О дефиците квартир бизнес-класса на рынке недвижимости Екатеринбурга 66.RU рассказал директор агентства недвижимости «МАН» Николай Савин. При этом, по его словам, доля таких квартир в общем объеме предложения жилья в городе выросла с середины 2020 года с 5% до 25%.
Николай Савин, директор агентства недвижимости «МАН»:
— Последние полтора года в городе нет жилья бизнес-класса. Такого не было никогда. То есть вот не пойдешь и не купишь сейчас готовое в новостройке. Во-первых, ценник 150–250 тысяч за метр и выше. Во-вторых, их нет. Продано все. Только остатки невкусные.
По мнению Николая Савина, есть три причины: отложенный спрос, «подогревшая» его дешевая ипотека и грамотный маркетинг застройщиков. Но ключевая — первая. Долгое время «бизнес» почти не строили, потому что его почти не покупали. Возводили дома класса «эконом». Цены отличались в зависимости от локации.
Николай Савин, директор агентства недвижимости «МАН»:
— А потом люди нажились в старом, возникли другие потребности. Поэтому появился новый формат жилья бизнес-класса: хорошая локация, качество строительства, дорогой фасад, высокие потолки, охрана, благоустройство, двор без автомобилей. Плюс инфраструктура и сервис: ресепшн, клининг, фитнес, кофейни. В 2010–2020 годах покупателям хватало 2-3 пунктов из этого списка.
Глава «МАН» отметил, что на фоне повышенного спроса на новостройки бизнес-класса появилось много предложений на вторичном рынке. Чаще всего это тоже просторные квартиры с хорошим ремонтом, но уступающие по локации и ряду других параметров. Цена на них начинается от 100 тыс. рублей за квадратный метр, что сравнимо с новостройками эконом-класса.
Руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков считает, что озвученная Савиным доля бизнес-класса в 25% — завышена. В эту четверть, по его мнению, также входят жилые комплексы, которые застройщики позиционируют как бизнес-класс, но не являющиеся ими. Чаще всего это проекты на стыке «бизнеса» и «комфорта».
По словам Хорькова, объемы строительства дорогостоящего жилья выросли вслед за другими сегментами, но его доля осталась на уровне 5%. И сейчас это по-прежнему рынок отдельных объектов. Всего в Екатеринбурге 10–12 таких проектов, не больше.
По данным сервиса bnMAP.pro, по договорам долевого участия, то есть на стадии строительства, в 2021 году на квартиры стоимостью от 10 млн рублей приходилось 3,6% общего числа сделок, на квартиры от 15 млн рублей — менее 1%.
Но в абсолютных показателях такого жилья действительно стало больше — спрос на него выше, подтвердил аналитик. Интерес к таким квартирам подогрела льготная ипотека.
Это дополнительный психологический эффект, который появляется на фоне общего повышения цен: когда многие потенциальные покупатели видят, сколько стоит жилье в Академическом или Солнечном, и видят, сколько стоят проекты в центральной части города, понимают, что такая возможность связана с временным лагом переоценки между «экономом» и дорогим жильем. Традиционно оптимизация рынка начинается с массового жилья, на нем становятся заметны первые изменения. Потом они распространяются на «комфорт» и «бизнес», пояснил Михаил Хорьков.
Между тем сам по себе рост цен в эконом-классе не расширяет круг потенциальных покупателей жилья в «бизнесе», считает он. И в долгосрочной перспективе востребованность дорогостоящих квартир все равно определяется количеством людей, которые могут себе позволить такое жилье.
Михаил Хорьков также считает, что дефицита квартир бизнес-класса в городе нет. Есть проекты, в которых уже в первые месяцы после старта продаж значительная часть квартир продана, но, по его словам, это не показатель.
Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости:
— Отдельные проекты выходят очень эффектно и за первые месяцы имеют много броней, но для таких проектов важна итоговая оценка, когда объект уже построен. Продажи в домах бизнес-класса часто не стабильны. Бывает повышенный стартовый интерес, а потом длительные продажи оставшихся квартир. А иногда наоборот — на старте интерес слабый, а потом происходит переоценка.
