Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Сколько стоит построить дом и за сколько его будут продавать. Контуры рынка жилья после шоковой весны

30 июня 2022, 10:00
Сколько стоит построить дом и за сколько его будут продавать. Контуры рынка жилья после шоковой весны
Фото: архив 66.RU
В последние недели после шоковой и контрастной весны — сначала ажиотажа, потом глубокого спада — на рынке недвижимости складывается полная картина. Мы собрали воедино эти кусочки пазла и сейчас расскажем о сценариях будущего.

Стройматериалы

За четыре месяца с февраля 2022 года жилье в новостройках Екатеринбурга подорожало на 6%. Рост цен связан с увеличением стоимости строительства, прежде всего за счет стройматериалов, указано в квартальном обзоре «Дом.РФ».

Основное подорожание произошло в марте из-за разрыва логистических цепочек и скачков курса рубля. При этом импортозамещение так и не заработало: российские девелоперы по-прежнему зависимы от зарубежной продукции. Например, клинкерную плитку для фасада производят в Италии и Германии, популярную марку лифтов Otis — в США, сырье для лакокрасочных материалов — в той же Германии и Чехии.

Кроме того, на импортных станках делают цемент, кирпич, газобетон, керамогранит и герметики. Так, например, кирпич за месяц подорожал на 12,8%, кровельные материалы — на 9,1%, щебень — на 8,1%.

С другой стороны, некоторые отечественные компоненты для стройки стали дешевле. Например, цена на арматуру с начала года упала на 40%. При сегодняшнем курсе экспорт стальных изделий невыгоден, а на внутреннем рынке спрос падает.

Кроме того, поставщики после ажиотажного марта, когда ценники взлетели в полтора-два раза, снижают стоимость материалов. Это, в частности, касается медного кабеля для электропроводки и древесины.

Спрос и льготная ипотека

В марте все, кто мог, приобрели квартиры на прежних условиях. А с апреля, из-за заградительных банковских ставок, продажи рухнули. В Екатеринбурге весной количество жилищных кредитов сократилось в 3-4 раза.

К июню рынок недвижимости начал оживать. Для этого государство приложило большие усилия, четырежды снизив ключевую ставку и трижды улучшив условия по льготной ипотеке. Последнее снижение с 9% до 7% будет стоить бюджету 30 млрд рублей, подсчитали в Минфине РФ.

На заседании Госсовета Владимир Путин поручил правительству сделать так, чтобы по итогам 2022 года прирост ипотечного портфеля составил не менее 2,5 трлн рублей, что сопоставимо с самыми удачными для девелоперов периодами. Насколько реалистична цель без сниженных ставок, непонятно.

Как заметил в своем канале на «Яндекс.Дзен» аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, объем выдачи ипотеки становится ключевым показателем для региональных чиновников.

На том же заседании Госсовета мэр Москвы Сергей Собянин предложил распространить льготную ипотеку не только до конца года, как это принято сейчас, но и на 3–5 лет вперед.

«Кратковременные решения по ипотечному кредитованию приводят к тому, что мы образуем спрос в течение одного года. Это приводит к тому, что мы создаем напряжение на рынке, увеличивается цена, а затем происходит спад. Чтобы нам стабильно обеспечить ввод жилья и развитие строительной индустрии, нужны программы с горизонтом не один год, а три, четыре, пять. Тогда не было бы этих скачков и повышения цен», — сказал столичный градоначальник.

Президент на это предложение не ответил.

Проектное финансирование

Весной девелоперы почти перестали запускать проекты. За март по всей стране объем новых строек сократился вдвое. После начала военной спецоперации на Украине, введения санкций и удорожания кредитов застройщики перестали понимать себестоимость новостроек, а главное — покупательский спрос.

Вместе с падением продаж замедлилось проектное финансирование, то есть кредиты застройщикам для возведения домов. По новым проектам ставки выросли с 4% до 12–15%. Так как ставка на проектное финансирование зависит от наполненности эскроу-счетов (чем больше людей забронировали квартиры, тем ставка ниже), то девелоперы в ожидании более выгодных условий перестали брать кредиты.

Именно поэтому пауза в продажах, по словам Михаила Хорькова, плохо повлияет на запуск новых проектов. А это значит, что в какой-то момент может возникнуть дефицит предложения на рынке жилья, что, как это обычно бывает, потянет цены вверх.

