Екатеринбург будут уплотнять еще 40 лет. Новый план реновации города
У Екатеринбурга — большой потенциал для реновации. В существующие границы можно вписать еще 60 млн м2 недвижимости, 40 млн м2 из которых — жилье. К такому выводу пришли авторы урбанисты из бюро MLA+. В недавнем прошлом они плотно взаимодействовали с мэрией и написали для нее Стратегию пространственного развития города, а сейчас работают с местными застройщиками.
Известно, что чиновники обсуждают переформатирование городской ткани, которое естественным образом предотвратит расползание муниципалитета вширь. В компактном Екатеринбурге есть очевидные преимущества: в нем меньше транспорта, а значит — меньше вредных выбросов, более развиты прогулочные зоны. В нем меньше энергопотребление, зато есть смешение функций, уровней достатка и профессий, а значит, там богаче культурная и социальная жизнь.
| Противоположные сигналы начали поступать в последние годы. Стройка на месте лесов и сельхозугодий (пятна розового цвета) на периферии становится все популярнее. По самым скромным подсчетам, планируется построить 20 млн м2 спальных районов. Красным цветом отмечены проекты Greenfield, желтым — уплотнительная застройка и редевелопмент. |
Если так пойдет дальше, считают архитекторы из бюро MLA+, то это грозит уничтожением зеленого пояса вокруг города, огромными затратами на коммунальные сети и дороги и транспортным коллапсом.
Программа реновации, которую запустили в прошлом году в Москве, в регионах пойдет совсем по другому сценарию. Если в столице девелоперы на месте одной снесенной хрущевки строят два новых дома и благоустраивают общественные пространства, то, например, в Екатеринбурге, чтобы проект был рентабельным, пятиэтажку нужно заменить на пять таких зданий.
| В Москве инвестиционная привлекательность земли гораздо выше. |
В Екатеринбурге себестоимость квадратного метра жилья варьируется от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в зависимости от приближенности к центру. При реновации в смету добавляются расходы застройщика на переселение. Это еще плюс 15–20 тыс. рублей даже с учетом увеличения плотности застройки. При таких издержках для строителей квадратный метр на рынке должен стоить под сто тысяч рублей. Исходя из уровня доходов населения, средних цен на недвижимость (72 тыс. рублей) и избытка предложения, понятно, что квартиры в таком доме покупать не будут. Поэтому застройщик закономерно увеличивает объемы застройки, часто жертвуя качественной средой вокруг.
Как объясняют в MLA+, в этих условиях большой риск построить вместо одного ветхого жилья другое.
Андрей Головин, руководитель проектов MLA+:
— Ветхое жилье невозможно заменить новой стройкой, поскольку оно возникает не только из-за использования некачественных материалов, но и из-за невозможности большинства собственников содержать его. Ликвидировать ветхий жилой фонд можно только тогда, когда доходы граждан будут высокими.
Как тогда понимать реновацию? В Екатеринбурге сносить хрущевки вовсе не обязательно. Во-первых, экономика не позволяет это сделать. Во-вторых, пятиэтажные дома сохраняют среду и масштаб застройки.
По мнению градостроителей, тип редевелопмента, который может стать наиболее распространенным в городе, — щадящий. Он увеличивает жилой фонд каждого квартала на 30% за счет надстройки и пристройки к существующим строениям и возведения отдельных зданий на незастроенной земле.
Как поясняют авторы, гибкий редевелопмент возможен в брежневских микрорайонах с неплотной застройкой. Строительство новых домов поможет структурировать пространство и избавиться от пустырей. Такой подход применим и для промзон, где произошло сокращение производственных площадей. Плотность застройки в таких местах может вырасти на 80%.
Наконец, интенсивный редевелопмент — это про развитие промышленных территорий и частного сектора, а также про снос гаражных кооперативов и аварийного жилья. Обновление городской ткани даст в 2,5 раза больше недвижимости, чем было до этого.
Потенциал редевелопмента зависит и от местоположения: интенсивность застройки должна повышаться по мере приближения к центру. Коэффициент застройки также меняется в зависимости от близости к остановкам трамвая и станциям метрополитена.
| Авторы Стратегии пространственного развития Екатеринбурга так видят реновацию в городе. Внутри городской среды достаточно участков даже для интенсивной застройки. |
| На этой карте отмечены зоны, которые используются неэффективно. Именно их городские власти хотят в первую очередь переформатировать. Здесь можно увидеть район Завокзальный, часть площадки Уралмашзавода, территорию Экспо-парка, Цыганский поселок, район Автовокзала, Уктус, Ботанику и участки вдоль набережной. |
Таким образом, в MLA+ считают, что потенциала застроенных территорий хватит Екатеринбургу на несколько десятков лет.
Андрей Головин:
— Расчеты показывают, что в существующем городе можно вместить еще около 60 млн кв. метров новой застройки, 40 млн кв. метров из которых может быть жильем. Большинство проектов комплексного освоения территорий «в полях» существуют пока только на бумаге, так что у города еще остался шанс выбрать правильный путь.
Мэр Екатеринбурга Александр Высокинский не раз признавался, что город будет расти вверх, а не расползаться вширь. В нем появятся точки экономического роста, которые будут соответствовать кварталам с высотной застройкой.
