Реновация — это программа обновления жилых кварталов, аналогичная московской. Закон, который примут в Свердловской области, прописывает условия и механизм расселения старого жилья. Это необходимость, поскольку современные города состоят из множества старых домов, малопригодных для проживания.
Можно по-разному решать эту проблему, в том числе через программу реновации, считает архитектор бюро R1 Евгений Волков. Но это тот случай, когда здравая идея уперлась в неправильные подходы к исполнению. Об этом он рассуждает в авторской колонке для 66.RU.
— У реновации, на мой взгляд, могли быть две благие цели. Первая — дать возможность эффективнее использовать застроенную территорию, вместо того чтобы застраивать поля. Вторая — решить проблемы жилья, которое пусть и не является ветхим и аварийным, но явно не соответствует современным представлениям о комфорте.
Российская ситуация, в которой практически весь жилой фонд в многоквартирных домах находится в частной собственности владельцев квартир, очень специфична. Закон о реновации придуман специально для российских условий, но механизм, который он предлагает, на мой взгляд, порочен, так как в его основе — пренебрежение государства к правам собственности и нежелание инвестировать бюджетные деньги в развитие городов.
Начнем с масштаба города. Действительно, застройка любого города, который строился не взмахом волшебной палочки, а десятилетиями и веками, представляет собой «слоеный пирог», где городская территория застроена очень неравномерно, местами неразумно и неэффективно. Мне, как и любому архитектору, глядя на план Екатеринбурга, хочется взять фломастер и с умным видом водить им по карте, рассуждая о том, где надо повысить связность, что снести, где уплотнить, как повысить активность и улучшить среду.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
Но мы не находимся в градостроительном симуляторе. Реальный город устроен сложнее, в нем есть масса собственников с пересекающимися интересами. Существует противоречие между частными и общественными интересами. Собственник хочет сохранить свою недвижимость, а городу нужно развиваться.
До принятия закона о реновации российское градостроительное законодательство в целом подразумевало некий баланс, который кажется мне справедливым: дома и землю можно изымать для строительства инфраструктуры — улиц, дорог, инженерных сетей. А для строительства другого жилья — нельзя. Потому что в этом случае частные интересы сталкиваются с частными интересами и повода вмешиваться у государства нет. Конечно, инвестор может снести дом, но перед этим он должен договориться с каждым жильцом и выкупить квартиры по той цене, которая устроит обе стороны.
Законом о реновации государство меняет этот баланс, и здесь у меня сразу возникает ряд вопросов.
Вопрос первый. Как принятие закона о всероссийской реновации соотносится с продлением «дачной амнистии» и планируемой «гаражной амнистией»?
Какая логика в том, чтобы, с одной стороны, изымать у людей квартиры в собственности, находящиеся в каких-никаких, но капитальных домах со всеми коммунальными сетями, а с другой стороны, легализовывать хаотично сложившееся землепользование в виде дач и гаражей?
В советское время людям предоставляли участки под дачи и гаражи на территориях, где нельзя было построить жилье — в коридорах ЛЭП, на участках с сильным рельефом, на территориях, зарезервированных под строительство будущих дорог. Сейчас самое время строить в этих местах жилье и городскую инфраструктуру. В России есть города, например Иркутск, где огромные гаражные массивы находятся практически в центре города. Но после принятия «гаражной амнистии» они останутся там навсегда.
Так, может, лучше наоборот, начать с гаражной реновации? А то получается, что на месте пятиэтажек с зелеными дворами будем строить 25-этажки, а гаражи так и останутся гаражами?
 Фото: архив 66.RU |
|---|
Вопрос второй. А мы точно исчерпали все возможности уплотнения города за счет нежилых территорий — промзон, складов, пустырей? По-моему, их еще пока предостаточно, и все эти земли, как правило, находятся в частной собственности. Опять же, прежде чем создавать механизм для изъятия жилья, можно было бы озаботиться механизмами, которые упрощали бы жилую застройку нежилых территорий.
