Федеральные чиновники начали менять законодательство, чтобы распространить новые строительные правила, основанные на Стандарте комплексного развития территории. Стандарт КРТ — это свод принципов, как должны выглядеть современные жилые кварталы.
Например, в рекомендациях указана разумная плотность застройки, умеренная базовая этажность домов (в 9 этажей), доля коммерческих площадей (до 30%), высокие первые этажи и так далее. Сейчас Стандарт обязателен к исполнению при застройке федеральных земель (в аукционной документации оператор «Дом.РФ» прописывает эти требования), но факультативен при освоении любых других площадок.
При этом в каждом городе существуют регламенты прямого действия типа местных нормативов градпроектирования (МНГП), которые сейчас пересматривает мэрия Екатеринбурга, или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Как правило, они позволяют девелоперам гораздо больше. Поэтому строители часто руководствуются ими, а не Стандартом.
Иногда Стандарт вступает в противоречие и с требованиями градостроительной документации. В этом случае «Дом.РФ» готов обсуждать с местными властями его корректировку.
— С каждым регионом у нас есть соглашение о сотрудничестве. Если вашему девелоперскому проекту мешают нормативы, напишите нам, и мы в рабочем порядке обсудим корректировку МНГП и ПЗЗ. Если увидим большой интерес, если образуется критическая масса, то мы готовы в ручном режиме регулировать настройку местного законодательства.
Он добавил, что в городах не смогут просто так игнорировать Стандарт: хоть он и не является документом прямого влияния, но поддержан федеральным Минстроем и разослан всем губернаторам.
«Дом.РФ» сейчас точечно вносит изменения в различные устаревшие СНиПы и ГОСТы.
«Мы пошли не по пути принятия одного нормативно-правового акта, который бы могли быстро опротестовать в Минюсте, а с исправления отдельных параметров, которые конфликтуют с действующими строительными правилами», — объяснил Антон Финогенов.
В частности, речь идет о том, что функциональное назначение первых этажей станет гибче, они станут доступнее большему количеству арендаторов. Также авторы обсуждают уменьшение отступов от дошкольных и школьных территорий. Нынешние требования не позволяют делать компактные кварталы, что приводит к появлению пустых неиспользуемых пространств, необходимых только для того, чтобы вписаться в нормативы.
Еще «Дом.РФ» пытается добиться изменений, связанных с планировкой помещений: чтобы в рамках Стандарта можно было вариативнее располагать мокрые зоны: санузлы и кухни (согласно действующему жилищному регламенту запрещено размещать мокрые зоны над жилой частью).
Помимо прочего, внедрению Стандарта КРТ не способствует и рыночная ситуация. Предполагается, что построенное по Стандарту жилье станет качественнее и интерес к нему со стороны покупателей будет выше. Однако, по словам руководителя отдела перспективного проектирования «Атомстройкомплекса» Андрея Шушлебина (застройщик уже применяет эти подходы), роста спроса не происходит.
— Мы не замечаем, что на данном этапе для потребителей следование стандартам — это плюс. Краткосрочного эффекта — повышенного спроса или удорожания квадратного метра — мы не наблюдаем. Из-за этого архитекторам тяжелее отстаивать сдержанную этажность. Дело в том, что высотная башня обходится дешевле среднеэтажного дома на 15–20%. На данном этапе мы работаем на долгую имиджевую историю.