Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Наценка за линии на карте. Как принадлежность к центру города влияет на стоимость квартиры

14 июня 2024, 14:38
Наценка за линии на карте. Как принадлежность к центру города влияет на стоимость квартиры
Фото: Антон Буценко, 66.RU
За последние пять лет в Екатеринбурге сильнее всего подорожало жилье в центральном районе. Средняя стоимость квартир выросла вдвое. Участники рынка недвижимости объясняют, что цена зависит от качества проектов. Но не только. Девелоперы также делают наценку за престиж локации. В преддверии инфраструктурного форума «Центр решений РБК», где наши коллеги вместе с экспертами определят, где в Екатеринбурге должны проходить административные границы центра, 66.RU публикует мнения риелторов и представителей сервисов недвижимости на этот счет.

У Екатеринбурга официально нет центра. В отличие от других городов-миллионников, у нас это понятие не закреплено ни в одном документе. И слово «центр» используется скорее как маркетинговый термин, в который каждый вкладывает свой смысл. Это создает проблемы и для горадминистрации, и для разных секторов бизнеса.

В связи с этим РБК Екатеринбург организует очно-заочную дискуссию — инфраструктурный форум. В течение июня редакции РБК и 66.RU будут публиковать интервью, колонки и аналитику, где эксперты рассмотрят центр города с разных точек зрения. А 26 июня состоится панельная дискуссия, в ходе которой журналисты вместе с представителями городской власти и предпринимателями определят, где должны проходить административные границы центра. Выводы мы оформим в меморандум и направим мэру Алексею Орлову.

Где самое дорогое жилье?

С 2020 года цены на новые квартиры в центре выросли на 106% — с 94 тыс. рублей до 194 тыс. рублей за квадратный метр. Новостройки, находящиеся в радиусе 6–9 км от Плотинки (Академический), стали дороже на 92%, а в 9–12 км (Солнечный) — на 91%, посчитали для 66.RU аналитики ЦИАН.

Квартиры в центре города действительно дороже аналогичных, но выходящих за пределы «утюга» — улиц Челюскинцев, Восточной, Декабристов и Московской (такие границы были у Екатеринбурга до XX века). Например, жилье в «Макаровском» (еще центр) можно купить за 273 тыс. рублей за «квадрат». Такая же по площади квартира в жилом комплексе через дорогу — «На Некрасова» (уже не центр) — обойдется в 251 тыс. рублей за «квадрат».

«Уровень цен в районе складывается из стоимости отдельных объектов. Цена квартиры определяется уровнем развития территории, инфраструктуры, качеством конкретного дома. Поэтому сам факт принадлежности квартиры к той или иной территории не важен. Важны качественные критерии конкретного места или жилого комплекса», — объясняют в Уральской палате недвижимости (УПН).

Представители ЦИАН утверждают, что ценообразование на рынке жилья остается очень консервативным. В первую очередь на стоимость влияет уровень цен на вторичном рынке, а он не всегда отражает удобство жизни.

«Текущее развитие транспортной системы, инфраструктуры, изменения экологической ситуации, появление или исчезновение новых объектов положительного или отрицательного соседства тоже влияют, но не так заметно и не так быстро. В абсолютном большинстве постсоветских городов при формировании свободного рынка жилья более высокие цены сложились в центре. Там более качественная инфраструктура, большая плотность торговых объектов, а школы, детские сады и поликлиники оказывали свои услуги лучше, чем в среднем по городу», — рассуждает руководитель сервиса «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

Попов выделяет несколько причин для пересмотра стоимости недвижимости в локации:

  • Строительство новых магистралей, запуск станций метрополитена или трамвайных линий, улучшающих транспортную доступность микрорайона.
  • Строительство больших объемов нового (более качественного и современного) жилого фонда.
  • Тренд на выравнивание внутригородских различий. Когда периферийные районы подтягиваются к тем, что занимают положение между центром и окраинами.

Где проходит центр Екатеринбурга?

Чтобы как-то упорядочить данные, УПН поделила Екатеринбург на пять ценовых поясов и отдельно выделила центр с самой дорогой недвижимостью.

Наценка за линии на карте. Как принадлежность к центру города влияет на стоимость квартиры
Фото: Уральская палата недвижимости

Периодически (не чаще одного раза за 10 лет) риелторы пересматривает границы поясов. Это происходит, когда появляются новые микрорайоны, которые меняют качество городской среды.

