«Атриум Палас Отель»
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Название отеля придумал Сергей Писарев, когда здание на Куйбышева уже построили. Чтобы все сложилось, Писарев и его партнер по бизнесу Владимир Титов нашли инвесторов, подрядчиков и заручились поддержкой городской власти. Объект обошелся в $1,3 тыс. за квадратный метр.
Писарев и Титов
 Фото: Сергей Логинов для 66.RU |
|---|
До 1992 года Владимир Титов служил государству. Сначала в роли замначальника цеха на Уралмашзаводе, затем — сотрудником КГБ. В бизнес его позвал брат жены Сергей Писарев, приехавший к родственникам с БАМа, где прокладывал Северомуйский тоннель, а с 1986 года создавал частные фирмы. На Байкале Писареву не дали развернуться партийные функционеры, и он рассчитывал, что Екатеринбург окажется более гостеприимным.
Родственники начали с торговли, обещавшей быстрый старт. Из Екатеринбурга, где не хватало еды, в аграрные районы повезли стиральные машины «Малютка» (УЗТМ), дизельные электростанции (Турбомоторный завод) и силосокосилки (Завод им. Калинина), а оттуда — сахар, муку и растительное масло. Прибыль инвестировали в недвижимость — рестораны, магазины, рынки, торговые базы и промышленные предприятия. Компанию, которая всем этим владела, назвали «Байкал» — управлял ей Писарев.
Трудность была в том, что за деньги ничего не продавали — бытовало мнение, что частный промысел скоро отменят. Компаньоны нашли выход, предложив собственникам (чаще — городской администрации) «смешанную форму партнерства» — одна сторона вкладывалась в проект помещениями, другая — оборотными средствами. Со временем квадратные метры переходили в собственность «Байкала» — полную или частичную. Такой подход гарантировал, что предприятие не сдуется, хотя пару раз чиновники забирали у компаньонов торговые точки со словами «у вас и так всего много».
Лишившись цветочного магазина на Малышева и аптек «Лекарства Урала», Титов и Писарев пришли к выводу, что с государством лучше не сотрудничать. Часть помещений они продали, чтобы инвестировать в другие проекты. «Комбинат рыбной гастрономии» достался производителю мясопродуктов Александру Черкашину, половина бывшего магазина «Василек» — ИК «Брокеркредитсервис», 51%-я доля в магазине «Спорттовары» — обществу «Малышева-73» (49% осталось у ЕКУГИ). Владимир Титов: «Мы занимались и автомобильным бизнесом, и гастрономией, и торговлей. Я ни о чем не жалею. Какие-то из этих предприятий уже не существуют — вместо них появились другие. Идея построить отель появилась, когда нам захотелось чего-то большего».
Иногда на объекты, которыми они интересовались, претендовали криминальные структуры — так было с Центральным рынком и оптовой базой бакалеи на Ангарской. Помещение базы подходило по габаритам для франчайзингового завода Coca-Cola, который предлагали построить англичане. Прежде чем Титов и Писарев стали совладельцами «Кока-Кола Эйч Би Си Евразия», им пришлось вести переговоры с лидером уралмашевской группировки Александром Хабаровым, посадившим на предприятии своего директора.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
По словам Аркадия Чернецкого, замысел с отелем возник после ревизии городской инфраструктуры. «Мы понимали — чтобы поднять новые сферы экономики, нужны офисы и хорошие гостиницы, — говорит он. — Екатеринбургу их категорически не хватало. Энтузиастам, предлагавшим интересные решения, муниципалитет помогал. Большого опыта в девелопменте у Титова и Писарева не было, но и о самом девелопменте тогда особо не слышали. Поэтому выбирать не приходилось».
Михаила Винниченко, работавшего заместителем главного архитектора Екатеринбурга, Титов и Писарев заверили, что проект состоится, и он взялся им помогать, хотя его шеф Геннадий Белянкин говорил: «Зачем тебе это? Посмотри — кто ни брался, ничего не вышло».
Как искали инвесторов
Отель 5* хотели строить возле пруда, где позже появился Hyatt, но Винниченко убедил Титова, что это не лучший вариант. Градостроительный совет Екатеринбурга отвел партнерам участок с деревянными бараками на перекрестке улиц Куйбышева — Белинского. «Мы не получили преференций в виде подготовленной площадки, хотя в 1993 году в центре города можно было найти более подходящее место, — вспоминает Титов. — Прежде чем начать строительство, нам пришлось расселять трущобы — запрета на прописку в ветхое жилье тогда не было и в одной комнате могли проживать 10–12 человек».
