Почему в Академическом не хватает школ. Объяснение застройщика

В этом году в Академическом особенно остро встала проблема нехватки мест в школах. Те, что существуют, не в состоянии на 100% удовлетворить потребности. Яркий пример — ситуация в школе № 181, где проектная вместимость составляет 830 человек, а по факту обучается 1,6 тысячи учеников. Детям не хватает вешалок в раздевалке, возникают очереди в туалеты, обеды достаются холодными, а Роспотребнадзор регулярно штрафует учреждение.

Главная новость по теме

Мамы против бетонных человейников и резиновых школ. Репортаж с родительского собрания в Академическом

Вариант решения предложила компания «Атомстройкомплекс», которая готова на своей земле выделить 6 га под образовательный кластер и за свой счет сделать проект.

Казалось бы, в чем проблема? В интервью 66.RU Надежда Абакумова рассказала о сложной истории того участка, где сейчас находится березовая роща, и описала последовательность действий, которые снизят дефицит школьных мест.

Фото: предоставлено 66.RU "Атомстройкомплексом"

Каким планам верить

— Все градостроительные документы публичны. Их легко найти на сайте городской администрации. Самый общий уровень — Генеральный план, где широкими мазками разграничен каркас города — транспортные магистрали, промзоны, места под жилье и рекреация. Нынешний генплан принимался в 2004 году, и в него нельзя оперативно вносить изменения. По сути, это видение пятнадцатилетней давности о том, как должен развиваться город.

Понятно, что какие-то решения, заложенные в генплан, показывают свою несостоятельность. Те же застройщики регулярно направляют в администрацию свои предложения по корректировкам генплана, и они будут учитываться при обновлении документа до 2035 года.

Когда архитекторы из французского бюро Valode & Pistre разрабатывали концепцию Академического, то хотели, чтобы две зеленые зоны обрамляли район с севера и юга, а посередине появился парк с речкой. Но в генплане можно заметить странности: на территории Юго-Западного лесопарка появились вкрапления с жилой застройкой. Понятно, что такого быть не должно, поскольку лесопарк — это особо охраняемая природная территория (ООПТ), и никто не позволит рубить деревья.

Но по сути генплан поставил перед городом вопрос: или роща, или лесопарк.

Фото: Ольга Шацкова, 66.RU
Место, где сейчас находится березовая роща (указано стрелкой), частично отдают под жилье, а частично — под зеленые насаждения. Если объем жилья, случайно оказавшийся в зоне ООПТ (фиолетовый цвет), перенести туда, получится цельно застроенный квартал. Абсолютно точно в новом генплане эти «квадратики» поменяются местами, потому что это логично.

Более детальный документ — Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых прописываются территориальные зоны и разрешенное использование земель. Они меняются чаще, чем генплан, но по ним предусмотрена сложная и длительная процедура согласования (это своеобразный механизм защиты от скоропалительных решений). Обоснованием для внесения правок служит крупный проект комплексной застройки или большое количество заявок от землевладельцев.

Чтобы пройти все этапы, нужно минимум полгода. Сначала мэр подписывает постановление об изменении ПЗЗ, потом специальная комиссия рассматривает предложения от собственников — какие-то принимает, какие-то отклоняет, этот вариант выносят на общественные обсуждения и в городскую думу. И только после этого Правила возвращаются к мэру для утверждения.

Фото: Ольга Шацкова, 66.RU
Согласно последней версии ПЗЗ, квартал с березовой рощей предназначен под техникумы, университеты и научные комплексы (зона ЦС-2). То есть деревья градостроители в любом случае не сохраняли. Обратите внимание, жилая застройка вдоль улицы Чкалова исчезла.

Когда приговорили рощу

— А почему вдруг эту землю определили для строительства техникума и университета? Как так получилось?

— Основанием для этого стал проект планировки территории (ППТ). Это градостроительный документ следующего, третьего уровня. Любая стройка воздействует на окружающий квартал. Если, к примеру, я захочу перепрофилировать парковку в многоэтажку или деловой центр, то мне нужно рассчитать, как новое здание скажется на дорожной сети и социальной инфраструктуре. Я должна обратиться в мэрию с просьбой разрешить мне сделать перепланировку. При этом мое здание должно вписаться в нормативы и соответствовать архитектурному и инфраструктурному каркасу.