«Цены на отдельные проекты нередко выбиваются из показателей района. Иногда районы могут показывать разную динамику. Но для отнесения к ценовому поясу важен долгосрочный баланс — в период как подъема, так и падения спроса», — подчеркивают риелторы.

Свои представления о центре города есть в ЦИАН.

Наценка за линии на карте. Как принадлежность к центру города влияет на стоимость квартиры
Фото: ЦИАН

«Для отрисовки сетки микрорайонов используются как сторонние источники информации, так и внутренняя экспертиза сотрудников компании. В любом городе есть десятки мест, где границы разными жителями и экспертами видятся по-разному», — рассказывает Алексей Попов.

Наконец, у Екатеринбурга есть официальное административно-территориальное деление (АТД), где центрального района вообще нет.

Наценка за линии на карте. Как принадлежность к центру города влияет на стоимость квартиры
Фото: администрация Екатеринбурга

Устройство почти всех российских городов схоже с екатеринбургским: районы, как сектора круга, простираются из центра до окраин. Такой уклад — осознанная политика советских властей. После распада СССР структуру городов не стали менять, потому что опасались возможного развития городов по латиноамериканскому сценарию — с разделением на престижные и бедные районы.

Куда расширяется центр?

В Екатеринбурге сформировалось несколько мест, где уровень цен сопоставим с жилыми комплексами в общепринятом центре.

Наценка за линии на карте. Как принадлежность к центру города влияет на стоимость квартиры
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Глава аналитической службы УПН Михаил Хорьков не видит ничего необычного в том, что дорогие проекты реализуются в районах за рамками условного центра.

«Образ районов меняется, сами девелоперские проекты меняют уровень цен на той или иной территории. Но цена или качество проекта не определяют принадлежность места к центру. Сегодня дорогие проекты появляются и в удаленных районах. Рынок жилья перестал был типовым и становится более разнообразным. Поэтому расширяется и разброс цен не только в центральной части города», — отмечает он.

Риелторы подчеркивают, что строящиеся районы могут быть удобными, но полноценным центром от этого не станут.

«Можно сказать, что центр смещается туда, где есть место для стройки. В этом плане ВИЗ выглядит перспективнее многих других районов. Плюсов ему добавляет близость к «большой воде». Но при этом реальным центром он все равно не станет, так как это физически невозможно. Это будет комфортный современный район со всеми сервисами и когда-нибудь благоустроенной набережной пруда, но не более того», — считает риелтор Иван Филимонов.

По его мнению, Екатеринбург развивается пропорционально, «исторический центр не стоит на месте, а тоже прихорашивается и уплотняется». Поэтому качественное жилье в пределах «утюга» всегда будет дороже и интереснее для большинства покупателей с деньгами, чем варианты за его границами.

Иван Филимонов добавляет: люди ориентируются на привычные понятия, но еще оперируют субъективными представлениями о центре — то есть тем, что таковым ощущается.

«У меня был кейс. Продавал квартиру в доме на Радищева, 53/1. Официально это Юго-Запад, но на практике через дорогу гламурный и дорогущий квартал с «Форум Сити», «Тихвином» «Свободой Residence» и торговыми галереями. Я воевал с ЦИАНом и «Авито» за право называть это центром, чтобы при поиске попадать в фильтры, и проиграл. Зато квартиру продал быстро — людям, которые искали «однушку» в нестаром доме в центре», — говорит риелтор.

Нужно ли менять границы центра?

Алексей Попов называет перекройку границ районов, выделение центра и внесение изменений в официальные документы «затратным мероприятием с неочевидным эффектом». «Особенно в условиях весьма бедных прав и полномочий муниципальных властей, ограниченности их бюджетов», — добавляет эксперт.

Михаил Хорьков призывает не уделять серьезного внимания линиям на карте — они являются лишь инструментом группировки разрозненных рыночных данных: «Давайте начнем со старой байки: ничто так не расширяет границы центра города, как риелторские объявления. Сейчас эти границы активно «двигают» девелоперские проекты, многие из которых располагаются в «тихом центре», «новом центре», «центральном районе». Границы районов всегда условны, но линию надо где-то провести».

Михаил Хорьков подтверждает тезис риелторов: покупатели не мыслят фильтрами классифайдов, а оценивают конкретное место здесь и сейчас. Эти оценки зависят от проектов и идей, которые реализуют девелоперы. Позже установки первичного рынка проверяются временем и вторичным рынком.