Весной банки отошли от практики последних лет, когда получить ипотечный кредит было просто. «Могу сказать по личной практике и опыту коллег — кредитные организации стали более придирчивые и отказов ощутимо больше», — подтвердил 66.RU один из риелторов.
Сейчас Центробанк и Минстрой спорят о конфигурации ипотечных программ после 1 июля, а жилье продолжает дорожать. Казалось бы, вопреки всему: ужесточению требований к заемщикам и участившимся отказам в выдаче жилищных кредитов.
Почему дорожает жилье
Центробанк винит в удорожании жилья льготную ипотеку, которая разогрела рынок так, что покупатели начали брать взаймы на первый взнос. Лоббисты стройкомплекса приводят другие аргументы — рост стоимости материалов.
Каждая сторона по-своему права.
Сейчас для массового покупателя доступен только рынок первичной недвижимости. В отношении вторичного жилья, где нет льготных программ, ипотечные ставки — заградительные 17% годовых. Поэтому рынок жилья Екатеринбурга на 78% состоит из квартир в новостройках. И в этих условиях девелоперы логично рассудили создать финансовый задел на вторую половину года, когда пока непонятно, что будет — просядет спрос на 30% или еще ниже.
Вклад в стоимость квадратного метра вносят инфляция и растущие аппетиты участников производственной цепочки. В Свердловской области за год стройматериалы подорожали на 12%. А еще взлетели цены на землю под жилые проекты и услуги подрядчиков.
Мы проанализировали открытые данные, и вот краткие выводы:
- непосредственно стройка подорожала,
- общая стоимость девелоперского проекта выросла,
- девелоперы стали зарабатывать больше.
 Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
Как мы считали
Взяли статистику «Дом.РФ». Госкорпорация ведет мониторинг себестоимости на основе данных проектных деклараций, которые сами девелоперы занесли в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
Собрали сводку Союза инженеров-сметчиков, где указываются расчеты по себестоимости девелоперских проектов. И добавили цифры сервиса «ДомКлик», где агрегируются средние цены на квартиры в новостройках.
Директор «Центра недвижимости МАН» Николай Савин называет расчеты себестоимости строительства корректными. Он объяснил, что статистика «Дом.РФ» учитывает только строительно-монтажные работы: затраты на материалы и услуги рабочих.
Данные инженеров-сметчиков — более точные и комплексные сведения о себестоимости проекта. Они включают в себя затраты на покупку земли, подключение к сетям и благоустройство, стоимость строительства и затраты по вводу дома в эксплуатацию.
«Рентабельность в загородной недвижимости составляет 30%, а в многоквартирном строительстве она выше. В проектах экономкласса при себестоимости в 70–80 тыс. рублей квадратный метр продается за 110–120 тыс. рублей. При этом на общие затраты застройщика сильно влияет наполненность эскроу-счетов (туда поступают деньги от покупателей, чем выше наполненность — тем ниже ставка по проектному финансированию)», — подчеркнул Николай Савин.
