Как продают отели и почему их не могут продать?
Конкурсный управляющий проходящего процедуру банкротства АО «Хорека Кольцово» снова выставил на продажу два отеля у аэропорта — Angelo и «Лайнер». Начальная стоимость лота — 1,358 млрд рублей. Продажа происходит в формате публичного предложения. Если за десять дней не поступит ни одной заявки, то будут назначены повторные торги, где начальная стоимость будет снижена на 5%. Согласно условиям, в ходе такого аукциона стоимость зданий может снизиться на 85%.
Покупатель сможет получить два здания (Angelo оценивается в 931,6 млн рублей, «Лайнер» — в 322,1 млн рублей), два участка под ними (стоимость, 64,4 млн и 20,9 млн соответственно), а также все оборудование, технику и мебель. Все имущество находится в залоге.
Эти здания долгое время не могли продать на аукционе. Например, зимой имущество, включенное в конкурсную массу, пытались реализовать единым лотом за 1,5 млрд рублей, но тогда не поступило ни одной заявки.
В банкротных делах торги в форме публичного предложения считаются последней регламентированной попыткой продажи имущества банкрота. При этом, по непонятным причинам, комитет кредиторов с полным контролем представителей Сбербанка не стал делить недвижимость на два лота, чтобы увеличить шансы реализовать их по отдельности.
Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice:
— Возможно, что две гостиницы как-то связаны технологическими процессами, при которых реализация гостиниц по отдельности привела бы к уменьшению ценности отдельно взятого объекта. С другой стороны, также возможно, что, таким образом, объекты уже запланированы под какое-то конкретное лицо и, таким образом, объединение лотов является заградительным препятствием для других интересантов.
Как объясняет другой юрист, объединение разного имущества должника в рамках одного лота — распространенная практика. И это не всегда означает злоупотребление. Нередки случаи, когда актив представляет интерес для покупателя не по раздельности, а в целом. Поэтому продажа разными лотами лишь оттолкнет потенциального покупателя. Как следствие, такой порядок может понизить общую стоимость объектов.
Павел Кирсанов, адвокат, руководитель практики «Реструктуризация и банкротство» Коллегии адвокатов «Регионсервис»:
— В рассматриваемом деле положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества АО «Хорека Кольцово» было утверждено без возражений со стороны комитета кредиторов. Какими мотивами руководствовались кредиторы, конкурсный управляющий, можно только догадываться. Нельзя исключать ситуацию, при которой кредиторами или конкурсным управляющим была предварительно проанализирована рыночная обстановка и решение об объединении двух гостиниц в один лот обусловлено конкретными обстоятельствами и может привести к продаже объектов по более высокой цене.
Он добавил, что действующая система торгов в делах о банкротстве нуждается в реформировании, так как в нынешнем виде не способствует реализации имущества должника на выгодных условиях. Активы преимущественно продаются только на этапе публичного предложения по чрезмерно низкой стоимости. По его мнению, исправить ситуацию может переход к англо-голландской системе.
«Это такая система торгов, при которой они сначала будут идти на повышение цены, затем, при отсутствии заявок, цена будет снижаться до поступления первого предложения о цене, после чего снова будут идти на повышение. Если цену никто не повысит, победителем признают лицо, которое озвучит единственное предложение. Однако если лот вызовет интерес у нескольких покупателей, то есть высокий шанс продажи имущества по более высокой стоимости, поскольку лица будут пытаться перебить ставки друг друга», — говорит Павел Кирсанов.
Почему владелец отелей обанкротился?
Четырехзвездочный Angelo открылся в Екатеринбурге в 2009 году и работал под вывеской австрийского гостиничного оператора Vienna House. Его неоднократно признавали в числе лучших в городе, а в 2017 году екатеринбургский Angelo даже назвали лучшим в сети — среди 28 отелей в Германии, Австрии, Польше, Румынии, Словакии, Чехии и Швейцарии.
В октябре 2020 года юрлицо, владевшее отелем, — АО «Хорека Кольцово» — просрочило платеж по кредитному договору со Сбербанком, а на следующий месяц подало заявление в арбитражный суд о признании себя банкротом. К этому моменту у гостиничного оператора накопился общий долг в 4,3 млрд рублей (перед Сбербанком — 3,6 млрд рублей и 459 тыс. евро; перед работниками — 2 млн рублей; по налогам — 21 млн рублей).
По итогам 2020 года организация понесла чистый убыток в размере 860 млн рублей, а обязательства перед кредиторами превысили общую стоимость активов на 3,2 млрд рублей, говорится в аудиторском заключении.
Знакомый с ситуацией источник 66.RU рассказал, что отель был успешен в финансовом отношении, а причина банкротства кроется не в его операционной деятельности. Косвенно разногласия между акционерами АО подтверждают последовавшие после этого события.
Австрийские инвесторы LG Capital Management & Consulting GmbH, Warimpex Finanz — Und Beteiligungs aktiengesellschaft и Vienna House Hotelmanagement GmbH не согласились с решением менеджмента «Хорека Кольцово». Но суд отклонил их доводы. В январе 2021 года в отношении должника ввели процедуру наблюдения, а после — открыли конкурсное производство, что означало начало распродажи имущества.
Австрийские инвесторы на судебных заседаниях заявляли, что Сбербанк мог влиять на решения управленцев отелей через свою дочернюю организацию — ООО «СБК Транс», которая выкупила часть акций «Хорека Кольцово». Поэтому на судебных заседаниях сторона добивались понижения очередности требований финансового учреждения.
Однако суд не согласился с их доводами: «Приобретение акций являлось вынужденной мерой, после того как должник просил банк уменьшить сумму ежемесячного платежа в связи с нестабильной финансовой ситуацией. Фактически приобретение акций должника было направлено на повышение гарантий возвратности кредита. Доказательств того, что банк через свою дочернюю организацию <…> влиял на деятельность должника, принимал решения вразрез с другим, вторым, акционером <…>, материалы дела не содержат».
Такая стратегия считается обычной практикой, которая, рассказывают в Сбербанке, себя оправдала.
«Работа профессиональной команды отельеров позволила сохранить уровень сервиса и инвестиционную привлекательность аэропортовых отелей Angelo и «Лайнер» до сегодняшнего дня, поэтому мы наблюдаем определенный интерес к торгам этим имуществом, которые сейчас идут», — прокомментировали ситуацию в кредитном учреждении.
Пресс-служба Сбербанка:
— На сегодняшний день стоимость актива на торгах (приблизительно 1,1 млрд рублей) находится в нижней границе рынка, и хотя это существенно ниже номинала долга, мы рассчитываем на интерес отраслевых игроков.
Для банка процедура банкротства стала неожиданностью, поскольку «обе гостиницы, учитывая эксклюзивную локацию, всегда пользовались спросом у гостей и продолжают пользоваться спросом сейчас». Но, как заявляют представители основного кредитора, «это было решением инвестора и его команды», поэтому как-либо предотвратить его действия было невозможно.
Действительно, до недавнего времени банкротный статус не мешает деятельности обеих гостиниц. В 2021 году годовой доход отелей составил 476 млн рублей, а операционная прибыль — 212 млн рублей. В мае 2022 года стало известно, что руководство временно закрыло «Лайнер» из-за низкой загруженности после закрытия некоторых авиамаршрутов.
