Не отель и не квартира: для кого в Екатеринбурге строят доходные дома

Термин «доходный дом», ассоциирующийся у многих с прозой Достоевского и словами «преступление», «наказание», «Раскольников», «топор» и «старуха», в Екатеринбурге обретает вторую жизнь и более позитивные коннотации. Когда-то каждый доходный дом принадлежал одному хозяину — купцу или заводчику, решившему заняться побочным бизнесом.

После революции их всех раскулачили, а дома национализировали. В Екатеринбурге до сих пор сохранились некоторые из них, поставленные на госохрану как объекты культурного наследия. Доходный дом купца Чувильдина (знаменитый «Косой дом» на набережной), доходный дом Г.В. Уварова (на улице Пушкина, напротив окружного Управления Генпрокуратуры), доходный дом Е.А. Хребтовой на улице Вайнера (его сейчас занимает Управление ПФРФ) — это далеко не полный список зданий.

В советские времена на сдаче жилья зарабатывали по-мелкому, пуская квартирантов в доставшуюся от бабушки квартиру. Эта практика жива до сих пор, но ее, слава богу, вытесняют более современные подходы. Сейчас купить недвижимость в собственность и сдавать ее в аренду можно цивилизованным способом — пользуясь услугами профессионального оператора. Судя по активности застройщиков, в таком виде этот бизнес стал не менее прибыльным, чем когда-то. Только раньше домами владели в основном купцы и заводчики, скупавшие жилплощади целыми домами, а сейчас такие здания по кусочкам продают частным инвесторам.

В Екатеринбурге эта тема набирает обороты в виде нового (да, до сих пор не регламентированного должным образом) формата апартаментов. Как мы помним, этот формат для многих застройщиков стал лазейкой в волшебный мир «псевдожилья», которое не должно отвечать никаким требованиям к гражданскому строительству. У нас есть примеры, когда предприниматели пошли по пути наименьшего сопротивления, воспользовавшись этой лазейкой; а есть примеры совершенно обратные — когда застройщик закладывает в рамках этого формата определенную жизненную философию, делая постоянную жизнь в родном городе такой же приятной в плане сервиса и комфорта, как двухнедельный отпуск в лучших отелях мира.

По сути это полноценный жилой дом с развитой функцией отельного сервиса. При этом частные собственники могут как сдавать свои апартаменты, так и жить в них, пользуясь всеми благами. Потому что управляет этим всем компания из сферы гостеприимства.

Готовый пример симбиоза застройщика современного жилья с отельером — управляющая компания «Огни Екатеринбурга», учредителями которой в равной степени являются «Атомстройкомплекс» и ГК «Юста». О том, как она управляет комплексом апартаментов «Огни Екатеринбурга», мы писали в прошлом году. Сегодня по точно такой же схеме под управление точно такой же компании перешел еще один объект «Атома» — комплекс апартаментов «Артек» около цирка: его обслуживает УК «Артек».

Апартаменты в «Огнях» или «Артеке» — это одновременно и привычные квартиры в центре, и номера длительного проживания для надолго командированных в Екатеринбург. Но сервис, который предоставляет УК на таких объектах, прежде всего имеет отельный характер. При этом воспользоваться им может любой житель комплекса без всяких ограничений.

Из 292 апартаментов «Артека» продано около половины. Еще половина из оставшихся закреплена за УК. И одной из важных функций компании является доверительное управление этими апартаментами. То есть с одной стороны она оказывает услуги отельного сервиса жителям комплекса, а с другой — услугу сдачи в аренду апартаментов отдельных собственников.

По словам Алены Архиповой, некоторые покупатели приобретали и по четыре, и по десять апартаментов, и для них это было просто вложением денег. Отбиваться эти вложения будут либо в виде процента от сдачи в аренду, либо в виде фиксированной ставки, не зависящей от того, заняты ли их апартаменты постояльцами.

Доход напрямую зависит от площади апартаментов. Так, ежемесячная арендная ставка для студии площадью 33 м² составляет 35 000 руб. Годовой прогноз чистого дохода для собственника при этом — 364 000 руб. Для двухкомнатных апартаментов площадью 53 м² эти цифры составят соответственно 45 000 и 606 000 руб. Для трехкомнатных площадью 78 м² — 50 000 и 905 000 руб.

Эти цены находятся где-то в промежутке между посуточной арендой квартиры и проживанием в гостинице. Все устроено очень просто: как любую нормальную гостиницу, забронировать апартаменты можно на любом из крупнейших сайтов-агрегаторов, таких как airbnb.ru или booking.com. При этом возможна как долгосрочная аренда, так и посуточная — естественно, это разные цены. Собственник апартамента получает либо процент от суммы арендной платы, либо фиксированный доход каждый месяц.

Алена Архипова:

— По опыту работы в «Огнях Екатеринбурга», я могу сказать, что этот формат чрезвычайно востребован. У нас редко бывают свободные апартаменты, в основном все забронировано на месяцы вперед. Местоположение «Артека» еще более удобное — здесь есть весь транспорт, включая метро, почти все вузы либо их представительства в шаговой доступности, крупнейший торгово-развлекательный центр через дорогу. Эти апартаменты будут улетать с еще большей скоростью. Поэтому когда меня спрашивают, как мы выбираем, какие конкретно апартаменты предложить в аренду клиенту, и почему именно эти, а не соседние, я теряюсь. У меня нет ответа на этот вопрос, потому что мы никогда не сталкивались с ситуацией, когда была возможность выбрать.

Судя по всему, спрос на подобный сервис и дальше будет расти. А застройщики уже задумались, как бы привнести его в сегмент жилья, где арендаторы (а они есть в каждой новостройке) пока, к сожалению, бесконтрольны и доставляют порой массу неудобств жильцам. Впрочем, и здесь стратегия уже тоже продумана. Третьим объектом в Екатеринбурге, который перейдет в управление компании на базе «Атома» и «Юсты», станет готовящаяся к сдаче первая очередь жилого комплекса «Чемпион Парк». Хотя там часть арендных квартир будет существенно меньше, чем в апартаментных комплексах.