Финансирование строек
По оценкам девелоперов, стройка занимает большую долю экономики — до 20% ВВП, в ней занято большое количество людей, а зависят — еще больше. В кризисные времена государство всегда поддерживало отрасль. Так было и в 2014 году после «черного вторника», и в 2020 году на фоне пандемии коронавируса, так происходит и сегодня. Чтобы спрос на новое жилье резко не упал, власти субсидируют ставку по жилищным кредитам.
На недавнем совещании по экономическим вопросам президент РФ Владимир Путин предложил уменьшить процент по льготной ипотеке с 12% до 9% до конца года, объяснив это позитивной динамикой. Нет сомнений, что идея в итоге будет утверждена правительством.
По всей стране участники долевого рынка вложили в свои будущие квартиры 3,4 трлн руб. Дома наполовину построены и проданы, поэтому они будут достроены. Дело в том, что несколько лет назад правительство реформировало систему финансирования «долевки». Сейчас средства девелоперам выдает банк, а деньги покупателей аккумулируются на специальных эскроу-счетах. Эту «кубышку» инвесторы могут вскрыть только после ввода домов. И это возымело эффект: новых обманутых дольщиков с тех пор практически не появилось.
«Застройщики перешли на проектное финансирование, и сегодня Сбербанк закрывает все наши потребности. Мы не зависим от того, сколько средств мы привлекли от дольщиков, а можем сконцентрироваться на стройке», — рассказал управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург», которая одномоментно возводит семь многоэтажных домов в Екатеринбурге.
По мнению главы крупнейшей отраслевой СРО в регионе — Гильдии строителей Урала — Вячеслава Трапезникова, эта мера оказалась самой значимой и своевременной из всех.
Вячеслав Трапезников, глава Гильдии строителей Урала:
— Благодаря внедрению новой системы «долевки», сегодняшние события не в состоянии привести к появлению сколько-нибудь значимого количества обманутых дольщиков. Больше 90% домов в Екатеринбурге строится по механизму эскроу-счетов, каждый объект имеет за собой финансовое плечо банка, и это гарантирует достройку каждого объекта. Без этой меры уровень тревожности на рынке недвижимости был бы гораздо выше.
Кроме того, согласно постановлению правительства РФ, до 31 декабря 2022 года дома, где есть отставание по графику строительства, не будут попадать в реестр проблемных объектов, а самим застройщикам не будут начисляться пени, штрафы и проценты за нарушение сроков передачи помещений дольщикам. В теории это должно улучшить инвестиционный климат: дома не погрязнут в судебных разбирательствах, из-за которых часто ввод затягивается на долгое время. Что касается возможных злоупотреблений, то девелоперам просто невыгодно намеренно останавливать работы, поскольку в этом случае не раскроются эскроу-счета.
Также власти думают, как помочь банковскому сектору, который тоже попал в сложную ситуацию. Как сказал вице-премьер России Марат Хуснуллин в интервью РБК, организации либо отказываются финансировать стройку, либо финансируют в ограниченном объеме. С учетом изменившейся ставки рефинансирования компании не могут продолжить строительство по кредитной ставке 22—25%.
«Поэтому нужно искать возможности для того, чтобы помогать банкам. Если этого не сделать, то посыплются девелоперы, подрядчики, промышленность стройматериалов и все смежные отрасли. И, самое главное, пострадают миллионы людей», — считает чиновник.
В результате власти согласились опустить ставку по проектному финансированию до 15%. Это решение позволит не сорвать строительные планы и не допустит появления новых обманутых дольщиков.
Поставки стройматериалов
Доля импорта в жилищном строительстве несущественная — 10%, но она есть. В марте российские компании начали сотрудничать с китайскими и индийскими поставщиками по вопросу замещения строительных материалов и комплектующих, которые раньше отгружались из Европы.
Марат Хуснуллин заявлял, что Россия начала заключать договоры с восточными странами: «На сегодняшний день мы полностью разложили эту тему, пересматриваем все проектные решения, уже заключаем контракты с китайскими коллегами и максимально меняем на все российское».
С другой стороны, многие западные поставщики локализовали в России свое производство, поэтому недостатка материалов для новых проектов быть не должно.
К тому же даже в нынешней ситуации, когда отгрузки притормаживаются и невозможно напрямую привозить продукцию в Россию, компании находят выход. Компоненты для строек из стран ЕС поступают обходными путями — через Турцию, которая покупает товар в условной Германии и перепродает его нам.
Усложнение логистических цепочек повлияло на время поставок и привело к удорожанию стройматериалов. Но поскольку у многих производителей цены привязаны к курсу евро, а в последние недели рубль сильно укрепился, то конечная стоимость товаров существенно не изменилась, рассказал представитель российского подразделения компании из Западной Европы.
Запуск новых проектов
Управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов подтвердил, что девелоперы адаптировались к нынешним условиям.
Евгений Шилов, управляющий директор «Ривьера Инвест Екатеринбург»:
— Удорожание банковских ставок не скажется на проектах. Раньше мы всё, что зарабатывали, тратили на развитие: покупку земельных участков, проектирование новых кварталов. А сейчас мы намерены половину прибыли вкладывать в стройку (от этого нагрузка от проектного финансирования уменьшится), а половину — реинвестировать в следующие проекты.
Девелопер добавил, что на сегодняшний день все материалы, необходимые для достройки текущих объектов, есть на складах. В компании в последние два месяца проработали вопрос импортозамещения и пришли к выводу, что проблем с поставками возникнуть не должно.
