Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Строим то, что будут покупать». Владимир Крицкий — о ценах на жилье и будущем рынка

12 сентября 2022, 18:01
интервью
«Строим то, что будут покупать». Владимир Крицкий — о ценах на жилье и будущем рынка
Фото: Антон Буценко, 66.RU
После мартовского ажиотажа и резкого падения спроса ближе к лету продажи жилья в новостройках возвращаются к показателям трехлетней давности. По сравнению с первым кварталом года, во втором спрос на жилье в Свердловской области упал почти в два раза. Парадоксально, но на негативном фоне объемы текущего строительства и частных, и многоквартирных домов растут на протяжении всего года.

Крупные девелоперы начали выходить на рынок индивидуального домостроения. Об интересе к строительству частных домов заявляли компании «Самолет», ПИК и «Эталон», а Prinzip уже возвел первую очередь поселка «Южный» в районе Истока. Недавно «Группа ЛСР» разработала типовой проект одноэтажного дома.

В последние годы государство серьезно взялолось за развитие сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который до того был неупорядочен. Под строительство домов действуют льготные программы: сельская ипотека со ставкой 7%, а также льготная ипотека под 7% (она заработала с июня этого года).

Одновременно с этим, из-за выросшей ключевой ставки после начала СВО, просели продажи квартир в многоквартирных домах. О текущей конфигурации рынка недвижимости и роли государства мы поговорили с главой «Группы ЛСР на Урале» Владимиром Крицким.

— Почему многие системные застройщики выходят на рынок малоэтажного строительства?

— Я не могу говорить за всех. Что касается «Группы ЛСР», то мы этой проблематикой занимались давно.

Мы проанализировали спрос и поняли, что людям сегодня необходимо недорогое загородное жилье. Тем более что действует сельская ипотека.

Если посмотреть на территорию города, то можно увидеть большое количество неосвоенных участков для ИЖС, которые находятся уже в собственности у горожан. Плюс многие владельцы участков хотели бы модернизировать старые дома. Исходя из этого, мы понимаем, что спросом будут пользоваться быстровозводимые дома небольшой площади. Именно такие дома возможно собирать из производимых компанией железобетонных изделий.

— Свой дом всегда дороже квартиры. Сейчас для многих купить индивидуальное жилье — неподъемная задача.

— Мы хотели сделать так, чтобы трехкомнатный дом оказался не дороже однокомнатной квартиры в городе. Как показывает анализ, средняя стоимость квартиры — 5,1 млн рублей. Если убрать из расчетов жилье в центральных районах, то стоимость получится 4,6 млн рублей. Для нас это базовый принцип.

Фото: предоставлено "Группой ЛСР"

— В цену не входит стоимость земельного участка?

— Да. Мы готовы строить на землях заказчиков. Кроме того, в стоимость заложено подключение к сетям до первого колодца. Это сделано потому, что в индивидуальном доме инженерное обеспечение может быть самым разным — локальное или централизованное. Точку подключения определяет сам заказчик.

Но в остальном не придется волноваться ни о чем. В проекте предусмотрено все: от устройства кровли до разводки отопления и розеток.

— Насколько это крупный рынок? Какие планы по строительству коттеджей?

— Все зависит от количества желающих. Мы только выходим на рынок. Рассчитываем, что на нас будут выходить в том числе муниципалитеты для выполнения программ для льготных категорий населения.

— Получается, коттеджи скорее не для Екатеринбурга, а для городов-спутников?

— Почему? И для окраин Екатеринбурга тоже.

— Но ведь в черте Екатеринбурга частных домов с каждым годом строится все меньше и меньше. Есть предпосылки, что эта тенденция поменяется?

— Действительно, объемы ввода ИЖС за последние годы сокращаются. В Генплане 2005 года ожидалось, что доля ИЖС составит 40% от общего ввода жилья. В реальности оказалось гораздо меньше.

