Найдите квартиру
 Фото: 66.RU |
|---|
Этот пункт касается тех, кто еще не имеет конкретного объекта недвижимости под сдачу, а только присматривается — что купить или взять в долгосрочную аренду, чтобы потом пересдавать в краткосрок. По словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артема Кромочкина, лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Сегодня 55% всех квартир, которые сдаются в Екатеринбурге посуточно, — однокомнатные, 20% — двухкомнатные, а 22% — студии. Всего 3% объектов, сдаваемых в краткосрок, — трехкомнатные и менее 1% — четырехкомнатные и более.
Такое распределение, утверждает Кромочкин, соответствует рыночным тенденциям: однокомнатные квартиры и студии в бизнесе на посуточной аренде жилья считаются самыми ликвидными, так как на такие объекты больший спрос со стороны туристов, но при этом за счет малой площади их покупка будет дешевле. То есть если это «инвестиционная» квартира, при сдаче ее посуточно ипотека отобьется быстрее.
Впрочем, как утверждает Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR, которая занимается сдачей апартаментов посуточно, зачастую двух- и трехкомнатные квартиры простаивают реже, чем студии и однокомнатные, так как гости подбирают более бюджетную альтернативу отелю или гостинице, когда едут семьей или в командировку. В сутки они могут экономить при этом от 2 тыс. руб. Также двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями или гостиными комнатами пользуются популярностью для проведения различных вечеринок и мероприятий.
 Фото: 66.RU |
|---|
Какая бы квартира по комнатности ни была, при выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трех Л»: локация, локация и еще раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам.
Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей остановки. Но цена за аренду в спальных районах будет ниже.
Подготовьте жилье
 Фото: 66.RU |
|---|
Когда жилплощадь есть, в ней надо сделать хотя бы косметический ремонт — побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и отремонтировать все, что сломано. «Свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. И не забудьте про санузел. Там все должно сверкать чистотой и быть исправным.
По словам представителя компании ROOM TOUR, для арендаторов, как правило, не имеет значения, чем оснащен санузел — ванной или душевой кабиной. Но если у вас есть возможность поставить джакузи — делайте это немедля.
Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:
— Квартиры с джакузи не простаивают вообще, за ними даже очередь выстраивается. Более того, они имеют более высокий показатель среднего чека на 1000–1500 руб. по сравнению с аналогами с душевой кабиной или ванной.
Позаботьтесь о меблировке. Везти в арендную квартиру диван от бабули не стоит — мебель должна быть относительно новой и современной (если, конечно, вы не делаете стилизованную ретро-квартиру). В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и пара стульев. А в комнате (если мы говорим про однокомнатную квартиру, которая наиболее рентабельна) — двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки, рабочий столик со стулом. В идеале, если места хватит, — раскладывающийся диван. Тогда жилье подойдет не только одиночкам и парам, но и семьям с детьми или небольшим компаниям туристов.
Доукомплектуйте квартиру
 Фото: 66.RU |
|---|
Первым делом купите бытовую технику. Минимальный список будет такой: плита, холодильник, телевизор, стиральная машинка, микроволновая печь, электрочайник, утюг, фен и подключенный к интернету роутер. Некоторые арендодатели дополнительно докупают посудомойку, мультиварку и кофеварку.
Также не забудьте купить на кухню по набору посуды и столовых приборов, кастрюлю, сковородку и минимальный набор кухонных аксессуаров (половник, лопатку и т. д.). Хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Все это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине в дальнейшем.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Положительный опыт арендаторов и их отзывы о вашей недвижимости на соответствующих ресурсах поднимут ваш рейтинг и сделают объект более привлекательным для потенциальных гостей.
 Фото: 66.RU |
|---|
Затем уделите внимание текстилю. В квартире должны быть постельное белье на каждое спальное место, подушки и одеяла, большое и маленькое полотенца для каждого гостя.
Последним пунктом будет оснащение ванной комнаты. Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно приезжают в город в мини-отпуск или командировку. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому разложите на полочках в ванной одноразовые гели и шампуни, поставьте диспенсер с жидким мылом, положите туалетную бумагу. Не забудьте о ватных дисках и палочках — гости скажут спасибо.
Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:
— Одноразовые гели для душа и шампуни стоят порядка 1,5 рублей за штуку. Тапочки — около 15 рублей. Набор с одноразовой зубной щеткой и пастой — 15 рублей. То есть суммарно на одного человека вы потратите около 50 рублей. Но это окупится вам хорошими отзывами и дальнейшими бронированиями от этого гостя и тех, кому он вас порекомендует.
Определите цену
 Фото: 66.RU |
|---|
Чтобы выставить прайс за аренду за сутки, изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры схожей площади в вашем районе, какой в них ремонт, набор мебели и бытовой техники.
Добавить 10–15% к стоимости аренды может вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — можете поднять прайс.
Решите, как сдавать квартиру
 Фото: 66.RU |
|---|
Сегодня в Екатеринбурге порядка 70% игроков на рынке краткосрочной аренды жилья — это частные арендодатели, которые сдают одну-две квартиры. Остальную долю рынка занимают профессиональные управляющие компании, которые снимают объекты у собственников с правом субаренды. Вот какие плюсы и минусы у каждого из вариантов:
- С привлечением управляющей компании. Вы в этом случае будете получать либо фиксированную сумму (например, можно сдать квартиру УК помесячно, чтобы они сдавали ее в субаренду), либо процент с оборота. В среднем гонорар УК составляет от 10 до 30% ежемесячной прибыли. При этом все работы — размещение объявлений, общение с гостями, их встреча, уборка после выселения — возьмет на себя управляющая компания.
- Самостоятельно. Здесь «управляющей компанией» являетесь вы и все делаете сами. Вам придется не только заниматься всеми текущими вопросами, но и непрерывно отслеживать предложения конкурентов, а также снижать или повышать цену исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Кстати, по словам представителя компании ROOM TOUR, высокий сезон в Екатеринбурге — это июль и август, а низкий — с середины ноября по середину декабря, февраль и март.
 Фото: 66.RU |
|---|
Больше всего времени при самостоятельном управлении будет уходить на заселение и выселение жильцов. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, рассказать о близлежащих достопримечательностях, кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, все ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы.
Конечно, есть два пути упростить эту проблему. Первый — нанять клинера, который будет следить за порядком в квартире, стирать, сушить и гладить постельное белье и полотенца. Второе — установить электронные дверные замки, где для входа в квартиру гость получает свой код доступа, который начинает действовать с определенного вами часа.
Если решите заниматься бизнесом сами, то следующие главы для вас.
Напишите объявление
 Фото: 66.RU |
|---|
Текст объявления лучше писать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя ее преимущества. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, банки, достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить. Пропишите и ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные или нельзя курить.
Сделайте подробное и понятное описание условий бронирования: во сколько осуществляются заезд и выезд, есть ли бесконтактное заселение. Также среди арендаторов востребована услуга оплаты объекта непосредственно на самом сайте (такую возможность дают крупные платформы, как «Авито»).
Если изобретать велосипед не хочется или слог — не ваша сильная сторона, выберите пять объявлений, которые вам больше всего нравятся и после прочтения которых вы бы сами арендовали квартиру. А затем выберите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте того, чего не хватает. В идеале объявление должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Человек не только должен просто захотеть снять вашу квартиру, у него должно быть желание срочно схватить телефон и позвонить, боясь, что квартиру уведут из-под носа.
И не забудьте про фотографии. Решение — нравится или не нравится — гость принимает за секунды, просмотрев пару снимков. Делайте фото в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Загружать сотню кадров, даже очень удачных, вряд ли стоит. Главное показать жилое пространство, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий — 10.
Найдите пути распространения
 Фото: 66.RU |
|---|
Для привлечения гостей можно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями и возможностью онлайн-бронирования. Обычно хватает размещения объявления на нескольких рейтинговых ресурсах. Но важно изучить правила этих ресурсов, иначе модерация может не пропустить ваше объявление.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Например, на Авито нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
Также посуточники предлагают не отказываться от дополнительных инструментов продвижения объявления, которые поднимут квартиру выше в выдаче при поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение — квартира не будет простаивать.
А налоги?
 Фото: 66.RU |
|---|
Придется платить. За любую сдачу жилья — хоть длительную, хоть краткосрочную — Налоговый кодекс РФ обязывает выплачивать налог. Если вы физическое лицо, то будете платить 6% от суммы дохода. Если самозанятый — 4%. Индивидуальные предприниматели тоже должны платить 6%, но также у них есть возможность купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.
