было актуальным, становится неактуальным. Город — это такое наслоение. Мы на него смотрим как на историю, запечатленную в моменте. Если бы в какой-то момент кто-то решил это выхолостить, то Екатеринбург не был бы Екатеринбургом».

Вячеслав Трапезников добавил, что в Екатеринбурге очень красивая массовая застройка и нет девелоперов, кто бы не стремился сделать свои дома привлекательными. Все остальные рассуждения о том, нравится здание или нет, по его мнению, — вкусовщина:

«Архитектуру можно сделать дороже на 10% [к стоимости проекта]. Вам всем может показаться, что это мало. А я отвечу, что это 70–80% от рентабельности. Это много или мало? У нас очень качественная массовая застройка с точки зрения архитектуры. Я не знаю застройщика, который бы не упарывался не только за архитектуру, но и за объемно-пространственные решения».

Геннадий Черных напомнил, что многим казалась уродливой визитная карточка города — дом Севастьяновых, а сейчас его считают образцом архитектуры. То же самое через десятилетия может быть и с торговыми центрами, и с небоскребами.