Но учитывая внимание государства к этому вопросу, учитывая, что разрабатываются стандарты по строительству ИЖС, есть льготные ипотечные программы и вводятся прочие меры стимулирования, я думаю, что ситуация изменится.

Ведь мечта большинства людей — иметь свой дом, жить в транспортной доступности от работы, но все-таки в своем доме.

— Вам не кажется, что таким образом вы плодите поселки без нормальной инфраструктуры — школ, торговли?

— Мы не строим коттеджные поселки, мы предлагаем возвести дома на участке заказчиков. Разве это плохо? Разве при такой схеме мы должны на себя брать комплексное освоение — строительство школ и детсадов? Я не вспомню ни одного коттеджного поселка, где сопутствующая инфраструктура появлялась бы одновременно с домами.

Когда люди решают переехать за город, они отдают себе отчет в том, с чем столкнутся. Они хотят жить на природе и готовы к тому, что будут тратить на дорогу чуть больше времени. Кому-то ближе жить в центре города, откуда две минуты до кафе, магазина или развлекательного центра. Это разные подходы. И тот и другой имеют право на существование.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Есть расхожее мнение, что недвижимость в многоквартирных домах стало сложнее продавать, поэтому девелоперы пошли в сегмент ИЖС.

— Здесь нет никакого подвоха. Вы считаете, что дешевое жилье не нужно? Тем более, если есть возможность удовлетворить нужды покупателя и загрузить мощности завода.

— То есть выход в сегмент индивидуального строительства не связан с падением продаж?

— Ничего подобного! Мы расширили ассортимент. Если такой формат жилья востребован, то почему бы этим не заниматься?

— На первичном рынке, несмотря на льготную ипотеку, увеличивается и средняя сумма кредита, и срок. Вас это не беспокоит?

— Банки выполняют свои задачи: оформляют кредиты и обеспечивают наши потребности в проектном финансировании. Мы же — строим жилье.

— Но ведь доступность жилья снижается.

— Доступность жилья снижается из-за доходов и покупательной способности населения.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Стройка сегодня — рыночная сфера, учитывая, что государство диктует, сколько каждый год нужно сдать квадратных метров жилья?

— Она всегда была рыночной сферой. Первый указ Бориса Ельцина в 1991 году был направлен на приватизацию торговли и сферы услуг, второй — на приватизацию строительной отрасли.

Для государства строительство — тот драйвер, который способен запустить производство в смежных отраслях — от деревообработки до машиностроения и химической промышленности. Чем выше темпы строительства, тем больше загрузка предприятий.

— Как при Госплане.

— Это аксиома, которую невозможно опровергнуть и которая действует во всех государствах. Это политика, направленная на укрепление экономической ситуации. Что в этом плохого? Люди нуждаются в жилье и хотят жить по-человечески.

— Государство определяет уровень продаж, меняя ставки по ипотеке. Застройщики оказались зажаты в таких тисках. Не тесно?

— Возможно, правила ведения бизнеса ужесточились, когда власти начали решать проблемы обманутых дольщиков. Существуют компании, которые не сорвали ни одну стройку. Но государство установило такой единый порядок для всех: эскроу-счета и проектное финансирование. Мы свои объекты сдаем в срок. Но раз принят такой закон, мы работаем в этих рамках как законопослушная компания.

— Девелоперы не превратились в подрядчиков, которые работают на государственные планы?

— А кто такие девелоперы? Мне больше нравится слово «заказчики». У заказчика всегда был определенный функционал вне зависимости от общественного строя. Он должен оформить участок, разработать проектную документацию, которая позволит эффективно и быстро построить, профинансировать подрядчиков, продать построенное и передать квартиры покупателям. Ничего не изменилось.

— Выходит, что застройщики все больше зависят от льготной ипотеки, чем от реального платежеспособного спроса.

— Это две неразрывные вещи. Если у человека есть достаточный доход, чтобы обеспечить себя и свою семью, низкая ставка по ипотеке становится одним из факторов, который может подтолкнуть его к покупке недвижимости. А если средств не хватает, то какая бы ставка ни была, он не будет готов улучшать жилищные условия.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Часто результатом погони за квадратными метрами является появление человейников.