И, кстати, речь как раз не об изъятии и не о принятии новых федеральных законов. Правовые механизмы могут быть созданы на уровне муниципалитета. Городская дума принимает Правила землепользования и застройки, и она же устанавливает ставку земельного налога. Можно создать условия, при которых собственник участка, фактическое использование которого не соответствует градостроительному зонированию, будет платить повышенный налог и сам предпочтет поскорее продать свой участок девелоперам под жилую застройку.
Теперь собственно о жилье. В 1993 году в России произошла приватизация. Квартиры в домах перешли в собственность тех, кто в них на тот момент проживал. В 2004 году приняли Жилищный кодекс, согласно которому общедомовое имущество — фундамент, стены, кровля, лестницы, общедомовые коммуникации и так далее — тоже находится в собственности владельцев квартир, но только они отвечают за него сообща. Появились фонды капремонта и взносы на капремонт.
Когда мы смотрим на то, как прекрасно реконструируют пятиэтажные панельки, к примеру в бывшей ГДР, надо понимать, что там бесплатной приватизации не было. Довоенные дома вернулись прежним владельцам, а то, что было построено государством, осталось государственным. Соответственно, муниципалитет (или частный собственник), который владеет всем домом и сдает его в аренду поквартирно, имеет возможность, расторгнув договоры аренды, произвести полную санацию с заменой перекрытий, надстройкой или, наоборот, частичным демонтажом, изменением планировок, устройством лифтов и т. п.
Сделать такую качественную реконструкцию с отселением жильцов в многоквартирном доме, где все квартиры принадлежат разным людям, понятное дело, невозможно. И даже просто для того, чтобы поддерживать в нормальном состоянии старый дом, в котором мало квартир, взносов на капремонт будет недостаточно.
Проблема налицо. Но это не значит, что для того чтобы решить эту проблему, надо принудительно изымать собственность. А закон о реновации позволяет это делать: если большинство собственников согласятся на переезд, то мнение меньшинства не будет учитываться.
Права собственности не бывают первой и второй свежести. Если так сложилось, что жилой фонд находится в частной собственности, то надо придумывать механизмы решения жилищной проблемы, которые не посягают права людей. Полагаю, что такие механизмы возможны, если рассматривать реновацию не как способ выполнить показатель по вводу квадратных метров в рамках нацпроекта, при этом не тратя бюджетные деньги, а как инвестицию государства в повышение качества жизни граждан.
В этом случае на все происходящее надо взглянуть под другим углом. Повысится ли качество жизни, если переселить людей из 5-этажки с зеленым двором в 25-этажку с парковкой вокруг? Тем более, если, как сказал Высокинский, площадь квартиры будет считаться метр-в-метр? Я хотел бы напомнить, что площадь стандартной трехкомнатной «хрущевки» составляла 56 квадратных метров, площадь кухни — 6 квадратных метров, комнаты были проходными, а в совмещенном санузле в принципе не предусматривалось возможности установить стиральную машину. Вы серьезно предлагаете в 2021 году строить такие же квартиры? А в чем тогда смысл реновации?
Реновация жилья должна подразумевать улучшение качества жизни. Старые дома можно ремонтировать, реконструировать, перестраивать, надстраивать, если это позволяют их технические характеристики. Если не позволяют — сносить и строить на их месте новые, с более качественными квартирами, но не обязательно выше и плотнее.
Понятно, что собственники квартир такое «не потянут», а для девелопера будет выгоден только «крайний» сценарий с тотальным сносом и кратным увеличением плотности застройки на участке. Кажется, здесь было бы к месту участие государства, которое собирает с нас налоги, в том числе на имущество и на землю.
Государство могло бы, например, создать фонд, который выкупал бы на рынке квартиры в старых домах, а выкупив дом целиком, выставлял бы его на аукцион под реконструкцию со строго фиксированным увеличением плотности в рамках комплексного проекта планировки. Выкупать квартиры в новостройках, чтобы использовать их как маневренный жилой фонд. Докапитализировать фонд капремонта, чтобы финансировать капремонт «проблемных» домов.
На этом оборву рассуждения о возможных механизмах. Я совсем не специалист в экономике и легко могу здесь попасть впросак. Остановлюсь на общем ощущении: если вместо старого плохого жилья мы не хотим получить новое плохое жилье, государству надо вкладываться в реновацию, а не просто принимать закон.
