— Когда пришла команда мэра Александра Высокинского, мы попытались выстроить с ней рабочий диалог. Но в силу личностных особенностей ряда муниципальных чиновников сделать это не получилось. Ни у кого. И теперь чтобы решить любой вопрос, приходится прикладывать гораздо больше усилий, чем раньше.
Сейчас в городе нет инструмента для эффективной градостроительной политики, чтобы быстро отвечать на любой вызов. Как только появляется проблема, мы должны быстро и гибко реагировать. А у нас сегодня такой инструмент, с помощью которого мы три года будем согласовывать проект.
Процесс строительства состоит из трех этапов: согласование, проектирование, строительство. Второй и третий занимают 40–45% времени, потому что максимальное количество усилий мы прикладываем к согласованиям. Они у нас архаичные, накладываются друг на друга. Условно говоря, когда не было федеральных норм, вводили муниципальные. Потом федеральные появились, а муниципальные так и остались. Это создает множество коллизий.
В конце 2019-го проблема стала очевидна на федеральном уровне, и федеральный Минстрой решил разработать инициативы, которые сократят бюрократические барьеры. Это наложилось на историю с коронавирусом, когда из-за волокиты не могли начать строительство госпиталя. В то же время в Минстрое сказали: «Мы разработаем у себя некие инициативы, а вы на своем уровне решите, что изменить у вас».
По поручению губернатора вместе с региональным Минстроем и администрацией города мы определили, что надо в первую очередь менять в процедуре согласования и строительства. Эти инициативы рассмотрели на Инвестсовете при губернаторе.
Все предложения не имели ничего общего с уплотнительной застройкой. Наши решения могут позволить сократить сроки согласования градостроительной документации примерно на год и помогут реализовать нацпроект «Жилье и комфортная городская среда». Вот что мы предлагали:
- Отказаться от отступов. Отступы от периметра земельного участка когда-то были связаны с пожарными требованиями, а теперь требования по безопасности закреплены на федеральном уровне. Сейчас отступы не нужны, потому что очень ограничивают архитектора и архитектуру. (После отказа от отступов застройщики не смогут строить здания вплотную из-за множества других действующих норм. — Прим.ред.)
- Увеличить площадь застройки участка с 60% до 100%. Сегодня на любом участке архитектору приходится «садить» здание на небольшое пятно. Поэтому получаются одни высотки. Хотя на деле пятно застройки — это не участок, покрытый одним объектом, а возможность архитектора сделать низкоэтажную застройку. Выгоднее сделать три 9-этажки, чем одну 27-этажку: быстрее, легче и дешевле строить.
- Отказаться от КСИТов*, которые ввели в 2013 году как ответ на отсутствие федеральных норм. Когда нормы появились, все города-миллионники, кроме Екатеринбурга, отказались от использования КСИТ. Они увидели, что коэффициент ограничивает и приводит к разработке проектов планировок, удлиняет процесс согласования в среднем на год. Мы говорим: давайте его уберем, потому что остальные нормативы всегда плотность отрегулируют. Это было решение, разработанное вместе с Минстроем и Союзом архитекторов.
Но городская администрация предложила КСИТ сохранить, увеличив его до 4. Бред. Для мэрии изменение этих нормативов означает, что она лишится возможности ручного управления отраслью.
Сегодня в Екатеринбурге искусственно создается дефицит жилья. На стоимость квартир глобально влияют три вещи: стоимость земли, скорость согласования и состояние рынка. У нас за два года муниципалитет не провел ни одних торгов по земле под жилищное строительство. Поэтому стоимость земли раздута до небес. Согласования тоже оставляют желать лучшего.
Муниципалитет начинает работать только после критики со стороны проверяющих органов и жалоб застройщиков. В прошлом году мы критиковали чиновников за малое количество подготовленных проектов планировок. Нам ответили, что согласовали проекты на 5 млн м2. Но проблему дефицита тем самым не решили, потому что это проекты планировок по трем крупным объектам: 2,5 млн в Академическом, 1,5 млн на ВИЗе и 1 млн на Широкой Речке. А строить нужно равномерно по всему городу.
Сегодня готовы строить гораздо больше. Мы понимаем, как выполнить показатели по национальному проекту, но отношение городской администрации к этому вопросу отвратительное, как и отношение к строительству социальных объектов. Город до сих пор не принял муниципальную программу по развитию социальной инфраструктуры, а это прямое нарушение закона. Прокуратура многократно указывала на него в своих проверках.
Государство, со своей стороны, предлагает множество мер поддержки строительной отрасли. Это сокращение сроков по согласованию документов со стороны федерации, переход на эскроу-счета и льготная ипотека, которую Минфин поддержал до конца 2021 года. Но при отсутствии у муниципальной власти видения и желания меняться все эти усилия будут потрачены зря. Нацпроект будет сорван, стоимость квартир продолжит расти.
*КСИТ — коэффициент строительного использования территории. Это параметр, определяющий площадь жилья, которое можно строить на участке при соблюдении остальных норм. Например, если КСИТ равен 3, а участок — 1 га, то, умножив площадь земли на КСИТ, получим 30 тыс. м2. Мэрия предлагает повысить КСИТ в Екатеринбурге с 3 до 4, застройщики и градостроители выступают за отказ от него.