Среди строений, которые предстояло снести, был памятник истории и архитектуры — дом местного купца. По словам Винниченко, он предложил обмерить и сфотографировать здание, а затем — разобрать и перенести на другую площадку. Замысел реализовали наполовину — бревна отправили на склад, а куда они потом делись, сейчас никто не вспомнит.
Круг потенциальных инвесторов партнеры ограничили металлургами, газовиками и энергетиками, рассудив, что деньги оседают у них. По легенде, Писарев и Титов приехали на Богословский алюминиевый завод, добились у гендиректора Анатолия Сысоева аудиенции и за пять минут (тезисы репетировали заранее) объяснили, как их отель изменит лицо Екатеринбурга, если производитель алюминия даст денег, и какую выгоду получит он сам. Предложенная ими схема финансирования устраивала и БАЗ, и «Свердловэнерго», и «Уралтрансгаз» — алюминщики инвестировали миллионы долларов в счет долгов газовикам и энергетикам, и те становились совладельцами недвижимости. По предварительным расчетам, речь шла о $42 млн. Собственно долги БАЗа составляли меньше половины этой суммы — рассчитавшись с кредиторами и вложив оставшиеся 50%, завод стал основным акционером.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
На первых эскизах, которые сделали преподаватели архитектурной академии, будущий отель выглядел как Дом промышленности. Винниченко такой подход не устроил. Схема здания-скобки, которую взяли за основу, возникла после длительных обсуждений. Сложнее было с технической начинкой — центральным кондиционированием, подготовкой и очисткой воды, аварийным освещением. Местные строители с такими системами не работали.
«Писарев и Титов нашли в Москве делового партнера — австрийца Леопольда Вайкслера. Он не был изначально строителем, а занимался кондиционированием и вентиляцией, но согласился создать СП, а позже — стать генподрядчиком, — говорит Чернецкий. — Проектом отеля они занимались вместе с архитектором Аркадием Заславским. Разработчики сразу учитывали, что там будет гостиница, офисы и банк».
По словам Титова, без помощи Аркадия Чернецкого и Алексея Страхова, который до губернаторства был первым заместителем мэра, замысел «Атриум Палас Отеля» остался бы на бумаге.
Битва в пути
Первым камнем преткновения стало участие в проекте иностранных подрядчиков — городские чиновники были недовольны, что австрийцы, с которыми владельцы «Байкала» создали СП «Урал-Австро-Инвест», привлекают строителей из Европы. Писареву, ставшему директором с австрийской стороны, приходилось доказывать, что отель нужно строить по международным стандартам, даже если они расходятся с российскими СНИП.
Когда понадобился директор по строительству, Винниченко вспомнил о Михаиле Абсалямове, знакомом ему еще по комсомолу. «Должность у Абсалямова была непыльная — он сидел в строительном управлении за пустым столом, на котором лежал тетрадный листок в клеточку, и менять жизнь не планировал, — вспоминает Винниченко. — Я объяснил, что он напрасно теряет время — трест «Гражданстрой» уже разваливался, а работа с иностранными подрядчиками могла добавить ему опыта — так в результате и получилось».
На стадии котлована под фундамент выяснилось, что экскаваторы не справятся — внизу была скала, а проект отеля предусматривал два подземных этажа под технические службы. Камни пришлось дробить взрывами — для этого на полдня останавливали движение троллейбусов по Белинского.
Строительством, обустройством и меблировкой «Атриум Палас Отеля», продолжавшимися с перерывами около пяти лет, Владимир Титов занимался сам. Были случаи, когда из-за нехватки средств он грозил подчиненным увольнениями. «Хорошо, сейчас всех выгоним, — говорил Абсалямов, — а с кем будем работать завтра?» (однажды под горячую руку Титов уволил и Винниченко, и Абсалямова, Писареву пришлось их возвращать).
Если денег не оставалось, а подрядчики требовали расчета, директор по строительству откладывал выплату, ссылаясь на недоделки и брак.
