В начале следующего года Банк России планирует запретить выдачу «ипотеки от застройщика» по околонулевым ставкам. Об этом заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, стоимость квартиры в таком кредите завышена на 20–30%, а переплата больше, чем проценты по кредиту.
Это не первая критика таких программ со стороны Центробанка, который называет их «маркетинговым ходом». Девелоперы с такой оценкой не согласны, ведь предложение поддерживает спрос на рынке в кризис. В подтверждение они приводят опрос самого Центробанка, который показал, что больше половины всей ипотеки на первичном рынке сейчас получают именно «от застройщика». Только у Сбера на июнь текущего года в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% пришлось на ипотеку с субсидированием от застройщика, которая порой начинается от 0,1%, тогда как по льготной программе от государства ставка составляет 7%.
По словам застройщиков, сегодня субсидированная ставка — это чуть ли не единственный инструмент, позволяющий вписаться в комфортный для покупателя ежемесячный платеж.
Как работает ипотека от застройщика?
 Фото: 66.ru |
|---|
Есть два варианта. В первом девелопер предоставляет льготу за счет собственных средств, то есть делает скрытую скидку на квартиру. Однако в большинстве случаев это означает лишь то, что ценник на жилье изначально сильно завышен.
Во втором, более распространенном варианте расходы, которые несет застройщик, он вкладывает в стоимость сделки. Соответственно, чем ниже ставка для клиента, тем больше увеличивается цена за квартиру.
В зависимости от программы конкретного застройщика выбранные условия могут распространяться как на весь срок кредита, так и на определенное время (например, до сдачи объекта в эксплуатацию). Например, у «Группы ЛСР», вместе с которой мы сделали этот текст, клиентам предлагают приобрести недвижимость с помощью ставки в 1% годовых на срок кредитования до 30 лет.
Несмотря на то, что стоимость покупки по ипотеке от застройщика — более высокая, ежемесячный платеж по ипотеке будет доступным для людей со средним по городу заработком. То есть программа подойдет тем, кто хочет купить квартиру для жизни, а не с целью скорой перепродажи.
Чем тогда все же недоволен ЦБ?
По словам Эльвиры Набиуллиной, анализ Центробанка показывает, что «стоимость квартиры по ипотеке от застройщика на 20–30% завышена и продать недвижимость за эти деньги на вторичном рынке уже не получится».
Да, жилье, которое покупают на условиях субсидированной ипотеки от застройщика, почти всегда будет стоить дороже, а вот «съедает» уменьшенный процент эту разницу или нет — разбираться нужно в каждом конкретном случае.
Для проверки заявлений председателя ЦБ мы взяли три квартиры в разных ЖК от «Группы ЛСР» и посчитали, каким будет ежемесячный платеж и какова окажется итоговая цена за квартиру после всех выплат.
 Фото: 66.ru |
|---|
Реальная стоимость квартиры после всех выплат будет на 1 млн 820 тысяч меньше, чем если брать ее по льготной ипотеке. То есть продать ее за такие деньги в дальнейшем — вполне реально.
 Фото: 66.ru |
|---|
Эта однокомнатная квартира на ЖБИ за счет ипотеки под 1% от «Группы ЛСР» в итоговой цене вырастет только на 633 тысячи рублей. Цифра, вполне соотносящаяся с инфляцией. При этом общая переплата по процентам в ипотеке от застройщика будет на 3 млн меньше, чем по займу от государства.
 Фото: 66.ru |
|---|
Двухкомнатные квартиры, по статистике застройщиков, продаются лучше всего. Эта, которая будет построена на ВИЗе, за время ипотечного периода по государственной программе вырастет в цене почти на 7 миллионов, в то время как удорожание по программе от застройщика составит чуть более миллиона. Да и ежемесячный платеж в 19 тысяч рублей будет комфортней большинству жителей города.
Впрочем, субсидированная ипотека от государства, скорее всего, как и ипотека от застройщика, закончится с января 2023 года.
