Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Падение спроса на жилье, застой и обвал цен. Николай Савин — о рынке недвижимости в новых реалиях

Падение спроса на жилье, застой и обвал цен. Николай Савин — о рынке недвижимости в новых реалиях
Фото: Анна Коваленко, 66.RU
Рынок недвижимости находится в состоянии максимальной неопределенности. Хоть продажи квартир в последнюю неделю сохраняются высокими, продлится это недолго. Удорожание банковских денег как для застройщиков (проектное финансирование), так и для покупателей (ипотека) приведет к тому, что существующая рентабельность новых проектов превратится в убыток, а платежеспособный спрос иссякнет.

После повышения ключевой ставки до 20% банки приостанавливают выдачу кредитов по обычным и льготным ставкам. По оценкам участников рынка, одобрение получают не больше 10% заемщиков. В новой экономической реальности рыночные цены на жилье еще не сформировались. Это произойдет не раньше того, как заработают меры поддержки строительного комплекса, о которых говорят в правительстве.

В колонке для 66.RU владелец агентства «МАН» Николай Савин рассуждает о непростых временах для рынка недвижимости, последствиях решений российских властей и западных санкций.

Что произойдет с жилой недвижимостью

Какие предвидятся последствия? Происходит повышение процентных ставок на ипотеку. А ипотека является топливом не только для рынка нового строительства, но и вторички. Ранее 50–60% сделок осуществлялось через ипотечные кредиты.

Если ипотека продолжит быть непосильной для населения, 60% рынка сразу отвалится. Это приведет к тому, что количество сделок сократится в разы, количество новых строек сократится. Вслед за падением активного спроса наступает застой.

Так было в 1998 году. Тогда от полугода до полутора лет рынок стагнировал. Цены исчислялись в долларах, а доллар за несколько дней резко подорожал с 6 до 20 рублей. Цены на квартиры начали скакать. Ситуация постепенно нормализовалась: с валюты перешли на рубли, рынок начал шевелиться и точка спроса была найдена.

Сегодня стройки, которые находятся в начальной стадии реализации, без участия дольщиков заморозятся. Другой вариант — девелоперы завершат проекты любой ценой с риском получить непроданные квартиры в готовых домах. Чтобы хоть как-то минимизировать убытки, они пойдут на снижение цен. Потому что единичные сделки по таким объектам все-таки возможны.

Пока предполагаю пессимистичный экономический сценарий, при котором денег на новые проекты искать будет негде. Нужно затянуть пояса потуже.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Если не будет адекватного банковского финансирования, то никаких новых строек не стоит ждать. Сейчас по новому закону о долевом строительстве у инвесторов существует два варианта: строить за свой счет и продавать готовое жилье. Сейчас это маловероятно: у нас нет богатых застройщиков, которые возводят кварталами, а потом ждут, когда они продадутся.

Или реализовывать жилье по 214-ФЗ, который всегда предполагает проектное финансирование. Если банк готов кредитовать под 25%, непонятно, что делать. Материалы уже подорожали на 30–50%. А если еще добавить ипотеку под 20%, то получается, что цены должны вырасти вдвое. Кто такое жилье будет покупать? У людей что — доходы выросли? Или наоборот: увольнения, задержки зарплат?

Строительная отрасль будет зависеть от поддержки государства и банков. Сама по себе она не вынырнет из кризиса. Это политический вопрос. Есть волшебная таблетка: если государство будет спонсировать этот локомотив экономики, он поедет. Если нет — застой.

Я предполагаю, что государство все-таки поддержит крупные банки и крупных застройщиков. После того как ситуация нормализуется, государство попросит вернуть долги или захочет получить долю в этих предприятиях. Понятно, что, давая деньги, государство захочет взять под контроль такие компании.

А мелкого и среднего бизнеса это не касается. Им, вероятно, дадут мелкие поблажки: освобождение от проверок, снижение какого-нибудь налога. Но это кардинально ничего не изменит.

Что произойдет с коммерческой недвижимостью

Если коммерческая недвижимость уже сдается арендаторам, то основной задачей собственника станет их удержание. Придется пойти на компромиссы, найти коридор окупаемости, который устроит обе стороны.

В неликвидных объектах количество пустующих помещений, скорее всего, увеличится. Бизнес закрылся и будет еще закрываться. Это в основном касается компаний с иностранными капиталами или с поставками товаров из-за рубежа. Пока компании заместят производителей из Европы и США, пройдет полгода или больше. И как последствие — произойдет снижение арендных ставок на вакантные площади. Возможно, каникулы, когда арендатор может платить полцены, удлинятся.

Сами коммерческие помещения станут дешевле. Те цены, которые есть сейчас в новостройках —150–200 тыс. за кв. м, неоправданно высоки с учетом сегодняшних реалий. А ставки на вторичном рынке — в районе 100 тыс. — больше походят на правду. Соответственно, арендные ставки могут упасть до 800–1000 рублей за кв. метр.

Многие помещения и даже целые объекты будут переформатироваться, есть риск, что некоторые форматы торговли умрут. Все, что связано с медициной или общепитом, неплохо будет себя чувствовать. Люди живут, худо-бедно зарабатывают, захотят лечиться и питаться.

Что дальше с бизнесом

У бизнеса одно лекарство: выживай как можешь. Тебя бросают в воду и говорят: плыви. Выплывешь — хороший бизнесмен, нет — тебе ответят: это коммерческие риски. Спасение утопающих — это дело рук самих утопающих. Ни на какую помощь не нужно рассчитывать. Надо рассчитывать на себя, на свою компанию, на коллектив, на свои финансовые ресурсы.

Каждый сам для себя решает, что делать. Логика может быть в следующем: новые проекты замораживаем, существующие — продаем. Для чего? Чтобы подушка безопасности смогла обеспечить год-два жизни бизнеса. Чтобы хватило на оборот, зарплаты, непредвиденные расходы.

В ближайшее время проблем с продажами быть не должно. Только нюанс в том, что эти цены — вчерашние. Переоценка недвижимости еще не произошла.

Бизнесмены рассуждают так:

  • Все, что хотели продавать, — продаем, доллары и акции не покупаем, недвижимость не покупаем, в новые долгосрочные проекты не запускаем. Запустим потом, когда ситуация станет лучше.
  • Избавляемся от лишних расходов, оптимизируем свои затраты.
  • Смотрим, что будет происходить завтра. А «завтра» может наступить через 2-3 месяца. Смотрим, что будет пользоваться спросом и продаваться, и на этом фокусируемся. Этого сейчас никто не знает, нужно держать нос по ветру, прогнозировать и ждать.
  • Как только начнут складываться понятные тренды, надо в них заходить.

Например, если заграница закрыта, то есть загородная недвижимость. Значит, надо приобрести землю, ее разбить на участки, завести сети и продавать дешевые дома или поля под садоводство. Это тоже бизнес.

Или, например, есть свободное помещение в 500 «квадратов», то может быть нецелесообразно туда заводить крупного арендатора. Стоит подумать над тем, чтобы разделить площадь на три части и сдавать под Ozon-Wildberries, китайский Nike, аптеки. Не будет французских булочек — останется белый русский хлеб.