Сразу несколько уральских банков обратились в уральскую палату недвижимости с просьбой подготовить отдельную справку о ситуации на профильном рынке. Поводом стало ужесточение требований к отчетности со стороны ЦБ РФ. Теперь региональные кредитные организации должны доказывать ликвидность объектов, которые попадают к ним в залог.
Чтобы залоговые отделы банков могли аргументировано показать регулятору, в какие сроки реально можно продать залоговые объекты, а также как меняется на местном рынке их стоимость, УПН готовит универсальную аналитическую справку, где рынок недвижимости Екатеринбурга описан в четырех основных разрезах:
- базовые индикаторы и тенденции рынка недвижимости;
- ликвидность и сроки продаж;
- размер операционных расходов на рынке коммерческой недвижимости;
- скидки и дисконты на которые готовы идти продавцы.
Независимые эксперты отмечают, что теперь аудиторы вынуждены будут критичнее подходить к оценке активов. Опираясь на не самые позитивные тенденции рынка, показывающие, что рост стоимости объектов недвижимости остановился, и цены поползли вниз, аудиторы могут оценивать объекты залога дешевле суммы сделки (например: вы берете ипотеку на 3 млн, а банк оценивает вашу квартиру на 2,5 млн). Однако, опрошенные нами эксперты уверены, что этого не произойдет — с точки зрения законодательства заемщики прекрасно защищены. К тому же нивелировать разницу между фактической стоимостью квартиры и ее оценкой всегда будет первоначальный взнос (нижнюю планку которого, вполне возможно, увеличат).
Скорее речь может идти о том, что в ЦБ хотят понимать, с какой скоростью реально будут обесцениваться залоговые объекты и не перестанет ли эта стоимость покрывать суммы кредитов. Потому что, если перестанет, необходимо проводить переоценку банковских портфелей, досоздавая большее количество резервов. Никакому банку это не выгодно: резервы — это деньги, выведенные из оборота и не приносящие доход. Именно поэтому регулятору приходится обязывать региональные банки отчитываться в более строгой форме.
С другой стороны, как говорит мэр Екатеринбурга Евгений Ройзман, «все ведь всё понимают»: очевидно, что в ЦБ просто прочитали колонку-страшилку нашего постоянного автора Виталия Калугина «Должников по ипотеке — выселять безжалостно!» и озаботился ситуацией. Так что мы обратились за комментарием к самому Виталию.
Виталий Калугин, независимый финансовый аналитик:
— В прежних условиях роста любой оценщик завышал стоимость имущества в силу ожидания роста его цены. И те хотелки продавцов, на которых основана статистика УПН, были близки к ценам реальных сделок. Рынок имел ликвидность, а значит — реальную рыночную цену. Теперь в условиях резкого падения ликвидности цены стали совершенно не репрезентативными. Поэтому вот такие «опросные» методы — самые простые для тех, кто дает деньги под залог недвижимости.
Однако, продолжает финансист, это начинание обречено на неудачу. Потому что в случае успеха довольно точно выясниться размер реальных скидок на рынке. И это невыгодно никому — ни оценщикам, ни риэлторам, работающим за проценты от сделок, ни банкам, которым надо будет как-то переоценивать уже имеющиеся залоговые активы.
