Что такое цифровые финансовые активы?
Российские застройщики начали выпускать цифровые финансовые активы (ЦФА), которыми можно расплатиться за квадратные метры. Пока такая возможность есть при покупке квартир у двух девелоперов: «Самолета» и «Джи-групп».
ЦФА представляют собой цифровые права, в основе которых лежит технология блокчейна. Работает это так: девелопер (эмитент) выпускает ЦФА на платформе оператора, отобранного Центробанком. Сейчас в списке десять аккредитованных компаний. Среди них — Сбербанк, Альфа-Банк и «Атомайз».
Инвестор может приобрести с помощью токенов квадратные метры квартир в строящихся домах. Доходность зависит от прироста стоимости после ввода дома в эксплуатацию, но не меньше 10%. К примеру, вкладчик купил один ЦФА за 100 тыс. рублей, через год он сможет рассчитывать на выплату в 110 тыс. рублей. Если цена квадратного метра выросла только на 5%, то он все равно получит те же 110 тыс. рублей. А если жилье подорожало на 15%, то его доход составит 115 тыс. рублей.
Концепция токенов часто используется в финансах, здравоохранении, индустрии развлечений и даже современном искусстве. Недавно Эрмитаж продал пять NFT-токенов картин из своей коллекции и заработал 32 млн рублей. А вот применение токенов на рынке недвижимости — относительно молодое явление.
Один из первых случаев использования цифровых валют при сделках с недвижимостью произошел в 2014 году, когда виллу на Бали продали за 800 биткоинов (по тогдашнему курсу — 500 тыс. долларов). В 2017 году особняк в лондонском районе Ноттинг-Хилл был выставлен на продажу за 17 млн фунтов стерлингов. Причем продавец написал в объявлении, что принимает оплату в биткоинах. А через год небольшой дворец (палацетто) XVI века в Риме купили за 42 млн долларов в криптовалюте.
Что касается ЦФА, то в девелопменте это пока единичные проекты, но тенденция будет набирать обороты, считают профессионалы рынка.
Во-первых, токены позволяют привлечь на рынок недвижимости новых клиентов — тех, кого останавливала высокая стоимость жилья. Не каждый розничный инвестор может собрать деньги на покупку студии под сдачу в аренду, а ЦФА позволяют раздробить площадь.
Во-вторых, давно сформировался пул крупных инвесторов, которые скупают квартиры этажами. Цифровые квадратные метры для них — это возможность приобрести то же самое жилье без регистрации прав собственности и расходов на ЖКХ, а потом его перепродать.
В-третьих, сокращается дистанция между инвестором и девелопментом, так как токены дают удобную и простую в использовании инфраструктуру. Более того, до конца 2023 года должна начаться торговля ЦФА на Московской бирже.
Дело продвигают крупные игроки. К примеру, на ПМЭФ-2023 корпорация «Дом.РФ» подписала с Мосбиржей меморандум о сотрудничестве. Стороны хотят разместить первый выпуск ЦФА на платформе для институциональных и частных инвесторов.
Следом на очереди — «СПБ Биржа», утверждают аналитики. Таким образом, в России начнет действовать вторичный рынок ЦФА.
Токены — такой же альтернативный инструмент вложений в рынок недвижимости, как облигации и паевые инвестиционные фонды, но имеет несколько принципиальных отличий. В чем — 66.RU объяснил вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков.
ЦФА и ПИФ
— ПИФ (паевой инвестиционный фонд) тоже представляет собой форму коллективных инвестиций в рынок недвижимости, а также позволяет реинвестировать средства фонда без уплаты налога на прибыль. Однако регулирование работы ПИФа очень сложно организовано — он подчиняется одновременно Центробанку и специализированному депозитарию. Еще более важно, что чаще всего ПИФы недвижимости относятся к закрытому типу, то есть пайщики не могут купить или погасить паи, когда захотят, а только в момент открытия и закрытия фонда. Более того, паи не торгуются на бирже, а именно такая практика запланирована для ЦФА. Таким образом, основное отличие ЦФА от ПИФа — это более простая процедура покупки и продажи, а также связанная с этим более высокая ликвидность инвестиций.
