Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Неправильно вы дольщиков спасаете». На Урале обкатали новый инструмент решения проблемы

12 июля 2018, 18:11
Колонка
«Неправильно вы дольщиков спасаете». На Урале обкатали новый инструмент решения проблемы
Фото: архив 66.ru
Арбитражный управляющий из Екатеринбурга Юрий Попов написал письмо новому уральскому полпреду Николаю Цуканову, в котором объяснил, как избежать коллапса. В колонке для 66.RU он рассказал о новом правовом механизме, который станет спасением для дольщиков всей страны.

Новые нормы статьи 201.15–1 (были установлены законодателем в августе 2016 года) Попов применил первым в России в рамках банкротства ООО «Инжиниринговая строительная компания «Конструктив» (в ХМАО). В письме на имя полпреда Цуканова он сообщил, что судебные акты в процессе устояли во всех инстанциях и дошли до Верховного суда, что говорит о формировании новой правовой практики. Арбитражный управляющий просит организовать при полпредстве рабочую группу и масштабировать кейс с применением новых инструментов закона «О банкротстве».

Юрий Попов, арбитражный управляющий:


— Мы видим, что сроки в банкротствах растут, конфликты, которые выводят людей на улицу и заставляют встать на колени перед камерой, учащаются, а общее число банкротств растет на 7 процентов в год, при том что количество управляющих падает из-за ужесточения правил работы.

Что происходит, когда дом не готов, а застройщик стал банкротом. Закон предусматривает завершение строительства с использованием жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Всегда создается новое юридическое лицо, которому отдается объект незавершенного строительства. И именно участники ЖСК должны достроить свой дом. В ЖСК может прийти инвестор, который вкладывает свои деньги. Здесь чаще всего и возникает проблема отношений инвестора с ЖСК, а право собственности становится предметом споров. В том числе в суде.

То есть при банкротстве застройщика такой механизм, как ЖСК, буксует и проблемы не снимает, а лишь консервирует ее на годы. Получается как в фильме «Гараж»: определить свою судьбу должны члены кооператива, на которых фактически арбитражный суд всю ответственность за объект и перекладывает. А если у ЖСК есть председатель с неоднозначными личностными характеристиками и дольщики, которые упиваются внутренними дрязгами, завершение строительства становится почти невозможным. Ни один инвестор туда не пойдет.

Возможность не попасть в тупик дает применение §7 закона «О несостоятельности при банкротстве застройщиков». На мой взгляд, сегодня это самый эффективный механизм, который позволяет заканчивать проблемные объекты, обремененные дольщиками и арестами. Причем делается все в процессе, который можно ускорять. Сейчас, пройдя этот путь, я понимаю, где и как можно было сокращать временные интервалы. И что важно — этот способ гарантирует соблюдение прав всех участников. Но при этом арбитражные управляющие почему-то не рискуют подавать заявление об использовании данного способа.

У меня был конкретный кейс: дом на 36 квартир, стадия готовности 75%. Было принято решение использовать упомянутые новые нормы закона «О банкротстве застройщика». Принципиальные отличия этого механизма:

— Управляющий проводит не оценку рыночной стоимости объекта, а оценку стоимости прав (!). Она отличается тем, что учитываются: а — обременения, б — аресты и в — сами договорные отношения с дольщиками. Законодатель предусмотрел, что рыночная стоимость и стоимость прав — разные вещи. Здесь важно, как отработает конкурсный управляющий, который должен к этому моменту выявить недействительные сделки, если они были, и сохранить только реальные обязательства. Из реальных прав требований кредиторов первой и второй очереди складывается реальный реестр. Стоимость формируется из первой и второй очереди реестра платежей, плюс текущие платежи. Так и только так, поэтому произвольного подхода к цене, оспаривание которой может затянуться на годы, — нет. Все максимально просто и понятно. В случае с «Конструктивом» получилось 10,6 млн руб.

— Заинтересованное лицо вносит итоговую сумму на счет должника. И получает объект. Судебный акт становится основанием для регистрации права собственности. То есть лицо, входящее как инвестор, получает права, которые все стороны признают адекватными и подтверждает суд. В итоге инвестор вложит еще 10 млн руб., достроит дом и отдаст дольщикам то, должен отдать. Остальным же будет распоряжаться по своему усмотрению.

Мы говорили о защите прав инвестора, но есть и вторая сторона — дольщики. Второе отличие процедуры: при ведении дела по §7 суд формирует специальный реестр участников долевого строительства. Его ведет или управляющий или реестродержатель в силу закона. Этот реестр идет следом за объектом, прикрепляется на всех этапах, и игнорирование зарегистрированных договоров в принципе невозможно. Это гарантирует соблюдение прав дольщиков.