Как понять, подойдет ли мне траншевая ипотека? Два понятных примера расчетов

Главный смысл траншевой ипотеки заключается том, что банк выдает кредит на квартиру двумя траншами. Первый перечисляется в момент заключения договора долевого участия, второй — по факту сдачи дома или близко к этому сроку. Пропорции могут быть самые разные, их устанавливает застройщик по согласованию с банком. Единственное обязательное условие — первоначальный взнос не менее 15% от стоимости квартиры. Часто от размера первоначального взноса зависят и пропорции траншей.

Первый транш может быть чисто символическим — один рубль. Собственно, из-за этого траншевую ипотеку и называют «ипотекой за рубль». Также транши могут быть равными — по половине кредитной суммы. Например, если первый транш составляет 2 млн рублей, значит, платежи будут такими, будто вы взяли эту сумму в кредит на срок ипотеки (например, 30 лет).

С внесением второго транша платежи начинают исчисляться от всей суммы ипотечного кредита, на остаток его срока. Например, если с момента заключения ДДУ до сдачи дома прошел один год, сумма второго транша также составила 2 млн рублей, то ежемесячный платеж будет считаться как за ипотеку на 4 млн сроком 29 лет (за вычетом тех платежей, которые вы уже совершили по первому траншу).

Если бы вы сразу взяли 4 млн рублей в ипотеку на 30 лет, платеж составил бы 23 982 рубля. Как видим, разница в платеже всего 300 рублей, но пока строится дом, платеж вдвое меньше.

Есть три наиболее распространенные жизненные ситуации, когда такая схема помогает:

1. чтобы снимать жилье, пока строится новое;
2. чтобы жить в своей квартире, пока строится новая (а продать ее уже после переезда);
3. чтобы купить «инвестиционную» квартиру с минимальными затратами, а по окончании строительства сдать ее в аренду и закрывать кредит арендными платежами.

В разных регионах сейчас до половины всех ипотечных сделок совершается с применением траншевой ипотеки. Сэкономленные на платежах на время строительства дома деньги, кроме перечисленных вариантов, пускают еще на накопление на погашение основного долга по кредиту (это выгоднее всего делать в начале кредитного срока) или на ремонт в новой квартире.

Траншевая ипотека: примеры расчетов

Мы посчитали суммы платежей по траншевой ипотеке на примерах двух разных квартир в «Ньютон Парке» — квартале PRINZIP в Краснолесье. Срок сдачи обеих квартир — четвертый квартал 2024 года, так что срок первого транша принят как 18 месяцев.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Размер первого транша при покупке квартиры в «Ньютон Парке» зависит от суммы первоначального взноса и может составлять от 5 до 35% от стоимости квартиры. В расчетах мы приняли сумму первоначального взноса как 15%. При таком условии первый транш составляет 35% от стоимости квартиры.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

• Приведенные расчеты носят предварительный характер! Окончательный расчет суммы кредита и размер ежемесячного платежа производятся банком после предоставления полного комплекта документов и проведения оценки платежеспособности клиента.

Чек-лист: на что обратить внимание, выбирая между траншевой ипотекой и обычной

• Ставка по траншевой ипотеке может оказаться выше, чем по семейной или по ипотеке с господдержкой, поскольку не все застройщики сочетают эти программы.
• Во многих случаях на размеры траншей влияет сумма первоначального взноса. Обязательно имейте это в виду.
• Самое главное — трезво оцените ваши финансовые возможности. «Ипотека за один рубль» — это прекрасно, но, переехав в новую квартиру, так или иначе придется платить по полной.