Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Коллеги по рынку любят ходить по нашим стопам». Юрий Романович — о девелопменте во время СВО

7 июля 2022, 11:43
«Коллеги по рынку любят ходить по нашим стопам». Юрий Романович — о девелопменте во время СВО
Фото: Антон Буценко, 66.RU
Из интервью, которое Артем Очеретин взял у главы TEN девелопмент Юрия Романовича, можно было бы составить авторское практическое пособие по девелопменту в текущих условиях. И мы попытались это сделать.

Рынок новостроек во время СВО

— Процентная ставка по ипотеке, на ваш взгляд, будет снижаться еще?

— Всем своим сотрудникам я еще в марте сказал, что будет субсидированная ипотека по хорошей ставке, спорили только про ставку рефинансирования. Я думаю, на заседании 22 июля ЦБ РФ снизит ключевую ставку еще больше, а к концу года мы сможем увидеть и ипотеку под 5% годовых. А то и 3,5% в идеальном сценарии. Так что я стоя аплодирую паникерам, которые свернули проекты на фоне 90%-го падения продаж, потому что намерен занять их нишу.

— А что внушает вам такой оптимизм?

— А вы посмотрите, как поддержка отрасли во время ковида ускорила развитие девелопмента. Вместо эволюционного пути мы получили революционный скачок! То, что произошло в феврале, приведет к еще более взрывному развитию жилищного строительства. Государство дало нам вторую волну развития: ипотечная ставка уже сейчас вернулась к «ковидным» значениям, а максимальная сумма кредита удвоилась.

— А цены на стройматериалы действительно выросли так, как заявляют участники рынка?

— Мы не заметили ни глобальных изменений цены, ни острого дефицита. Цены скакнули вверх в моменте, но потом быстро откатились обратно. Единственное «чудо чудесное», которое произошло, — это то, что стоимость арматуры снизилась с 90–95 до 45–50 тысяч рублей за тонну.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Тем не менее все говорят о сложностях с логистикой, «сером» импорте и импортозамещении. Эти факторы сказываются на цене?

— Они сказываются, скорее, на продукте. Слушайте, подобные ситуации — это всегда окно возможностей, которое позволяет развиваться, выбиваться вперед среди конкурентов. Знаю компании, занимавшиеся поставкой инженерного оборудования и стройматериалов из Европы, которые абсолютно спокойно перестроились на Корею и теперь везут их оттуда. No-name-бренды, но по качеству не уступающие известным европейским. Напрямую с китайских заводов теперь идет продукция, которая заезжала в Европу, просто чтобы на нее наклеили европейские шильдики и ценники. Либо другой вариант — мы изучили китайско-корейский рынок и нашли лифты EPSS и Hyundai, превосходящие по качеству традиционные Otis и Kone.

— А что делать со спросом, пока в стране нет ипотеки под 5%? Люди ведь ждут снижения ставок, никто ничего не покупает…

— Рано или поздно спрос восстановится, а пока мы решили для себя сосредоточиться на закрытых презентациях и продажах квартир для инвесторов по стартовым ценам. Начиная с этого лета мы намерены открывать продажи новых объектов первого числа каждого месяца. Закон разрешает нам открывать продажи с получением разрешения на строительство, но не обязывает нас это делать. Поэтому открытые продажи дождутся платежеспособного спроса, а мы пока дадим возможность инвестировать в проекты на старте.

— Когда восстановится спрос?

— В сентябре-октябре. Мы в этом плане спокойны — объем всего, что мы реализовали за первый квартал 2022 года, вполне позволяет нам не спешить с продажами минимум до зимы.

— Вы сказали про поддержку отрасли на федеральном уровне. А кто-нибудь поддерживает вас на местном?

— Конкретно наша компания ощущает гигантскую поддержку со стороны Сбербанка — всем нашим планам вряд ли суждено было сбыться, если бы не было нашего замечательного партнерства. А в целом по городу в профсообществе отмечают, что лицом к девелоперам повернулась городская администрация. Что именно при мэре Алексее Орлове и заме по капстроительству Рустаме Галямове рынок девелопмента поменялся кардинально, потому что бизнес почувствовал поддержку городских властей.

— Как еще, по-вашему, изменится рынок недвижимости в ближайшее время?

— Будет развиваться арендное жилье. Мы говорили об этом на прошлом интервью полгода назад, но сейчас президент потребовал резкого развития этого сегмента.