Для участка, расположенного в границах улиц Краснолесья, Чкалова, Мехренцева, Вонсовского, проект планировки муниципальные власти одобрили в 2013 году со второй попытки. На тот момент владельцем участка числился аграрный университет, который планировал в Академическом возвести академгородок. Этот проект не предполагал сохранения ни одного дерева в этом квартале – фактически в этот момент роща уже была «приговорена».

Фото: Ольга Шацкова, 66.RU
Тут должны были появиться жилые дома, несколько корпусов сельскохозяйственной академии (справа вверху) и стадион (слева вверху). Кстати, в таком же виде квартал «встроен» в планировку первой очереди Академического.

Задумке сельхозакадемии не суждено было воплотиться в жизнь. Земля, относящаяся к федеральной собственности, простаивала шесть лет. Вуз не получил инвестиций и пересмотрел планы по расширению. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выставило ее на продажу, компания «Атомстройкомплекс» торги выиграла.

Где построят школу

— «Атом», как правообладатель земли, предложил свое видение планировки территории. А право города — вынести его на общественные обсуждения, а потом по их результатам принять или отклонить.

Поскольку мы занимаемся строительством жилья, квартал отвели под дома, но предусмотрели по шесть гектаров для парка и образовательного кластера из двух школ на 1250 мест каждая и двух детских садов. Наш вариант ППТ как раз сохраняет рощу примерно в тех объемах, которые сейчас показаны на генплане. Участок большой, поэтому варианта застроить его жильем, не «разбавляя» объектами инфраструктуры, в принципе не было — это не соответствует ни текущему уровню градостроительной политики, ни рыночным реалиям.

— У города есть вариант пока не застраивать эту территорию, отложить на потом?

— Земля — это ключевой генератор наполнения городского бюджета. Город не заинтересован в пустырях, город заинтересован во включении каждого клочка городской земли в оборот. Пустая земля — это убыток. Когда земля освоена — она приносит прибыль: это земельный налог или арендные платежи, это налоги на недвижимость — все они поступают в городской бюджет.

Да и миллион квадратных метров жилья, по которым оценивается деятельность муниципалитета, тоже никто не отменял.

— В вашей концепции развития квартала есть две школы. Какие манипуляции нужно произвести, чтобы они не остались просто на бумаге?

— По условиям договора с АИЖК мы должны разработать новую планировку. Для каждой школы и детсада мы планируем отмежевать земельный участок, назначить им кадастровый номер. Дальше хотим передать участки в муниципальную собственность, чтобы город мог начать стройку. Чтобы получить разрешение на строительство и пройти госэкспертизу, нужно иметь землю, поставленную на кадастровый учет, и готовую проектную документацию.

Большая проблема для муниципалитета — отсутствие лишнего клочка земли для школ. Почему в застроенных районах всегда идет речь о реконструкции, надстройке блоков и лишних этажей? Все занято. А если и есть какой-то пустырь, то он кому-то принадлежит и уже есть планы по его освоению. Можно, в принципе, выкупить, да нет денег. На периферии немного лучше с этим, но все равно непросто.

Мы готовы выделить под школьный комбинат территорию, сопоставимую с площадью четырех домов квартального типа.

— Когда запустится процесс?

— Мы ждем команды мэра, чтобы приступить к подготовке проекта планировки. Мы готовы обсуждать, каким образом компоновать объекты, какая должна быть этажность у зданий. Сейчас мы можем показывать и обсуждать только эскизы.

Абсурдно, но на бумагах в седьмом квартале до сих пор нарисован академгородок, несмотря на смену собственника и отказ академии наук от этих планов.

— Может быть, потому что квартал, о котором вы говорите, с тех пор сохранил территориальную зону ЦС-2 (зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов). А если строить жилье, то его нужно перевести в зону Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки).

— Мы можем это сделать двумя способами: подать заявку для изменения Правил землепользования и застройки или подписать наш проект планировки. Сейчас мы находимся в диалоге с администрацией и рассчитываем на развитие событий по второму сценарию.

Можно ли предвидеть спрос на школы

— В этом году в Академическом сложная ситуация с местами в школах. Кто допустил промах и как можно спрогнозировать, какая необходима вместительность учреждений образования?

— За многие годы накоплена статистика, выявлены закономерности. Обеспеченность изначально считается от квадратных метров. Общее количество квадратных метров, которые планирует возвести застройщик, делим на 30, получаем достаточно точное представление о том, сколько народу заселится в дома.

