Планы на следующий год банкиры и девелоперы начали обсуждать в декабре. Ключевой фактор, оказывающий влияние на рынок, – условия по льготным ипотечным программам, обеспечивающие продажу 80% квартир в новостройках экономкласса.
Банк России считает, что из-за доступной ипотеки цены на квартиры стали расти более быстрыми темпами: например, в Екатеринбурге квадратный метр жилплощади за 2,5 года подорожал на 67%. Также Центробанк беспокоит возрастающая разница между стоимостью первички, подогреваемой программами льготного ипотечного кредитования, и вторички, где действуют обычные рыночные ставки в районе 16% годовых. По данным Уральской палаты недвижимости, к осени 2023 года ценовой гэп составил 24% (хотя еще четыре года назад готовое и строящееся жилье оценивалось одинаково).
Такие последствия для рынка недвижимости и экономики в целом, по мнению регулятора, перевешивают выгоды. Поэтому программу государственной поддержки нужно постепенно сворачивать.
Так, директор финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова считает, что сейчас российский строительный комплекс находится в устойчивом состоянии и способен обойтись без господдержки в ее нынешнем виде. Ее аргументы:
- Важно сейчас — не допустить формирования «пузыря». Для этого нужно модифицировать льготные программы в пользу адресных и улучшать стандарты кредитования.
- В последние годы застройщики получили значительный объем прибыли, что создало для них запас прочности.
- Застройщики в последние месяцы фиксируют рост спроса и приток средств на счета эскроу. Если в будущем из-за замедления ипотеки этот приток сократится, то проблем у застройщиков не должно возникнуть.
- Благодаря механизму эскроу проектное финансирование стало гораздо выгоднее, чем корпоративные кредиты в целом.
Регулятор, объединившись с финансовым блоком кабмина, пока одерживает аппаратную победу.
Споры сейчас в основном сосредоточены вокруг повышения первоначального взноса на льготную ипотеку. Минфин настаивает на 30%, при том что в сентябре правительство уже повысило минимальный порог с 15% до 20%.
Министерство строительства согласилось на уступки. «Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. Объем выдачи ипотеки очень большой. Мы смотрим, как регулировать объем выдачи до 1 июня», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин.
Другие пункты обсуждений — сокращение кредитных лимитов для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти с 12 до 6 млн рублей (как и в целом по стране), а также ужесточение требований к заемщикам.
Один из екатеринбургских девелоперов объясняет, что Центробанк хочет почистить ряды заемщиков, чтобы убрать закредитованных граждан: «Выгодные условия по ипотеке привлекли на рынок недвижимости проблемных заемщиков: тех, у кого большая кредитная нагрузка или низкие доходы».
С другой стороны, по его словам, если государство «пережмет», то сделает жилье недоступным для большинства населения.
«Люди меньше оперируют ценой квартиры или, тем более, стоимостью квадратного метра. Для них важен размер ежемесячного платежа по ипотеке. Исходя из этих вводных, они принимают решение о покупке», — считает девелопер. По его оценкам, продажи на первичном рынке могут упасть на 20–30%.
Но и без дополнительных заградительных мер спрос на новостройки после рекордных августовских и сентябрьских показателей стал охлаждаться. В Екатеринбурге во второй осенний месяц количество сделок уже уменьшилось на треть.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:
— Условия по ипотеке и размер ключевой ставки — это одни из важнейших факторов, влияющих на продажи и финансирование строительства жилья. Такие изменения плохо скажутся на рынке недвижимости, в первую очередь — на экономклассе. Хочу надеяться, что правительство и ЦБ предусмотрят меры господдержки ипотеки. Потому что у людей нет возможности приобретать квартиры при ставке 16–17%.
Что касается ситуации в бизнес- и премиум-сегментах, то там, по словам Евгения Мордовина, ситуация получше — у покупателей есть деньги и они могут обойтись без помощи банков.
«В любом случае повышение ключевой ставки — плохой сигнал для рынка. Если ситуация не изменится, мы ожидаем снижения объемов продаж и, как следствие, объемов строительства», — подчеркивает он.
Срок действий программ «Льготная ипотека» (под 8%) и «Семейная ипотека» (под 6%) заканчивается в июне. Как будет дальше — предмет обсуждений в правительстве.
Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:
— Льготная ипотека помогла тысячам екатеринбуржцев переехать в новые квартиры, не переплачивая огромные проценты по жилищным кредитам. Если ничего не изменится, то через полгода программу свернут. И проценты по ипотеке на новостройки сравняются со вторичным жильем. А они на сегодняшний день в два раза выше.
Девелоперы указывают, что в случае сильных потрясений могут измениться внутренние планы компаний по старту новых проектов во втором и третьем кварталах 2024 года.
Анастасия Стройкова, коммерческий директор «Атлас Девелопмент»:
— Во втором квартале усилится ожидание решения по продлению льготной ипотеки, в связи этим вывод новых объектов может встать на паузу. В случае отмены льготной ипотеки в третьем квартале необходимо будет пересматривать банковские модели по финансированию. Это с большой вероятностью приведет к тому, что банки будут более критично рассматривать девелоперские проекты для финансирования.
В кризис господдержка стройкомплекса особенно важна, поскольку запускает оздоравливающий эффект для всех смежных отраслей, считает глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев. Субсидирование ипотеки он называет инвестициями в себя: появляются новые рабочие места, развивается инфраструктура, бизнес сохраняет свою востребованность, государство получает налоги, а жители — возможности для решения жилищного вопроса.
«Доступность жилья — важнейший способ сохранять человеческий капитал, удерживать в регионе профессионалов, ученых, производственников, тем самым поддерживать предприятия, стратегически важные для развития экономики», — говорит строитель.
Валерий Ананьев, гендиректор «Атомстройкомплекса»:
— Нужно развивать государственно-частное партнерство, с его помощью не только возводить школы, как мы уже делаем, но и другие социальные объекты; совместно бизнесу и государству искать пути решения таких задач, как восстановление и приспособление к современным нуждам исторических зданий — объектов культурного наследия. Все это позволит нам нарастить качество городской среды и инвестиционную привлекательность Екатеринбурга.
По его мнению, сдержать рост цен на жилье и сохранить его доступность может субсидирование платы за подключение, регулирование стоимости земли для строительства. Это те механизмы, которые могут использовать власти.