— А за счет чего он будет развиваться? Насколько я помню, в таких проектах в основном экономика не складывается.

— Ну, вот сейчас эта история заработала. Думаю, что экономика может сложиться, если речь пойдет о крупных участках и о панельной застройке — любимые мной хрущевки, смотрите, до сих пор стоят и еще простоят, только сделай косметический ремонт. Это мега-продукт, значительно переживший срок своей эксплуатации. И планировки там настолько универсальны, что из простой однушки можно сделать до 20 вариантов интерьера.

Продукт во время СВО

— Понятно, что спросу далеко до восстановления, но интерес к девелоперским продуктам уже начал восстанавливаться. Это какие-то новые продукты или в этом плане ничего не изменилось?

— Проекты, которые намерены выводить на рынок мы, скорее, демонстрируют последовательный переход компании от точечной застройки к крупной комплексной застройке — 250–300 тысяч квадратных метров в одной локации. Территории под такую комплексную застройку осталось крайне мало, но мы за последние пять лет значительно пополнили земельный банк и сейчас, пользуясь «окном возможностей», о котором я говорил, будем выпускать их на рынок большими порциями.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Цена квадратного метра уже не будет прежней?

— Такой безумный скачок цены породил безумный же спрос. Он мог бы родить предложение, как завещал Адам Смит, если бы коллеги по отрасли не начали массово останавливать проекты. Так что 25 февраля, когда все бабушки страны пошли за сахаром, люди, у которых были деньги, пошли за квартирами. Этот способ вложения оказался единственным понятным и самым надежным. Даже не для того, чтобы заработать, а просто чтобы сохранить то, что есть. Те квартиры, которые девелоперы планировали продавать еще год, смели за три месяца.

— СВО повлияла как-то на стратегию развития вашей компании в целом?

— Нет. Да, месяц-два было непонимание, что будет дальше, но если поддаваться такому настроению, можно закрывать офис, садиться дома на диван перед окном и пить чай в ожидании ядерного гриба. Нам этот вариант не подходит.

— Почему не повлияла?

— Главным образом потому, что позиция компании, и моя личная, — мы живем здесь, работаем здесь и капитал храним здесь. Мы в этом плане вообще не пострадали. Было очень весело на некоторых смотреть, потому что, ну, ребят, предупреждали ведь. Когда государство в течение нескольких лет настойчиво повторяет: верните все домой, дома безопаснее, то ты либо слышишь, либо, значит, не слушаешь.

— А способы продвижения изменились после ухода с рынка продуктов «Мета»*?

— Мы говорили о том, что во время ковида все продвижение ушло в интернет. Сейчас происходит следующий этап метаморфоз. Я даже не ожидал, что они будут такими масштабными. У нас остались только ВК и Telegram. Плюс «Яндекс» как рекламный носитель. Профессионалам рынка крайне тяжело приспособиться к тому, как это быстро все меняется. К тому же, что ни говори, «Гугл» и «Мета»* давали достаточно хорошие объемы просмотров. Из поисковиков «Яндекс» остался один, так что, думаю, в ближайшее время у него появится серьезный конкурент. А мы пока рассматриваем нетрадиционные каналы рекламы и продвижения. На какой-то период, возможно, переместимся из виртуального пространства в реальный мир: на билборды, в медиарекламу.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Слышал еще, вы много взаимодействуете с риелторами…

— Да. Я всегда считал, что риелтор — это не конкурент застройщику, это партнер. Поэтому развитию партнерского канала мы сейчас будем уделять большое внимание. Им сейчас нелегко — у них голодные времена, вторичка не продается, а на первичном рынке, как я уже говорил, особо продавать нечего, вся экспозиция вымыта.

Аудитория во время СВО

— Беседуя полгода назад, мы с вами обсуждали тему «инфоцыган». Вы тогда давали свое видение этого термина и говорили, что в течение ближайших лет эта история сойдет на нет. Это происходит?

— В прошлый раз публикация вызвала много возмущений среди них: «никакие мы не инфоцыгане, вы просто не любите профессионалов!» Но даже я не ожидал, что их смоет так быстро. Вырубленная в России «Мета»* лишила корма большей части этого населения. Конечно, они попытались приспособиться, как динозавры к зиме, но получилось не очень. Все стало прозрачно: если в «Инсте»* у тебя 13-14 тысяч подписчиков, а в «Телеге» 100–150 последователей, из которых лишь часть хоть как-то реагирует. Так что инфоцыганщина начала отмирать и, в принципе, закончилась за полгода.

