«Мы не хотим ставить жесткие ограничения». Вице-мэр Рустам Галямов — о правилах работы с застройщиками

— Чем сейчас интереснее всего заниматься?

— Каждая задача интересна по-своему. За два с половиной года моей работы удалось реализовать многие проекты. Одним из самых амбициозных и масштабных стал Генплан-2045. Это был очень трудоемкий процесс: необходимо было учесть пожелания всех заинтересованных сторон — жителей, строителей, промышленников, транспортников и сохранить необходимый баланс при этом.

В новом Генплане Екатеринбург рассматривается как ядро агломерации, поэтому было важно увязать наши планы с планами наших соседей. В основном это касается транспортных вопросов, а также вопроса создания рабочих мест.

Новые места приложения труда мы разместим или на новых площадках, или в местах, где неэффективно используются существующие предприятия. В первую категорию попадают территории в районе поселка Сысерть (на юге), Кольцовское направление и техцентр «Татищев», индустриальный парк в Новокольцовском. Во вторую — промплощадки в Завокзальном, на Эльмаше и в микрорайоне Сортировочный.

— А что сложнее: исправить прежний Генплан или разработать новый?

— Когда мы вносили изменения в существующий генплан, то фактически создали новый документ, приведя его в соответствие действующему законодательству. Это была сложная, кропотливая работа, требующая максимального погружения. Это очевидно — его приняли в далеком 2004 году, а последние изменения вносились в 2015 году. Ситуация, как вы понимаете, сильно изменилась и документ нуждался в актуализации. Соответственно, со следующим генеральным планом до 2045 года было не то чтобы проще, но понятнее точно.

— Уже думали над новой версией Генплана?

— Очевидно, что в ближайшие годы понадобятся точечные изменения и корректировки: невозможно учесть все наперед. Когда я занял свою должность, то обнаружил, что Екатеринбург развивается совершенно не так, как ему предписано. А за два с половиной года у нас не возникло ни одной ситуации, когда зонирование в Правилах землепользования и застройки противоречило бы Генплану.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Еще интересно развивать социальную инфраструктуру. Новый учебный год начался для 40-й школы. Строительство нового здания длилось 13 месяцев, а 1 сентября на торжественной линейке состоялось официальное открытие. Также мы досрочно ввели лицей № 120 (за 11 месяцев). Это беспрецедентный пример для нашего региона.

В июле строители начали возводить школу на улице Рощинской. Это будет одно из крупнейших образовательных учреждений в городе вместимостью 1500 мест и площадью 31 тыс. кв. метров. Школа будет обслуживать весь район Уктус-Левобережный. Мы ставим задачу завершить работы досрочно — за 13 месяцев, к следующему учебному году, и, благодаря губернатору Свердловской области, это станет возможным.

Фото: официальная документация проекта
Школа расположится на набережной реки Исети. Учреждение разделят на «общешкольную» часть (туда войдут зоны отдыха, библиотека, столовые) и две учебные зоны — для младших и старших классов.

— Летом вы возглавили рабочую группу, которая разработает программу комплексного развития социальной инфраструктуры. Что это за программа и какие планы в нее заложены?

— Программа разрабатывается с опорой на Генплан, где мы предусмотрели различные объекты: школы, больницы, спортивные сооружения. В этом документе будет расписан порядок строительства и источники финансирования. Проще говоря, нам нужно расставить приоритеты, учитывая в первую очередь интересы горожан и города в целом.

— В этом году в Екатеринбурге строится рекордный объем жилья…

— Да, планы в текущем году составляют 1,54 млн кв. метров, большая часть из которых уже введена.

— Так вот: есть ли финансовые ресурсы, которые позволят держать темпы ввода социалки вслед за квадратными метрами?

— На сегодняшний день проектная документация на 5–6 школ прошла экспертизу. В ближайшее время они встанут в очередь на получение финансирования.

Мы договариваемся с застройщиками о том, чтобы они при проектировании жилья предусматривали встроенно-пристроенные детские сады, которые позже попадут в собственность муниципалитета: безвозмездно или по минимальной цене. У нас уже есть положительные примеры.