По нормативам на каждую тысячу новых жителей в районе должно появиться 114 мест в школе. Две школы на 2500 мест, которые мы запланировали в седьмом квартале, работающие даже в одну смену, обеспечат все потребности этого квартала в школах и позволят закрыть дефицит и в соседнем квартале тоже.

— Справедлив ли такой коэффициент для районов, где много молодого населения?

— Есть местные нормативы градостроительного проектирования, но они не дифференцированы, не учитывают ни городской пояс, ни возраст застройки, ни ее потенциал. А город не может зарубить застройщикам проекты, если они вписываются в стандартные рамки.

Фото: Ольга Шацкова, 66.RU
Данные: исследование компании «Атомстройкомплекс».

В Академическом действительно случился перекос. Центр сегодня почти не меняется и мало застраивается в сравнении с периферией. Доступные квартиры для молодых семей появляются в тех районах, где вообще нет инфраструктуры. Но не нужно забывать, что именно по этой причине их удается сделать доступными. Цена ниже, потому что периферия еще развивается и не может обеспечить такой комфорт проживания, как давно сформированный центр города.

При этом, хочу отметить, Академический — район, где каждый год, в отличие от всех остальных, появляется новая школа. Да, власти не поспели за накопленным эффектом: взрывным спросом на квартиры среди молодых семей. Но главное, что работа в этом направлении ведется, и конкретные алгоритмы решения проблемы нам понятны.

Частная школа — выход или нет

— Что думаете о словах депутата Михаила Матвеева, который предложил застройщикам за свой счет возводить школы? В конечном счете дополнительные затраты лягут на плечи конечного покупателя.

— Логика в этом предложении такая: неважно, планируешь ты детей или нет, пенсионер ты или чайлдфри — все равно плати за эту школу. Надбавка к цене приведет к тому, что в Академическом жилье будет стоить столько же, сколько в центре. Из-за этого район перестанет быть интересен молодым семьям, которым, например, важен метраж жилья, возможность за вменяемые деньги приобрести просторную квартиру с детской комнатой и кабинетом.

Это то же самое, что производителей автомобилей заставить платить за строительство дорог. Вот ты продал машину — будь добр построить километр дорог. Если застройщики будут за свой счет строить дороги, больницы, школы, то на что будет тратиться городской бюджет?

— Девелоперы восприняли всерьез это высказывание или отнеслись к нему как к популизму?

— На сегодняшний день нет юридического механизма заставить застройщика вкладываться в школы. Это не наша компетенция.

Мы строим школы по госзаказу. Как только школу начинают проектировать, к ней приставляется потенциальный директор, куратор. Он должен определить расположение классов, соотношение столовой, актового зала и спортзала. В конце концов, он должен сказать, что школьная доска обязательно должна быть зеленого цвета.

Школа, как любой объект — скажем, ресторан, — это технология. Застройщик не построит помещение под ресторан, если к нему не пришел конкретный заказчик с четким техзаданием под себя. Тут миллионы нюансов, которые мы не должны решать.

Да, можно построить частную школу. Такой проект мы хотели реализовать в Opera Tower. Два года не можем решить вопрос. У нас есть четыре концепции, но ни одну из них не можем выбрать, потому что не знаем, сможем ли получить аккредитацию и лицензию. Без них это станет не школой, а безжизненным пространством. Абстрактные квадратные метры строить нельзя.

Почему нет госзаказа, если есть потребность

— Город, как правило, строит школы не на свои деньги, а вкладывает 10% от сметы. Остальное обеспечивает бюджетная машина. Городские чиновники ориентированы на то, чтобы получить финансирование из областного бюджета, а областные чиновники — из федерального. Их задача сводится к тому, чтобы подыскать место в пешеходной доступности, обосновать необходимость строительства, сделать проект, оформить землю, получить разрешение на стройку и ждать денег.

— А вообще, может быть так, что школу не строят, хотя в ней есть острая необходимость?

— Да, если нет свободной земли или четкого понимания, что финансирование будет получено под конкретный проект. Проектная документация действительна три года, потом нужно заново проходить экспертизу. Поэтому процедуру не имеет смысла начинать, если есть малейшие сомнения в реализуемости.

Тут нужна уверенность в своих лоббистских возможностях. Мол, если запроектировали, то точно деньги выбьем. И в этом смысле, кстати, застройщики тоже готовы подключаться и помогать городу в получении финансирования.