В связи с удорожанием ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ до 20% на фоне западных санкций из-за спецоперации российских военных на Украине, строители начали испытывать проблемы. Чтобы смягчить ситуацию, которая может привести не только к остановке будущих строек, но и к социальному недовольству, российское правительство готовит антикризисную программу.
Ее параметры пока не известны, но понятно, что речь идет о мерах, которые помогут девелоперам возводить дома и продавать квартиры. С большой долей вероятности власти примут закон о льготной ипотеке. Также в кабмине предлагают упростить процедуру проведения публичных слушаний и процесс разработки градостроительной документации, при необходимости продлить действующие договоры аренды земли и ускорить предоставление новых участков.
Президент Гильдии строителей Урала и глава компании «Астон» Вячеслав Трапезников озвучил несколько решений, которые, по его мнению, могли бы перезапустить рынок недвижимости.
В чем нуждаются строители
— За последние пару недель органы власти всех уровней активно и неформально советуются со строительным сообществом на тему, какие меры поддержки мы находим необходимыми и наиболее эффективными.
В условиях турбулентности на финансовых и валютных рынках людям надо оставить возможность сохранить свои накопления. И недвижимость для этого весьма подходит. И для конкретного человека, и для макроэкономики важно, чтобы стройка и все сопутствующие отрасли — логистика, производство стройматериалов и так далее — смогли продолжить работать.
У нас накоплен большой опыт преодоления разнообразных кризисов: в 2008-м, 2014-м, 2020-м. Строительная отрасль в силу своей зарегулированности и межотраслевой природы должна находиться в тесном контакте с властями. И успешность этого диалога является необходимым условием для развития городов.
По разным оценкам, на стройку приходится до 20% ВВП. Помимо денег и рабочих мест есть фактор социального благополучия граждан. У строителей за плечами есть травмирующий опыт с обманутыми дольщиками, и его никто не хочет повторять.
Поэтому в нынешних экономических реалиях реформирование долевого строительства, запущенное в 2019 году, оказалось самой значимой и своевременной антикризисной мерой из всех. Благодаря внедрению новой системы долевки, сегодняшние события не в состоянии привести к появлению сколько-нибудь значимого количества обманутых дольщиков. Больше 90% домов в Екатеринбурге строится по механизму эскроу-счетов, каждый объект имеет за собой финансовое плечо банка, и это гарантирует достройку каждого объекта. Без этой меры уровень тревожности на рынке недвижимости был бы гораздо выше.
Важно, чтобы государство стимулировало покупательский спрос, а для этого необходимо субсидировать ипотечные ставки. Эта мера хорошо себя показала в 2020 году, когда была неопределенность в связи с ковидом. Думаю, нужно сохранить и развивать в том или ином виде программу государственного субсидирования ипотеки. Уверен, в ближайшие дни мы узнаем о новых параметрах ипотечной программы.
Следующий момент: нужно заместить все, что связано с импортной составляющей. На первый взгляд, в абсолютных значениях доля иностранных материалов в наших проектах невелика. Но когда мы начали анализировать рост цен, выяснили, что в большом количестве отечественных материалов присутствуют импортные комплектующие. Кроме того, есть иностранные компании, которые локализовали у нас свое производство и оформили российское юрлицо. Фасадные системы, листовые материалы, гипсоплиты, сухие смеси, технологическое оборудование и многое другое — имеют импортную технологию или импортную составляющую. И это для нас вот-вот станет недоступным.
Большую часть стройматериалов Россия сможет локализовать, но далеко не все. В этих условиях потребуется поддержать открытый торговый коридор с азиатскими странами, прежде всего с Китаем. Это задача приоритетная не только для строительного сектора.
Необходимо заняться разработкой программных продуктов. Застройщики при разработке проектов в основном используют зарубежные IT-программы. Да, отечественные разработки в области BIM-проектирования тоже существуют, но они отстают в развитии. Поэтому государству нужно оказать максимальную помощь айтишникам — вплоть до финансовой. Чтобы они могли довести продукты в части конструирования и проектирования до работоспособного состояния.
Кроме того, не нужно забывать о доступности рабочей силы. В стране сложилась такая система, когда на стройках используется труд мигрантов. В зависимости от региона происхождение мигрантов меняется, но базовая модель одна и та же. В связи с этим нужно максимально либерализовать законодательство, связанное с порядком въезда в страну и получением работы. Во время вспышек коронавирусной инфекции государство вынуждено было ввести некоторые ограничения. Может быть, пришло время часть из них отменить?
Почему стройка не остановится
В новой реальности наверняка продолжится тенденция на снижение средней площади квартиры. Раньше появление студий было в новинку. Потом оказалось, что студии могут быть меньше 30 квадратных метров, сейчас — меньше 20 квадратных метров. Тенденция к упрощению предложения сегодня есть, но, говоря об этом, стоит упомянуть, что продажи жилья комфорт- и бизнес-класса бьют рекорды. Естественно, это носит временный характер, а через какое-то время спрос откатится назад.
Застройщики знают: секрет и условие выживания не в том, чтобы строить дешевое жилье, а в том, чтобы предложить широкую ассортиментную линейку. Мы живем в большом городе, на каждую квартиру — и на 18-метровую студию, и на 80-метровую трешку — найдется свой покупатель.
Действительно, интерес к компактным квартирам сейчас большой. И я бы не связывал это только с тем, что население беднеет. Это естественный процесс в любом крупном городе, куда приезжают люди из менее экономически успешных регионов. Мегаполисы пылесосят человеческие ресурсы, и покупатели в качестве первого жилья выбирают дешевые квартиры.
Именно поэтому российские мегаполисы, а Екатеринбург в этом списке находится на одном из первых мест, имеют очень большой запас человеческой и экономической прочности. И сомнений в том, что город продолжит строиться, у меня нет.
Разговоры о том, что отрасли будет плохо, что пора продавать проекты и выходить в кеш, возникают при любых кризисах и смене условий ведения бизнеса. Но с 2008 года ни один из системных застройщиков по этим причинам не ушел. Наоборот, мы видим, что на наш рынок стремятся крупные федеральные компании.
