Жилая недвижимость — традиционный инструмент инвестирования в России. Но условия ипотечного кредитования ухудшаются: ставки по ипотеке растут следом за ключевой, Центробанк и Минфин выступают против продления программы льготной ипотеки, а первоначальный взнос может подняться до 30%. Это все приведет к снижению числа тех, кто готов взять на себя долговые обязательства. Соответственно, может вырасти спрос на арендные квартиры. Такая перебалансировка спроса и предложения откроет возможность для инвесторов, которые заранее вложились в жилье, особенно по льготным ставкам.
Максимальная доходность — от сдачи в аренду однокомнатных квартир в таких городах-миллионниках, как Екатеринбург, Челябинск и Ростов-на-Дону, подсчитали эксперты «ЦИАН.Аналитики». Кроме того, Екатеринбург входит в тройку лидеров по объему арендных квартир в новых домах — 18%. Больше только в Санкт-Петербурге и Ростове.
В качестве инвестиционной, то есть для дальнейшей сдачи или продажи, чаще всего используют студию или однокомнатную квартиру. Именно на них приходится 65% всех продаж на стадии строительства в 2023 году в Екатеринбурге, подсчитали аналитики bnMAP.pr. На примере конкретной квартиры из ЖК «Июль» в Пионерском мы посчитали, в каких случаях покупка квартиры с целью инвестирования оправдает себя. Сдать два 22-этажных корпуса должны в 2024 году. Традиционно покупка до ввода в эксплуатацию обойдется дешевле, а ждать квартиру, чтобы потом ее сдать, придется не слишком долго.
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами). Чаще всего их два: первый — после заключения долевого участия, второй — перед вводом дома в эксплуатацию.
Пропорции могут быть разные, их устанавливает застройщик по согласованию с банком. Первый транш может быть чисто символическим. В случае с ЖК «Июль» — это 1000 рублей.
Траншевая ипотека позволяет купить «инвестиционную» квартиру с минимальными затратами, а по окончании строительства сдать ее в аренду и закрывать кредит или его часть арендными платежами.
Даты, которые мы взяли для расчетов, — 1.08.2024 и 1.11.2024. Первая — это срок предполагаемого ввода в эксплуатацию. Именно тогда заемщик получает основную сумму кредита. Вторая — дата, когда квартиру можно будет сдать в аренду. От ввода до получения ключей от квартиры должно пройти еще два-три месяца, после чего ее можно будет сдать и покрывать часть платежа из денег, которые отдаст арендатор.
Средняя стоимость съема однокомнатных квартир в Пионерском поселке Екатеринбурга, согласно базам объявлений «ЦИАН», N1 и «Авито», составляет 27–30 тыс. рублей. Именно значение в 30 тыс. мы взяли для расчетов.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Вывод: Вариант с траншевой ипотекой подойдет тем, у кого нет больших накоплений сверх первоначального взноса.
Льготная ипотека / ипотека с господдержкой
Программа льготной ипотеки в России действует до июля 2024 года, и не факт, что ее продлят. Ставка по ней составляет 8%. Банки за счет собственных программ и опций могут, но не обязаны ее снижать.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Вывод: Для покупки квартиры и платы за нее до сдачи в аренду нужно иметь 1 824 397 рублей.
Семейная ипотека
Семейная ипотека также действует до 1 июля 2024 года, и процент по ней всего 6%. Однако она доступна меньшему кругу лиц, чем льготная.
Участие в программе доступно семьям с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребенком с инвалидностью, а также родителям, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Вывод: Выгодный вариант для тех, у кого есть средства помимо первоначального взноса и право на получение семейной ипотеки.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
А если купить или перепродать?
Квартиры в принципе сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции. Это скорее средство для сохранения сбережений и перспектива обеспечить себе дополнительной доход от сдачи.
Покупка с дальнейшей перепродажей будет менее выгодной, чем сдача в аренду.
Дело в том, что цены на вторичную недвижимость в Екатеринбурге хоть и растут, но не так быстро, как на первичную. Например, за год цена квадратного метра в Пионерском поселке (первый ценовой пояс), согласно данным Уральской палаты недвижимости, выросла только на 10%. И с учетом ипотеки такая сделка не будет выгодной. За последние четыре года «вторичка» подорожала на 59%. Таким образом, задуматься о продаже инвестиционной квартиры стоит не раньше чем через несколько лет. Тем более если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов.
А вот покупать квартиру выгодно как раз на раннем этапе. Например, в мае 2023 года квартира в ЖК «Июль», которую мы приводили в пример, стоила 5,1 млн рублей, то есть на 1,8 млн рублей дешевле, чем осенью. На старте продаж стоимость квартиры обычно ниже на 10–30% по сравнению с новостройками на более поздних этапах строительства.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