В то же время у застройщиков, которые работают в крупных городах, запас прочности есть. Когда ситуация нормализуется, кто-то может пожертвовать маржинальностью, а кто-то — нет и переложит дополнительную кредитную нагрузку на покупателя.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

О том, что у застройщиков в целом все в порядке, думает и министр финансов РФ Антон Силуанов. На заседании Госсовета он подчеркнул, что их финансовые результаты за три года увеличились в шесть раз: «С 2019 по 2021 год прибыль в строительстве зданий составила 543 млрд, в строительстве инженерных сооружений — 111 млрд. Это данные Налоговой службы. О каких низкомаржинальных застройщиках мы говорим?»

Упрощение продукта

Санкции привели к инфляции и подорожанию отделочных материалов. В результате компании начали отказываться от продаж квартир с отделкой. В наибольшей степени это заметно по Московскому региону. Доля таких объектов с марта снизилась более чем на 5%. И сегодняшние покупатели вынуждены приобретать жилье без ремонта за ту же цену, что и квартиры с отделкой три месяца назад, подсчитали аналитики ЦИАН.

Предполагается, что такая тенденция затронет и регионы по мере запуска новых проектов.

Также девелоперы предлагают меньше вариантов меблированных квартир. «Варианты с мебелью стали непрогнозируемой историей. Раньше застройщики обещали через два года сдать дом и укомплектовать его понятной линейкой мебелью понятного производителя с понятной ценой. Сейчас — это кот в мешке», — отметил риелтор Павел Репин.

Что будет с ценами?

Как поведут себя девелоперы в плане ценовой политики, непонятно. С одной стороны, есть объективный рост себестоимости (строительные материалы и банковские кредиты). С другой — спрос на квартиры не восстановился до уровня прошлого года.

«В последние недели в отделах продаж есть оживление, но оно неоптимистичное. Для меня иллюстрацией не самого благоприятного развития событий является тот факт, что просторная однокомнатная квартира в одном хорошем ЖК близко к центру не продается за 8,2 млн рублей. Хотя цена такая, что она должна улететь, как горячий пирожок», — отметил риелтор Павел Репин.

Представления относительно справедливой стоимости за квадратный метр у покупателя и продавца разные. Например, один иногородний застройщик, который в этом году зашел в Екатеринбург и начал строить дом в Академическом, на старте продаж выставил чересчур высокий ценник — 138 тыс. за кв. м. Хотя у конкурентов по локации он значительно ниже.

«Что будет с ценой после двух месяцев продаж? Учитывая большую ставку неизвестного астраханского застройщика на взаимодействие с водой в рамках дворового благоустройства в условиях «малоснежного» уральского лета, не слишком ли оптимистичны ценовые ожидания девелопера? И так ли эффективен агрессивный маркетинг при почти полном отсутствии инфраструктуры вблизи дома», — рассуждает Павел Репин.

Еще один застройщик, видя отсутствие спроса на Эльмаше, стал каждые две недели снижать стоимость квартир на 200 тыс. рублей. Так что повального падения цен не произойдет, а будет точечное удешевление проектов в зависимости от востребованности жилья в каждом конкретном месте.

Еще одна тенденция ближайшего будущего — скрытые скидки. Девелоперы не могут напрямую снизить стоимость квартир, поскольку это вызовет возмущение у тех, кто приобрел жилье в этом месте раньше, и чревато расторжением договоров долевого участия. Поэтому они пытаются завуалировать дисконт, давая еще более выгодные условия по ипотеке и договариваясь с банками о субсидировании разницы между реальной ставкой и той, по которой платит покупатель. Но люди все равно ожидают прямых скидок.

Сами банки дают понять, что условия по ипотеке в дальнейшем сильно улучшаться не будут. Если месяц назад ипотечные ставки пропорционально падали вслед за ключевой ставкой, то в последний раз, после уменьшения показателя на 1,5%, процент по кредитам снизился всего на 0,4%.

«Цена на жилье прежде всего зависит от баланса спроса и предложения. Что произойдет раньше: возникнет дефицит предложения, или массового покупателя на рынке не останется из-за падения доходов?» — говорит риелтор.