Такая практика давала результат, пока на площадке не появились специалисты «Главболгарстроя». Не получив в срок заработка, они продали долг уралмашевским, и право взыскания перешло к Александру Хабарову. Деньги пришлось отдать. Владимир Титов рассказывает эту историю по-своему: «Мы действительно задолжали болгарам $1,5 млн, но они выполнили работу хуже, чем требовала австрийская сторона, и не хотели переделывать. Конфликт дошел до арбитражного суда — мы жаловались на неисполнение обязательств. Подрядчик подал встречный иск, но суд признал, что правда за нами».
Титов и Писарев первыми в Екатеринбурге выкупили землю под строящимся зданием. Российские законы этого не запрещали, хотя методик оценки не было. Схему, разработанную Винниченко и утвержденную областной думой, использовали затем в оценочной практике. Сам Винниченко говорит, что в отсутствие опыта за землеотвод переплатили.
В последний момент пожарные хотели запретить атриум — не знали, как его эксплуатировать. После долгих переговоров сказали, что разрешат, если отель купит им пожарную машину за пять миллионов. Всю сумму собственники платить не стали, но часть денег пришлось отдать.
Чем все закончилось
Площадку на Куйбышева – Белинского муниципалитет хотел сделать центром деловой жизни. «Когда появился «Атриум Палас Отель», на другой стороне улицы стояли деревянные сараи «Фабрики надомного труда», — говорит Чернецкий. — Они сильно мешали, но с отселением были технические сложности. Как только мы избавились от этих построек, площадка приобрела цивилизованный вид — отель, Свято-Троицкий кафедральный собор, офис Сбербанка, штаб-квартира Группы Синара. Осталось построить новую баню на месте старой».
Пока «Атриум Палас Отель» строился, никто не планировал, что у проекта будет вторая очередь (выставочный комплекс, гостиница 4*, офисы, апартаменты и фитнес-центр с бассейном). Логику развития определило намерение примкнуть к сети Центров международной торговли (World Trade Center — WTC), предоставлявших своим членам набор услуг: коммерческую информацию, консалтинг, аренду офисов, номера в гостиницах, организацию выставок, конференций и семинаров. В 1998 году таких организаций в мире было около 300, почти все — государственные или муниципальные, единственная частная — в Швейцарии. «Чтобы повысить статус отеля, мы вышли на ассоциацию WTC со штаб-квартирой в Нью-Йорке, презентовали проект, получили франшизу и право пользоваться информационной базой всех центров в 100 странах», — поясняет Титов. Протекцию новым членам WTC оказал руководитель центра торговли из Лозанны Филипп Дюбре, убеждать которого помогал Аркадий Чернецкий, летавший для этого в Швейцарию.
В отличие от европейских центров, сотрудничающих с ТПП и зарабатывающих как посредники при торговых операциях, екатеринбургский ЦМТ сосредоточился на услугах арендаторам, хотя контактов с коллегами из других стран не утратил.
В последние годы у владельцев недвижимости WTC Владимира Титова, Анатолия Сысоева и Александра Серебренникова возникли взаимные финансовые претензии, с которыми они до сих пор разбираются в судах. «Я могу понять учредителей ЕЦМТ, недовольных тем, как Титов распоряжается их активами, — говорит Писарев. — По итогам его деятельности как представителя «Байкала», он стал совладельцем «Атриум Палас Отеля», а меня там не оказалось. Почему так произошло, нужно спрашивать бывшего делового партнера. Мне эта тема неприятна и неинтересна».
С некоторых пор их дороги разошлись.
«Дели»
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Планам ресторатора Константина Романовского, строившего отель «Дели», помешал кризис 1998 года. Говорят, одной из причин был неудачный проект, выполненный индийским партнером. Сам Романовский считает, что приобретенный опыт позволил ему избежать ошибок в других предприятиях, связанных с добычей угля и строительством электростанции в Монголии.