— А почему не взлетели Telegram и VK?

— «Фейсбук»* и «Инстаграм»* имели неплохое качество интерфейса, хороший сервис. А к хорошему быстро привыкаешь. Более того — все последние годы бОльшая часть пользователей ФБ кричала, что в ВК сплошная гопота и плебеи. Было бы странным после этого пересесть на эту площадку как ни в чем не бывало. А под формат «Телеграма» не смогли подстроиться, потому что оказалось, что там работать надо, а не просто хайпожорить. Кто-то из аудитории, может, и остался под VPN и в «Инсте»*, и в Фейсбуке*, но по сравнению с прошлыми объемами это единицы, и, конечно, былой монетизации уже нет.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Кружку с надписью «Романович гений» Романович получил в подарок от коллектива. Говорит, что его, Романовича мнение по этому «может не совпадать с мнением коллег».

— Еще одна тема прошлого интервью — потребительский экстремизм. Вы рассказывали о «профессиональных приемщиках» квартир…

— Теперь об этом заявлено уже на уровне федерального Минстроя: правила приемки квартир необходимо упорядочить и зарегулировать. Первый шаг — в марте вышло постановление Правительства, которое ограничило допуск представителей псевдопрофессиональных приемщиков на приемку объектов. Появилось требование о том, что если покупатель принимает квартиру с приглашенным специалистом, последний должен состоять в НООстрое (из которого можно еще и вылететь, если на тебя пожаловались и факты подтвердились). И некоторые застройщики уже начали такой подход практиковать — они не допускают на приемку квартиры посторонних.

TEN и конкуренты во время СВО

— Вы сказали, что намерены занять ниши тех коллег по рынку, которые свернули проекты после обвала продаж. Чем вы хотите восполнить вакуум на рынке жилья?

— Коллеги по рынку любят ходить по нашим стопам, но не очень любят нас, считая нас выскочками. Но у выскочек к концу этого года будет 0,5 млн кв. м стройки в продаже. Это примерно 20% рынка. Причем мы выводим топовые локации, накрывая весь город. Ни один застройщик этого города не настолько сумасшедший, чтобы вывести столько продукта на рынок. А мы верим в хорошее. Ну, и продажи покажут, сработал ли план. Как я уже говорил, начиная с июля мы будем выпускать по одному новому продукту первого числа каждого месяца. Строим мы уже сейчас, а для рынка будем открывать по этому графику. И в этом плане я только рад, что многие местные застройщики свернули свои проекты.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— А федеральные игроки, которые зашли в Екатеринбург, составят вам конкуренцию?

— Я сейчас, наверное, вызову опять бурю негодования у коллег, но федеральные игроки потерпели фиаско в Екатеринбурге либо близки к этому. У них есть одно очень большое непонимание: когда они считают экономику проектов, они рисуют и согласовывают со своим руководством фантастические цифры и доказательства того, почему это будут покупать и по какой цене. Но мы видим по аналитике, что заявленных руководству цен нет. У нас достаточно плотная своя конкуренция, плюс специфический рынок генподряда — если в Москве достаточно большой выбор генподрядчиков и легко найти тех, кто построит качественно и вовремя, то у нас таких на рынке практически не осталось. Генподрядчик-аутсорсер вымер как класс. Мы, например, поэтому развиваем наше внутреннее подразделение генподряда с 2018 года и благодаря этому пришли к таким объемам.

«ПИК» попытался пропихнуть нашему городу свой продукт, взял две огромные площадки с непонятными локациями, сейчас заявляют третью на Щербакова — на мой взгляд, тоже крайне неудачную.

«Прогресс» из Астрахани вкачивает бешеные деньги в маркетинг и пиар среди риелторов. Считает, что сейчас он всех нас всему научит. Конкурентов, мол, в Екатеринбурге у них нет и никакая «Брусника» даже близко не стоит. Уже вышли в продажу с ценой от 140 тысяч за «квадрат» в Академическом, в планах продавать под конец по 250 тысяч за «квадрат». Это региональный девелопер, пришедший из города с населением 500 тысяч человек, в котором в год сдается порядка 100 тысяч кв. м жилья. Он за все время построил там 20 тысяч кв. м жилья. И теперь пришел пытаться растоптать Екатеринбург… Ну, как говорится, главное, чтоб нам достраивать не пришлось.