— У меня нет такого ощущения. И мне не нравится слово «человейники».

— Комфортная среда вокруг домов появляется далеко не всегда.

— Понятие комфорта у всех разное. Кто-то живет в частном секторе и наслаждается природой, тишиной и покоем, а кто-то — в центре, где кипит жизнь.

— Но никто не хочет жить в отдаленном микрорайоне с парковками вместо дворов.

— Важно учитывать еще и культуру совместного проживания. Мы порой смешиваем понятия. Восемь лет назад мы построили большой паркинг в Мичуринском. Знаете, сколько мест в нем раскупили? 100! Остальные бросают машины в чистом поле.

Надо ужесточать законы. Ты деньги на машину нашел, а 50 рублей в день за ее хранение пожалел! Люди сами создают себе проблемы, паркуясь на дороге и загружая выезды.

— Есть понимание, когда продажи квартир вернутся на обычный уровень?

— Продажи потихоньку возвращаются на прежний уровень.

— Какой запас прочности у застройщиков?

— Не буду отвечать за всех застройщиков, но у нас достаточно высокий. Все, кто обладает запасом устойчивости, будут работать, остальные — уйдут.

Когда я начал работать в администрации Екатеринбурга, в городе было построено за год 495 тыс. кв. метров жилья. С 2010 года в городе сдается больше миллиона «квадратов», а в прошлом году — полтора. Почему? Потому что Аркадий Чернецкий поставил задачу: надо создавать конкуренцию на строительном рынке, давать возможность работать местным застройщикам.

И сегодня, когда пришли иногородние компании, никто не упал в обморок, не испугался конкуренции. Стройкомплекс Екатеринбурга — сильный и стрессоустойчивый с экономической точки зрения. Были созданы равные условия, как бы ни критиковали тогда городскую власть.

Кто-то не выжил, а кто-то сумел выстроить взаимоотношения и остался на рынке. Появлялись общественные организации строителей, которые позже переросли в профессиональные СРО. Мы работаем на одном рынке, между нами есть конкуренция, но мы существуем по правилам, а не по волчьим законам капитализма.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Год назад многие застройщики на фоне высоких продаж вкладывались в покупку земли.

— Любой застройщик, который хочет продолжить работать, обязан пополнять земельный банк, чтобы проектировать новые объекты. Стадии строительства предшествуют несколько лет подготовки площадки.

— Может быть, сейчас такое время, когда стоит не инвестировать в землю, а создавать подушку безопасности?

— Эти пропорции каждый выстраивает сам для себя, исходя из перспективы своего развития. Например, мы на 10 лет обеспечены земельным банком. Это длительный срок.

Я периодически изучаю рейтинги застройщиков: в один год одна компания стала лидером по вводу жилья, а на следующий год у нее просадка. Я всегда считал, что самый правильный подход к оценке компании — стабильность. Когда из года в год она выдерживает определенный темп. «Группа ЛСР» на Урале, например, на протяжении долгого времени сдает по 110–115 тыс. кв. метров жилья в год, в этом году будет такой же показатель, и в 2025 году планируем столько же.

— Что будет с ценами?

— Не знаю. На этот вопрос вам никто не ответит. Все отчего-то считают, что цены выросли, потому что застройщики решили схватить жирный кусок. Это не так. Вспомните, что творилось на рынке стройматериалов, когда стоимость арматуры выросла в разы. Рост вызван внешними факторами, под которые мы вынуждены подстраиваться. Но вы не задаете вопрос: а как вы сумели выкрутиться из той ситуации, когда бюджет был условно 10 копеек, а затраты — условно 20 копеек?

— Какое будущее рынка недвижимости вы видите в этих условиях?

— Рынок сам расставит все по своим местам. Сегодня востребованы маленькие квартиры. Завтра, может, что-то другое. Мы готовы к любым колебаниям рынка. Что будут покупать, то мы и будем строить.