Романовский
 Фото: Сергей Логинов для 66.RU |
|---|
Константин Романовский занялся бизнесом в 1989 году после пяти лет работы в тресте столовых, где прошел всю карьерную лестницу от экспедитора до директора. Деньги ему приносил строительный кооператив, возводивший склады из металлоконструкций. Открыть ресторан китайской кухни Романовский решил после визита в Екатеринбург (тогда еще — Свердловск) делегации из КНР. Опасаясь, что китайцы не захотят создавать СП с частной структурой, Романовский зарегистрировал кооператив «Харбин» при Облпотребсоюзе, с которым китайцы хотели строить бартерные отношения, и добился, чтобы проект внесли в программу сотрудничества Свердловской области с провинцией Хэйлунцзян. Протокол о намерениях подписал гендиректор Харбинской торгово-экономической компании Сюе Бао Лун. «Участок под ресторан мне выделили практически сразу, но речь шла только об аренде — прецедентов с покупкой земли тогда не было, — вспоминает Романовский. — Строительством занимался Владимир Снеговой, работавший начальником участка в тресте «Свердловскгражданстрой», а затем — в горкоме КПСС. Он убедил руководство треста, чтобы нам помогли, и ресторан построили буквально за несколько месяцев».
Все шло как по маслу, пока Министерство финансов СССР не отказало будущему СП в регистрации. Романовскому сказали, что не видят в запуске ресторана экономической целесообразности. По слухам, в министерстве брали взятки — цифры называли астрономические, и Романовский через своего знакомого попросил о содействии Геннадия Бурбулиса, работавшего в Верховном Совете СССР.
Их совместный визит в Минфин закончился неудачей — чиновники внушили Бурбулису, что проект с рестораном обещает экономике Свердловской области одни только неприятности. Покинув ведомство, он сказал Романовскому историческую фразу: «Я не могу идти против интересов своего народа!». Чтобы свидетельство о регистрации выдали, понадобилось еще несколько заходов и повторное вмешательство Бурбулиса.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
«Харбин» запустили в сентябре 1991 года. По словам Романовского, его строительство обошлось примерно в 700 тыс. рублей — при высокой инфляции эти затраты окупились за полтора месяца. Сначала в ресторане работало 12 китайцев — 10 поваров, переводчик и заместитель управляющего. Жили они в гостинице при городском цирке. Через два года Романовский выкупил долю китайских учредителей за бартерные товары. Ему много раз предлагали продать ресторан («Очень известные люди, даже фамилии называть не стану»), и в этом был экономический смысл, но расставаться с «Харбином» Романовскому не хотелось.
Предприятие оказалось суперприбыльным.
Как искали инвесторов
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Строить отель 5* рядом с рестораном «Харбин» Романовского убедил его хороший знакомый. «Интуитивно я чувствовал, что связываться со сложным и дорогостоящим объектом не стоит, особенно при галопирующей инфляции, — говорит он. — Но потом решил — почему бы и нет, если ограничить свое участие в предприятии долей 15%, а остальное отдать на откуп инвесторам».
Предварительно строительство отеля оценили в $10 млн. При оптимистичном прогнозе вложения окупались через семь лет. Китайцев этот проект не заинтересовал. Из промышленных предприятий, которые Романовский пытался привлечь, договор о намерениях подписал только ВИЗ, но и тот вскоре передумал.
Первым инвестором стал девелопер из Индии Хансрай Шив, строивший у себя на родине коммерческую недвижимость. Среди его заказчиков была компания The Oberoi Group с головным офисом в Дели, управлявшая отелями 5* Trident Hotels. С Шивом Романовский познакомился, когда тот с общими знакомыми ужинал в «Харбине». Индиец предложил создать проект гостиничного и делового центра площадью около 25 тысяч кв. метров, с бассейном, оздоровительным комплексом, атриумом и подземной парковкой. Основную часть полезной площади занимали 200 номеров для гостей, на офисную часть приходилось около 4 тыс. кв. метров.
Российско-индийское ЗАО назвали «Екатеринбург — Дели», затем переименовали просто в «Дели», еще позже — в Ural Star.
Хансрай Шив хотел, чтобы иностранный банк дал ему гарантию — если проект не состоится, он получит свои деньги обратно. Договориться об этом с немецкими банками удалось другому инвестору — российско-швейцарской компании URCOPP, объединявшей медеплавильные предприятия.
Эксперты считают, впрочем, что у проекта были недостатки. Владимир Соловаров, в прошлом — гендиректор ОАО «Хромпик» и замминистра внешнеэкономических связей Свердловской области, говорит, что в середине 90-х интересовался отелем по просьбе потенциальных инвесторов из Германии. «Эксперты сказали, что соотношение площади гостиничных номеров с общей площадью здания не соответствует стандартам отельного бизнеса, — говорит Соловаров. — Помещения, которые не генерируют прибыль, оказались слишком большими. По расчетам, содержание отеля обошлось бы собственникам в круглую сумму. Наверное, поэтому найти желающих расстаться с деньгами оказалось непросто».