К сожалению, для школ такой механизм неприменим из-за высокой стоимости строительства. Поэтому источники финансирования традиционные: федеральные или региональные программы и местный бюджет.

— Есть ведь еще частные инвесторы. Реально ли расширить практику заключения концессионных соглашений?

— На сегодняшний день заключено два договора государственно-частного партнерства на строительство школ. Есть еще одна инициатива, где будут использоваться немного другие механизмы с хорошими условиями и выгодной процентной ставкой для бюджета. На протяжении нескольких месяцев мы ведем переговоры с одним из застройщиков. Если такая схема покажет свою эффективность, то концессионных объектов станет больше.

Фото: официальная документация проекта
Школу № 41 на улице Котельникова строит компания «Атомстройкомплекс» по концессии. Ее стоимость — почти 1,7 млрд рублей, из них — 434 млн рублей — субсидия из федерального бюджета.

— Какие районы города будут застраиваться интенсивнее всего?

— Если судить по Генплану, то выделяются Академический, Истокский, Новокольцовский, ВИЗ-Правобережный, Солнечный, Сысертский, Широкая Речка, Уралмаш и Эльмаш.

— Существует несколько моделей, по которым застраиваются города: комплексное освоение территорий (КОТ), комплексное развитие территорий (КРТ), уплотнительная застройка, реновация промзон и частного сектора. К какой модели ближе Екатеринбург?

— Многие территории внутри города устаревают, их надо реновировать, чтобы создавать более комфортные условия для людей. Это первоначальная цель. Необходимо улучшить условия проживания екатеринбуржцев. Поэтому, на мой взгляд, самым эффективным градостроительным инструментом на сегодняшний день является механизм КРТ.

Использование этой программы позволит расселить ветхий и аварийный жилищный фонд, сократить время на преобразование неэффективно используемых территорий и раскрыть их потенциал. Мы можем привлекать частные средства для обновления застроенных территорий и развития социальной инфраструктуры.

— На старте у людей было много сомнений, как заработает КРТ. Сейчас их нет?

— Практически нет. Мы стараемся много внимания уделить информированию граждан.

По итогам пилотного года можно сказать, что все получилось. Недавно мы объявили торги по трем площадкам, среди них — квартал на улице Вилонова. Были некоторые сомнения, но оказалось, что практически все собственники квартир положительно принимают решение. Более того, ко мне на прием часто приходят граждане с просьбой включить их дом в границы КРТ.

Конечно, мы идем навстречу таким пожеланиям. Сегодня в проработке есть еще не меньше 5–7 площадок, где, как мы ожидаем, люди проголосуют за КРТ.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Со спальными районами понятно. А есть ли программа обновления центра города? Существует ли опасность, что он будет деградировать?

— Центр города — это концентрация деловой и общественной жизни Екатеринбурга и возможность быстро добраться до музеев, торговых центров и вузов. Наличие сетей, объектов соцкультбыта привлекает застройщиков.

В целом облик центральной части города сформирован, но девелоперы постоянно строят новые и реконструируют старые здания. В пример можно привести квартал «Екатеринбург-Сити» со строительством небоскребов или квартал за Макаровским мостом. Еще под жилищные проекты планируется освоение квартала Бебеля — Готвальда — пойма Исети, бывшей промплощадки «Товарного двора», а под соцобъекты — земля в районе Малышева и Шейнкмана.

Кроме того, мы системно работаем с недостроями, которых в центре Екатеринбурга хватает. Земельный фонд, возможный для застройки, с каждым годом сокращается, и инвесторы вынуждены переходить к сносу или достройке тех зданий, которые в свое время не были завершены.

— Со стороны кажется, что для девелоперов большой проблемой является возведение новостроек рядом с памятниками архитектуры. К тому же это часто болезненно воспринимается обществом.

— Во-первых, вопрос сохранения объектов культурного наследия (ОКН) курирует региональное Управление госохраны ОКН.

