Мы с советских времен привыкли к панельным домам. В нашем сознании именно такому типу домостроения присущи все особенности массового строительства в Советском Союзе: крохотные кухни, продуваемые стыки, отсутствие шумоизоляции и сквозные дыры для электрических розеток в стенах.
Но на дворе XXI век, и панельные дома сегодня стали принципиально другими. Компании, которые их строят, всеми силами пытаются изменить представление о панельном домостроении, в том числе используя термины вроде «сборный дом», «индустриальное домостроение», «сборный каркас» и «бесшовный фасад».
Суть сборного домостроения и его единственное отличие от монолитного — использование заводских бетонных изделий, которые доставляются на строительную площадку со 100%-м набором прочности. В отличие от монолитного домостроения, здесь не надо ждать, пока бетон наберет прочность. Дом просто собирается по принципу конструктора.
Но для застройщиков есть еще одно отличие. И из-за него на сборное домостроение в ближайшие годы будут переходить многие девелоперы, специализирующиеся на массовом сегменте жилья. Отличие заключается в том, что сборные дома строятся в полтора раза быстрее, чем монолитные. Сейчас объясню, почему это важно.
По последним изменениям в законодательстве, девелоперы больше не смогут привлекать к стройке деньги дольщиков. Их средства будут храниться в банке на специальных эскроу-счетах и застройщики будут получать доступ к ним только после передачи квартир новоселам и регистрации ими права собственности (от английского escrow — условный; счет, пользование которым возможно только после выполнения определенных обязательств, в девелопменте — после сдачи дома в эксплуатацию). Один дом — один эскроу-счет, перекидывать деньги на другие объекты и эскроу-счета тоже нельзя.
До момента сдачи дома застройщику придется брать деньги на строительство из других источников — например, с кредитного счета в этом же банке, по которому нужно ежемесячно платить проценты за пользование. Какими будут эти проценты по кредиту для застройщиков, никто сказать пока не может. Чтобы оставить цены на готовое жилье на нынешнем уровне, стоимость банковских средств для застройщика не должна превышать 2-3% годовых. Во всем мире проектное финансирование, ипотека – это дешевые «длинные» деньги. Но в стройке есть много разных факторов и какой из них может внезапно повлечь за собой удорожание, предсказать нельзя. Все расходы, естественно, включаются в конечную стоимость квадратного метра.
Чем быстрее компания построит дом, тем меньше процентов по кредиту она заплатит банку и тем быстрее сможет забрать деньги дольщиков с эскроу-счета.
Скорость строительства
Работая в одну смену, мы монтируем 25-этажную «свечку» за полгода. Еще столько же уходит на отделку и благоустройство. В две смены скорость строительства — примерно 7-8 этажей в месяц.
В монолитной 25-этажке только на каркас здания уйдет год. Это при благоприятных условиях, в том числе погодных. С отделкой — 1 год и 6 месяцев.
Кроме разницы в скорости строительства как минимум в полтора раза, две эти технологии принципиально ничем не отличаются друг от друга. Только при монолитных работах все технологические процессы происходят прямо на стройплощадке. Плюс выполняют их порой не самые квалифицированные рабочие. А в случае сборного домостроения — на заводе. Там изделия изготавливаются в специальных условиях, при нужных температурах и на современном оборудовании. А потом еще и проверяются отделом качества.
На площадке же негативное влияние климата компенсируется различными противоморозными присадками, дополнительным прогревом бетона — все эти мероприятия увеличивают себестоимость квадратного метра жилья.
Все остальное не зависит от способа строительства. Планировки, энергоэффективность здания, любые фасады — все это закладывается еще на этапе проектирования, и возможности здесь одинаковы при любой технологии строительства и для любого застройщика. Поэтому по внешнему виду даже специалисты не отличат сборное здание от монолитного.
Отдельно хочу сказать о шумоизоляции: в современных сборных домах она объективно лучше, просто ввиду конструкции. Звуковые вибрации в монолитных домах передаются по несущим стенам, которые образуют единый каркас. То есть, грубо говоря, весь этот каркас здания — это одна большая деталь. Сборный дом состоит из множества отдельных деталей. А по нашей технологии между перекрытиями дополнительно укладывается специальная межпанельная «постель», которая гасит шумы и вибрацию.
Покупатель хочет быстрее
Чисто экономическая выгода — это причина, по которой на сборное домостроение неизбежно будут переходить застройщики. А есть ли разница для покупателей? Есть. И она как минимум в двух аспектах.
Первое. Из-за быстрых темпов строительства уменьшается кредитная нагрузка не только на застройщика, но и на покупателя. Эта крайне актуально для тех, кто снимает жилье в ожидании переезда в новостройку, или тех, у кого ставка по ипотеке снижается после ввода дома в эксплуатацию. В ипотеку покупают половину квартир в новостройках «Группы ЛСР» в Екатеринбурге.
По результатам исследований наших отделов продаж мы видим, что людям важно переехать как можно быстрее. Они не готовы ждать так же долго, как раньше. В девелопменте тоже проявляется «клиповое мышление» потребителя: все должно происходить очень быстро, в том числе и стройка. Это, кстати, объясняет популярность малоэтажного проекта ЛСР — «Мичуринского». Четырех-, пятиэтажные сборные дома там строятся быстрее, чем любое другое жилое здание в Екатеринбурге. Начинаем строить в начале года, а в конце уже сдаем дом.
Второй момент — заводское качество подготовки стеновых панелей и плит перекрытия. Они идеально ровные: их не надо выравнивать, достаточно прошпаклевать стыки, чтобы поклеить обои или положить плитку. При монолитном домостроении на стройплощадке все происходит вручную: устройство арматурного каркаса, установка опалубки, бетонирование. После этого нужно выровнять поверхность штукатуркой и шпаклевкой, и только потом можно клеить обои.
Не все сразу
Впрочем, не стоит думать, что переход на индустриальное домостроение произойдет завтра. Строительство — одна из самых инертных промышленных отраслей. Более того — не всем девелоперам это надо. В Екатеринбурге есть две основные категории застройщиков, которые с большой долей вероятности продолжат лить монолит.
Первые — компании, которые строят на свои деньги. Таких немного, и это в основном крупняк. У них нет необходимости обслуживать кредиты, а значит, скорость строительства им менее важна.
Вторые — застройщики, которые завязаны на собственные мощности (как «Группа ЛСР» в Екатеринбурге на свой завод ЖБИ). Если у тебя или у твоего генподрядчика есть бетонный узел в каждом районе и ты сам у себя покупаешь бетон, тебе незачем приобретать железобетонные изделия на стороне. Строить собственный завод ЖБИ нецелесообразно — он стоит в сотни раз больше, чем небольшой бетонный завод.
В Екатеринбурге единственный завод ЖБИ входит в «Группу ЛСР». Он полностью обеспечивает потребности компании, при том что загружен всего на 50%. Конечно, это не значит, что строить дома из продукции нашего завода сможет любой застройщик. Для проектирования таких домов и монтажа конструкций необходимы специальные компетенции. Конструкторы, которые устраиваются к нам на работу, переучиваются. Потому что это принципиально иная работа — проектные институты, не владеющие спецификой, не могут проектировать наши изделия. Потому что нужна своя номенклатура на каждое изделие, отдельные файлы для сварочной машины, которая изготавливает арматурную сетку, отдельный файл для разметки панели — где розетка, где закладная. Это чрезвычайно специфическая работа.
Поэтому пока в Екатеринбурге сборным домостроением занимается только «Группа ЛСР». Но, уверяю вас, другие застройщики очень скоро к нам присоединятся. Мы к этому готовы.
