Конец 2019 года на самом деле не вполне типичен и выбивается из привычной логики развития рынка жилья. Мы привыкли к тому, что вторая половина года позволяет участникам рынка заработать существенно больше, чем первая. Но 2019 год на этом фоне выглядит более ровным. Во многих городах сезонное оживление рынка слабое либо не фиксируется.
Начало 2019 года было предопределено шлейфом высокой покупательской активности в конце 2018-го, когда покупатели торопились взять «еще не сильно подорожавшую ипотеку» и купить «пока еще не очень дорогую квартиру». Поэтому заметного спада в начале текущего года не было. Но поэтому не случилось и заметного оживления в конце.
Ожидания предопределяли динамику рынка в 2018–19 гг. Но ожидания — это фактор, который обычно не приносит рынку новых денег, а лишь перераспределяет имеющиеся во времени. В конце 2018-го многие покупатели ускорились и использовали имеющиеся ресурсы, предназначенные для 2019 года. Поэтому текущий спад вполне логичен и не является слишком критичным для развитых рынков, хотя бьет по депрессивным.
Ставки по ипотеке вернулись к историческим минимумам, но покупатели не торопятся брать кредиты, ожидая еще более выгодных предложений. За этот год было выдано заметно меньше новых кредитов, но это снижение будет не столь заметным, если вычистить показатели прошлого года от рефинансирования. Эффект от снижения ставок по ипотеке начнет проявляться уже 2020 году. Это поддержит спрос, но не изменит логики развития рынка в условиях экономической стагнации.
13 декабря 2019 года Центральный банк РФ в очередной раз снизил ключевую ставку — до 6,25%, поддержав ожидания дальнейшего удешевления ипотеки. Пока, в контексте сложившейся инфляции и существенно сниженной ключевой ставки, ипотека остается достаточно дорогой.
Отталкиваясь от текущей ключевой ставки и предыдущего периода развития рынка ипотеки, можно говорить о том, что средняя ипотечная ставка должна быть выше ключевой на 1,5–2,5%. А значит, в ближайшем будущем мы можем увидеть средние показатели в диапазоне 7,75–8,75%.
Неудивительно, что текущие ставки не вызывают ажиотажа на рынке кредитования и не приводят к заметному оживлению рынка жилья.
