Как отмена льготной ипотеки скажется на ежемесячных платежах

С 1 июля 2024 года в России прекратит действие одна из самых популярных ипотечных программ на покупку новостроек — с господдержкой под 8% годовых. На протяжении последних четырех лет условия этой льготной программы неоднократно менялись и продлевались, но в этот раз так делать никто не будет.

Изначально эта инициатива, запущенная в апреле 2020 года, была направлена на поддержку строительной отрасли в условиях пандемии коронавируса. Тогда программа сыграла ключевую роль в поддержке экономики, поскольку строительная отрасль оказывает влияние и на смежные сферы: добычу полезных ископаемых, грузоперевозки, производства. Так, в период кризиса стройкомплекс стал главным стабилизирующим фактором для экономики страны.

Изначально ставка по программе составляла 6,5% при минимальном первоначальном взносе в 20% от стоимости жилья. Вскоре небывалый спрос вызвал рост цен на жилье. По данным Банка России, с апреля 2020 года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась на 98,89%, достигнув 151 400 руб. за 1 кв. м.

Профильные министерства и Центробанк (ЦБ) единодушно заявляют, что именно льготная ипотека стимулирует рост цен на жилье, подогревает инвестиционный спрос и способствует увеличению инфляции.

Однако не меньшей причиной для прекращения программы стала ключевая ставка, которая значительно выросла за последний год. Дело в том, что разницу между льготной ставкой в 8% и ключевой ставкой в 16% государство покрывает из бюджета. То есть дальнейшее финансирование программы попросту экономически нецелесообразно.

Ипотека по рыночным ценам также сталкивается с трудностями. Высокая ставка Центробанка делает проценты по кредитам практически недоступными. В настоящее время средняя рыночная ставка по ипотеке составляет 15%, а максимальная достигает 20%. В таких условиях заем берут в основном те, кто продает старую квартиру и покупает новую, нуждаясь в кредите на небольшую сумму доплаты.

Перспективы улучшения ситуации в ближайшее время маловероятны. В феврале 2024 года ЦБ прогнозировал, что средняя ключевая ставка за год составит 13,5–15,5% годовых и в 2025 году снизится до 8–10%. Однако по апрельскому прогнозу, в 2024 году ставка останется на уровне 15–16%, а в 2025 году снизится только до 10–12%.

Под угрозой оказывается и поручение президента страны — обеспечить каждого человека 33 квадратными метрами к 2030 году. Потому что без государственной поддержки, без ипотек с субсидированными ставками люди не смогут приобретать жилье по рыночным процентам.

Как поведет себя рынок недвижимости и упадут ли у девелоперов продажи — пока не известно, Но, как объясняет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» (входит в холдинг «Группа ЛСР») Артем Минаев, сами квартиры вряд ли подешевеют, так как «все растет в цене, в том числе строительные материалы».

Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:

— Только на цемент за год цена выросла в 1,5 раза. Растут в прайсе энергоресурсы, увеличиваются накладные расходы на стройке, подорожала логистика, выросли зарплаты строителей. Я не знаю ни одной составляющей стройки, которая не стала дороже. Поэтому цены на квартиры растут и продолжат это делать.

С учетом скорого завершения программы льготной ипотеки эксперты допускают резкое увеличение спроса в ближайший месяц. «Такое явление стало уже традицией: за 2–3 недели до завершения программы наблюдается заметное увеличение количества сделок с недвижимостью, потому что каждый раз многие понимают, что самый простой вариант решить жилищный вопрос — это поторопиться с покупкой квартиры, пока льготная ипотека остается «массовой», — объясняет Минаев.

Чтобы показать, как изменится ежемесячный платеж на одни и те же объекты с учетом льготной программы и после ее отмены — мы сделали расчеты на примере квартир ЖК «Меридиан» от «Группы ЛСР».

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Фото: Настя Кеда, 66.RU

После завершения льготной ипотеки логичным было бы изменение динамики спроса на жилье: продажи новостроек снизятся, в то время как вторичного жилья — возрастут. Однако эксперты считают, что ситуация не так однозначна, поскольку на первичном рынке все еще действуют другие государственные программы, поддерживающие спрос. Например, семейная ипотека, которая тоже должна была закончиться 1 июля, будет продлена. Но ее условия изменятся. Нынешняя ставка — не выше 6% — останется для семей с детьми до 6 лет. Условия для семей с детьми постарше пока обсуждаются. Минфин предлагает повысить для них ставку до 12%. Но окончательного решения пока нет.

Возможно, на рынке появятся и другие ипотечные программы с господдержкой, вроде ипотеки для врачей и учителей, или на вторичное жилье распространят семейную ипотеку. Но такими массовыми, как завершающаяся программа, все эти меры уже вряд ли будут.

Фото: 66.RU