Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников рассказал о проблемах, с которыми столкнулись застройщики при переходе на эскроу-счета. Новую схему «долевки» внедрили больше года назад. Теперь компании не могут потратить деньги дольщиков, пока не достроят дом, а сами застройщики проходят банковский фильтр, и сомнительные проекты не могут выйти на рынок. Обсуждение прошло на закрытой встрече, которую организовало Уральское отделение Банка России.
Вячеслав Трапезников заявил, что из-за ситуации с коронавирусом существенно возросли коэффициенты рисков, применяемые банками: ставка дисконтирования поднялась от 10–15% до 20%. Президент гильдии назвал это стоп-фактором для запуска даже вполне рентабельных проектов.
Также теперь застройщикам приходится вкладывать больше собственных средств в проекты. Если раньше их доля была 15%, то на фоне пандемии она поднялась выше 20%. Как отмечает Трапезников, это серьезная нагрузка для некрупных застройщиков.
Кроме того, банки стали жестче подходить к требованию обеспечений. В некоторых случаях, говорит Трапезников, они требуют обеспечения за рамками проекта, что переводит застройщиков «из отношений проектного финансирования в залоговое». «Или требуют поручений не материнской, а какой-нибудь бабушкинской, извините за такой термин, компании, поручительство третьего колена», — заявил Вячеслав Трапезников.
Президент «Гильдии строителей Урала» также обратил внимание, что из-за проектного финансирования застройщики замораживают 15–20% стоимости объекта капстроительства. Поэтому, по его словам, важно иметь регламентированный механизм «cash-out», то есть вывода средств.
По словам Вячеслава Трапезникова, застройщик, входя в проектные отношения, должен понимать, что «замороженную» долю капитала он сможет оперативно вернуть. «Это принципиальный момент, который сегодня системно не урегулирован. Он ставит в целом деятельность застройщиков под крупные риски», — заявил Трапезников.
Он подчеркнул, что из-за замораживания капитала застройщики вынуждены сокращать перспективную инвестиционную деятельность. Это значит, что что у них нет средств, чтобы покупать землю и за время текущего проекта готовить следующий.
По словам Трапезникова, сейчас надо заниматься мониторингом финансирования, которое будет предоставляться на покупку перспективных участков. Также, считает он, нужно разработать механизм частно-государственного партнерства (ЧГП). Чтобы компании могли выходить на строительство школ и садиков, необходимо разработать механизм трехсторонних соглашений между банком, застройщиком и уполномоченным органом власти, говорит Трапезников.
Как ранее писал 66.RU, в Свердловской области через эскроу-счета возводится 1,3 млн кв. метров жилья из 3,1 млн кв. метров, которые всего находятся в стройке. Формально переход на новую схему долевого строительства произошел с 1 июля 2019 года, однако часть застройщиков получила отсрочку. Так, по старым правилам остались работать те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