ЦФА и облигации
— В свою очередь, основное отличие ЦФА от облигаций в том, что облигация предполагает только обязательство финансовой выплаты. То есть инвестор выдает средства компании и получает купонный доход. В то же время законодательство позволяет выпускать ЦФА так называемого смешанного типа, они предусматривают как право финансового требования, так и право получения физического товара. Например, так работают ЦФА на золото: в конце срока инвестирования покупатель может получить как деньги, так и непосредственно золотые слитки. Такие ЦФА можно выпускать не только на золото, но и на квадратные метры.
Зачем это нужно застройщикам?
ЦФА могут стать альтернативным источником финансирования девелоперских проектов. Дело в том, что по нынешнему законодательству у застройщиков не так много способов привлечения денег на стройки — в основном это банковское финансирование. До момента ввода дома в эксплуатацию средства заморожены на эскроу-счетах.
В свою очередь, спрос на жилье формируется прежде всего за счет ипотечных кредитов.
«Это делает, с одной стороны, строительную отрасль полностью зависимой от банковского сектора, а с другой — сильно ограничивает возможности застройщиков по привлечению финансирования в период экономической турбулентности. Падение рубля и увеличение ключевой ставки Центробанка неизбежно приведут к росту ставок по ипотеке, а значит, сокращению числа выданных кредитов. В такой ситуации ЦФА могут стать альтернативным источником финансирования для девелоперов», — говорит Филипп Третьяков.
Проблемы при использовании ЦФА
Потенциально ЦФА — это удобный технологический инструмент: все сделки записываются в блокчейн, доступ к которому есть у Центробанка. Для рынка недвижимости это важно, поскольку такая процедура исключает двойные продажи.
Но есть и проблемы, связанные с внедрением ЦФА на рынке недвижимости. Во-первых, это неопределенность регулирования. Статус токенизированной недвижимости не ясен во многих юрисдикциях. Поэтому нет понимания, как будут решаться вопросы прав собственности, налогообложения и другие юридические моменты.
Во-вторых, операторы, выпускающие ЦФА, пока не могут взаимодействовать между собой, обмен информацией не налажен. Это значит, что если купить ЦФА на одной платформе, то там же их придется и продавать. Это серьезно ограничивает оборот.
Директор филиала «БКС Мир инвестиций» в Екатеринбурге Андрей Цуран соглашается с тезисом, что «цифровой токен» позволяет сильно расширить целевую аудиторию по сравнению с покупкой пая в закрытом паевом фонде недвижимости. Однако, по его мнению, пока это маркетинговый ход, который показывает, что девелопер идет в ногу со временем.
«Потенциально этот инструмент может стать интересным, однако нужно понимать, что реальную доходность никто гарантировать не может. Минусы цифровых токенов в том, что инвестор не становится реальным владельцем квадратных метров и его средства не защищены договором долевого участия в строительстве. Следовательно, он несет риски банкротства застройщика и так далее», — объясняет финансист.
Другой минус — не самая высокая доходность. «В текущей ситуации объект за период строительства — 2–3 года — прибавляет к цене 20–30%. С такой доходностью, возможно, выгоднее приобретать облигации тех же строительных компаний, без привязки к конкретному объекту, при этом с высокой ликвидностью и возможностью покупки на любую комфортную сумму», — рассуждает Андрей Цуран.
Несмотря на эти ограничения, в России уже есть примеры выпуска ЦФА на квадратные метры.
«Самый интересный пример — это компания «Норильский никель», которая решила выпустить сертификаты на жилье в виде ЦФА для сотрудников. Такой сертификат можно обменять на реальные квадратные метры в Норильске или другом городе присутствия компании. При этом компания добилась поддержки Центробанка для реализации пилотного проекта», — говорит Филипп Третьяков.