Во-вторых, — и это мое личное мнение — работа с памятниками архитектуры — нормальная и правильная тенденция. В Екатеринбурге есть заброшенные ОКН, которыми годами никто не занимался, не разрабатывал охранные зоны, не вкладывал деньги в их восстановление. Они стоят в запустении, горят, рассыпаются и портят вид города.

Сейчас компании начали приобретать памятники, проводить реконструкцию, иногда застраивать прилегающие территории. Да, многим общественникам это не нравится, но это является компромиссом между возможностью сохранения и восстановления ОКН и полной утратой объекта. Возможность развития окружающих территорий вносит минимальную экономическую составляющую для застройщика.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— С сентября в городах заработала система согласования архитектурного-градостроительного облика (АГО) новостроек. Как она выстроена в Екатеринбурге?

— Постановление правительства России не обязывает муниципалитеты внедрять согласование АГО. В теории федеральные власти дают городам огромные возможности. Можно зарегулировать, забюрократизировать все, вплоть до высоты этажа. Мы выбрали другой путь.

Два года назад мы подписали с Гильдией строителей Урала соглашение о добровольном согласовании внешнего вида новостроек. Большая часть девелоперов приходили к нам, показывали эскизы, советовались с нами. За два года мы наладили эту работу. Поэтому пока никаких изменений в процедуре не произошло.

Мы не хотим ставить жесткие ограничения, как в некоторых городах, где, например, существуют требования к расцветке зданий. Потому что ограничивать полет мысли и фантазий наших архитекторов — только вредить делу. Мы видим, что застройщики приносят качественные проекты. Много жилых комплексов в Екатеринбурге завоевывают награды в национальных конкурсах.

— Бывают разные жилые комплексы…

— Согласен. Но в целом проекты проработаны и выверены. К концу года мы выберем территории, где к архитектуре будут предъявляться повышенные требования — это центр, въездные магистрали. Посоветуемся с застройщиками, Союзом архитекторов и, конечно, общественностью.

Еще раз подчеркну: перед нами не стоит задача произвести революцию в области архитектурного проектирования. Требования будут вводиться постепенно, а дальше детализироваться и уточняться исходя из логики развития и необходимости регулирования застройки на разных территориях Екатеринбурга. Например, на ВИЗе.

— Кстати, о ВИЗе. Недавно мэрия подготовила большой проект планировки района.

— ВИЗ, как и Сортировка, имеет высокий потенциал развития. А в будущем они будут связаны автомобильно-железнодорожным мостом. Проекты «Екатеринбургское центральное пассажирское кольцо» и «Срединное кольцо» связывают два района через Верх-Исетский пруд.

Мы запланировали продолжение улицы Татищева, объявили конкурс на проектирование и строительство. Понимаю, что при изъятии участков возможны недопонимания, но уверен, что новая дорога точно улучшит ВИЗ. Район заслуживает быть одним из лучших в городе. И через 10–15 так и будет.

Фото: официальная документация проекта
А еще Рустам Галямов утверждает, что участок набережной у цирка станет одним из лучших благоустроенных в последнее время мест. Проект разрабатывала известная ландшафтная студия S&P Architektura Krajobrazu.

— Много разговоров ходит про переформатирование производственной площадки Уралмашзавода. Вы и сами подписали постановление, предусматривающее застройку восточной части предприятия.

— Сегодня конкретного инвестора на эту территорию нет. Несколько лет назад заводу было поручено разработать проект планировки. За прошедшее время градостроительная документация так и не была подготовлена.

В последнее время мы изменили подходы и начали силами «Мастерской Генплана» готовить градостроительную документацию для крупных строек. Мы сможем контролировать процесс, самостоятельно определять, как будут выглядеть кварталы, сколько жилья в них появится, где будут строиться школы, а где дороги.

При разработке проектов планировок силами сторонних организаций застройщики нередко ставили свои интересы выше интересов города, что совершенно недопустимо. Поэтому было принято решение изменить вектор работы и взять общегородскую стратегию в одни руки.

А с новыми правилами у нас появится готовый план освоения площадки. Если появится инвестор и его все устроит, то пожалуйста — начинай строить.