Пока возводили первые три этажа будущего отеля «Дели», стоимость работ увеличилась до $25 млн, и компания URCOPP решила отказаться от дальнейшего финансирования. Следом из проекта вышел Хансрай Шив.
Романовский остался один.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Битва в пути
Строительство «Дели» остановилось.
Через два года мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий поинтересовался у Романовского, что он планирует делать с долгостроем. «Возводить «Дели» Романовский начал еще до того, как я возглавил Екатеринбург, — уточняет Чернецкий. — Позже я пытался помочь, но — если честно — проект был неудачный, и у самого инвестора возникли серьезные финансовые проблемы. Видимо, он недооценил затраты. У нас было несколько разговоров, как оживить стройку, но на деле ничего не вышло».
После беседы с мэром Романовский решил вкладывать в строительство «Дели» все деньги, которые приносили «Харбин» и торговые операции с Китаем. Ему удалось доделать коробку и купить четыре лифта компании OTIS.
Среди потенциальных инвесторов, которых Романовский продолжал искать, была международная финансовая корпорация IFC, малайзийский инвестиционный фонд и Инкомбанк, предварительно согласившийся выделить $17,5 млн. Ни с одним из них договориться не удалось.
В 1996 году УБРиР выделил Романовскому заем под залог «Харбина». Годом позже, не получив денег, банк начал процедуру банкротства. Тем временем Романовский нашел выход — швейцарский банк Credit Suisse пообещал открыть кредитную линию на $25 млн под гарантию правительства Свердловской области. Встретиться с губернатором Эдуардом Росселем и договориться о гарантии помог Бурбулис. Россель согласился содействовать. Решение правительства предоставить гарантию появилось в мае 1998 года, в июне от банкиров пришло подтверждение о подготовке первого транша. До августа ничего не происходило, а там подоспел кризис, и денег компания Ural Star уже не дождалась.
Сейчас Романовский считает, что это даже хорошо — если бы отель «Дели» достроили, а вернуть $25 млн не удалось, положение было бы намного хуже. «Всем хотелось, чтобы в Екатеринбурге появился настоящий отель 5*, но я думаю, что в то время он бы работал в убыток и собственники оказались бы в проигрыше. Не было в городе такого потока приезжих, которые могли бы обеспечить заполняемость номеров хотя бы на 30%. Сейчас, наверное, проще, но даже в Москве и Питере дела у отельеров идут не очень хорошо. Заведения высокого класса вынуждены демпинговать».
После кризиса учредители Ural Star еще три года пытались найти решение, которое всех устроит, а потом продали недостроенный отель бизнесмену Сергею Флеганову за сумму, которая далеко не покрывала их затрат.
Чем все закончилось
Новый собственник собирался здание перестроить. Сначала — в гостиницу, потом — в торгово-офисный центр. Из этих планов ничего не вышло. В 2020 году срок аренды земельного участка под отелем заканчивается. Мэр Екатеринбурга Александр Высокинский заявил, что муниципалитет будет изымать землю по решению суда и сносить недостроенное здание. Сейчас в пресс-службе городской администрации отвечают, что окончательного решения еще не принято. Тем временем МУГИСО подало иск к компании «Мегаполис» Сергея Флеганова с намерением изъять здание у собственника путем продажи на публичных торгах. Первое заседание прошло 20 октября.
Романовский перенес бизнес в Монголию, где построил обогатительную фабрику для коксующегося угля на одном из разрезов месторождения «Таван-Толгой», чтобы экспортировать топливо в Россию. Первый монгольский уголь для предприятия «Алтай-кокс» его компания отгрузила в 2007 году, а позже стала поставщиком Магнитогорского меткомбината.
Новый проект Романовского связан со строительством угольной ТЭЦ в Улаангоме. ТЭЦ призвана обеспечить электричеством промышленно отсталый район страны. Стоимость предприятия под ключ — $67 млн. В 2019 году предприниматель добился, чтобы торгпредство РФ в Монголии включило станцию в российскую программу кредитования наиболее важных объектов. По словам Романовского, Внешторгбанк РФ согласился выделить 85% суммы в рублях на девять лет под 8,3% годовых.
Остальное вложат акционеры, в числе которых — Сергей Писарев, посчитавший этот проект реалистичным.