Очень уважаю компанию «Форум» как девелопера. Они очень качественно работают с продуктом. Но, создав хорошую репутацию, они решили монетизироваться и продали неплохой район — большой, локальный. Сможет ли «Эталон» поддержать этот статус, вкладываться с той любовью, которую показывал «Форум», — не знаю. Думаю, этот проект будет сильно коммерционизирован, новый застройщик пойдет выжиманием дополнительных метров и максимальной прибыли с минимизацией затрат. Пострадает ли от этого Солнечный? Думаю, да. Станет обычным окраинным районом. Возможно, я не прав.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— А вы какие проекты намерены презентовать до конца года?

— В числе тех, которые будет выводить в продажу TEN девелопмент, — как новые проекты, так и продолжение уже реализуемых очередями. Есть классика — запускаем последнюю очередь Екатерининского парка, достаточно объемную. Кстати, уже приступили к обустройству самого парка — частично нашли в российских питомниках деревья, которые собирались везти из Польши и Германии, так что к 2023 году, как обещали, парк будет благоустроен в точном соответствии с проектом.

Запускаем продолжение проекта «Русь» на ВИЗе, первая очередь которого уже сдана. Его выведем в продажу в августе. В целом мы там построим порядка 500 тысяч кв. м за 10 лет.

В этом году объявим о запуске жилого района рядом с офисом компании «Контур» на Широкой Речке. Такого Екатеринбург еще не видел, покажу картинки, и вы сами все поймете. Думаю, на волне господдержки ипотеки для работников сферы IT этот проект будет пользоваться популярностью.

Следующий проект, который у нас в планах, раскрывать пока не буду, но, думаю, уже в начале 2023 года расскажем о нем. Это большой район в черте Екатеринбурга на 2,5 млн кв. м жилья. Срок реализации — 20 лет.

Выходим в другие города: взяли две площадки в Хабаровске и до конца года начинаем строительство первых очередей на 100 тысяч кв. м. Для Хабаровска, города с населением 800 тысяч человек, это огромный показатель. В то же время Хабаровск сильно недооценен девелоперами, ведь там есть хороший платежеспособный спрос, ипотека под 1%, и там нет девелоперов, которые могли бы эти запросы удовлетворить. Это первый пункт нашего дальневосточного турне, следом будет Владивосток, там мы уже тоже отрабатываем площадки.

Плюс, если получится, готовы поучаствовать в восстановлении Донбасса. Но это, конечно, уже не столько про бизнес.

— Вы имеете в виду участие в восстановлении Макеевки, которым поручено заниматься Свердловской области?

— Да. Я не военный и не политик, но как строитель участвую в совещаниях регионального минстроя по этому вопросу. Я считаю, что там как раз уместно будет применить панельное домостроение — быстрое и не такое затратное, как другие технологии. Когда нужно сразу много жилья, оно как раз приходит на помощь. Объемы пострадавшего населения огромны, стройматериалов немного, людей немного, а жилье людям нужно срочно. Население страны приросло процентов на 10, и всем этим людям надо где-то жить.

Для себя по вечерам я рисую, как я вижу это восстановление. Я, например, уверен, что сейчас нет смысла заниматься восстановлением разрушенных городов. Есть смысл построить новый город, с нуля. В другое время в другой ситуации эта задумка никогда не реализовалась бы, но именно в Донбассе можно было бы построить город на 1,5 млн населения, сразу учтя все тренды урбанистики, коммунального хозяйства, комфорта жизни. Может, эта идея когда-то кому-то пригодится. Мы готовы участвовать по мере сил.

— Можете сделать один главный вывод о том, чем работа девелоперов во время СВО отличается от работы в любое другое время?

— Их два. Первый — мы работаем, постоянно сверяя часы. С рынком, отраслью, внешней и внутренней политикой, со стоимостью рубля и доллара, с ценами на материалы. Второй — не забываем и не боимся долгосрочного планирования, не откладываем в долгий ящик то, что планировали делать сейчас, чтобы максимально использовать окно возможностей. Итоги года мы будем подводить в январе, а пока — просто работаем. Наша работа сейчас очень нужна. Всем.

* Организация Meta («Мета») признана экстремистской и ее деятельность запрещена на территории России. Instagram (возможны написания «Инстаграм» и «Инста») и Facebook (возможны написания «ФБ» и «Фейсбук») входят в состав организации Meta, которая признана экстремистской и деятельность которой в России запрещена.