В Москве, а вслед за ней и в Ленинградской области, чиновники предупредили девелоперов, что не будут согласовывать проекты, если квартиры в них будут меньше 28 кв. метров. Такие требования прописаны в строительных правилах, но исполняются в регионах выборочно.
Власти Екатеринбурга говорят, что в их обязанности не входит проверка соблюдения подобных нормативов в проектах при выдаче разрешения на строительство. Это предмет экспертизы проектной документации, а также ответственность главного инженера проекта.
«В случае отсутствия экспертизы проектной документации принимается решение об отказе в выдаче разрешения на строительство», — прокомментировали в городской администрации.
Участники строительного рынка считают, что вопрос о запрете маленьких студий упирается в политическую волю. Например, в Ленинградской области решение озвучил губернатор Александр Дрозденко. В Екатеринбурге пока никто из руководителей не взял на себя ответственность за такой запрет.
К возможным изменениям девелоперы уже готовятся и пересматривают квартирографию своих проектов.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, около 15% квартир в новостройках Екатеринбурга попадают в «запретную зону». В сегменте студий эта доля — 73%. Запрет отсечет от первичного рынка покупателей с минимальным бюджетом, а компактное жилье останется только на вторичном рынке.
«В горизонте пары лет это может стать проблемой для девелоперов. Им придется подстраиваться под новые условия выдачи ипотеки и увеличение средней стоимости квартир. По идее, покупатели такого жилья могут перейти на вторичный рынок, если выровняются ставки по жилищным кредитам», — заявил глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Директор «Центра недвижимости МАН» Николай Савин также считает, что в случае запрета маленьких квартир спрос сместится в сторону вторичного рынка:
- квартиры на «вторичке» (особенно в советском жилом фонде), как правило, меньше на 20–40%, чем в новостройках;
- средний чек на квадратный метр на «первичке» и «вторичке» тоже сильно отличается (разрыв цен вырос до 28%), и при прочих равных покупатели выберут квартиры подешевле.
«Квадратный метр в новостройке на окраине стоит 130–150 тыс. рублей, а готовое жилье в центре можно найти за 80–100 тыс. рублей. При бюджете в 3–5 млн рублей выгоднее приобрести готовую «однушку». А дальше жить в ней самому или сделать ремонт и сдавать ее. Арендная плата в последнее время серьезно выросла», — подчеркнул Николай Савин.
Спрос на малометражное жилье не исчезнет, даже если введут реальные ограничения, считает риелтор. Недавно по стране прокатилась волна приватизаций комнат в общежитиях.
Единственная проблема — непривлекательные условия покупки на вторичном рынке, где ипотечные ставки вдвое превышают льготные на «первичку». Банк России прогнозирует, что в 2024 году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 15–16%, а к нормальным значениям в 6–7% вернется только в 2026 году.
Михаил Хорьков считает, что вводить запреты нужно осторожно: студии покупают разные категории населения. «Одно дело квартира на 24 «квадрата» на Широкой Речке, другое — в центре города. Площадь — это одна из характеристик, и она должна быть соотнесена с жилым комплексом. Строить общежития на окраине без инфраструктуры — неправильно. Нужно искать адекватные пропорции», — заявил эксперт.
К тому же меняется демографическая ситуация и структура домохозяйств — в разных возрастных группах становится больше одиноких людей: «Для кого-то оптимальна однокомнатная квартира, и для них студия поменьше — компромиссное решение с точки зрения финансовых возможностей».
