4 января 2015, 16:00

Хит 66.ru. Как стать новоселом. Выбираем район для покупки жилья (часть вторая)

По доброй традиции в новогодние каникулы мы публикуем наши лучшие тексты за весь 2014 год. Продолжаем галопом по Европам исследовать жилые районы Екатеринбурга в поисках самого удобного для жизни.

Напомним, мы озаботились темой выбора района для покупки квартиры. Условно поделив Екатеринбург на восемь секторов, соответствующих географическим направлениям, мы сжато описываем каждый жилой район.

Вот наша карта, которую мы разрезали на восемь частей. Следуя по часовой стрелке, мы начали с севера и прошли ровно половину. Продолжаем.

Юг

Автовокзал. Активно застраивающийся район между улицей Большакова и Ботаникой. В 2012 году здесь открыли станцию метро «Чкаловскую», отчего привлекательность и стоимость жилья заметно выросли. Это вариант для тех, кому хочется жить близко к центру, но учтите, что это недешево. Из минусов — стройки здесь будут вестись еще долгое-долгое время. А также непонятна судьба самого Южного автовокзала — мэрия анонсировала было его переезд на Ботанику, но что-то никаких шевелений в этом направлении не происходит. На автомобиле до центра всего одна пробка.

Район Автовокзал ко всему прочему граничит с Ботаническим садом (на фото слева). Хороший вариант прогулок для молодых мам с колясками. Но не более того, поскольку сад открыт только в рабочие дни в рабочее время.

Ботанический. В 1980 году на этом месте был гигантский пустырь. Затем началась массивная застройка, больше десяти лет первые жители утопали в грязи и строительном мусоре. Квартиры здесь получали военные и сотрудники внутренних органов. По такому же принципу, заметьте, начинал строиться и Академический — только более гигиенично. В 2012 году, когда компания «УралЭнергоСтройСервис» воткнула в уже сложившийся жилой массив последний жилой дом по адресу Крестинского, 37, стройки здесь закончились. Ближайшие новые площадки осваиваются на улице Фучика, которая формально относится к району Автовокзал. В основном Ботаника застроена панельными домами высотой до 16 этажей, но кое-где можно найти и монолитные, и даже кирпичные. Жить здесь можно, не выезжая в город, поскольку спальный район оснащен практически всей необходимой инфраструктурой. Но на случай если все же хочется отправиться в центр, есть метро. Которое, как и везде, удорожает стоимость квадратного метра. На машине — две пробки до центра города.

Ботаника имеет множество преимуществ, но и недостатков у нее немало. Два широченных бульвара, например, постоянно заполнены гуляющими, на одном из них есть даже фонтан. Но дотошные урбанисты обязательно спросят: почему же, черт возьми, оба пешеходных бульвара пересекает главная улица района? В современных градостроительных проектах, хочется верить, пешеходному трафику уделяется гораздо больше внимания.

Уктус. Один из немногих оптимальных по соотношению цены и качества районов. Он находится достаточно близко от города, но отделен от него объездной дорогой. Жилье здесь самое разнообразное: и старые дома, и частный сектор, и новостройки, и строящиеся дома. Самые яркие объекты — почему-то долго строящийся «Рубикон» на Щербакова — Лыжников, амбициозный «Каменный ручей» на Щербакова и скандально известные жилые дома на Рощинской. Район находится на двух берегах Исети и Нижнеисетского пруда (а еще именно здесь в Исеть впадает Патрушиха), так что тут много набережных, которые когда-нибудь облагородят (такие планы у города есть). А «Каменный ручей» и вовсе находится вплотную к Уктусскому лесопарку, на котором еще и располагается горнолыжный комплекс.

Это бывший ТРЦ «Екатерининский» на улице Щербакова. Его владелец в ближайшие годы должен благоустроить набережную. На другой стороне улицы Щербакова, напомним, находится самая большая в истории земельных торгов Екатеринбурга территория, отданная под развитие. 25 гектаров земли достались строительной компании Brusnika.

Вторчермет. 2–3-этажные дома послевоенной постройки, пятиэтажные хрущевки, 9–12-этажные дома улучшенной планировки. Новые дома есть напротив 19-го военного городка. Еще один интересный проект, реализация которого вот-вот начнется на Вторчермете, — ЖК «Калейдоскоп» рядом с парком Камвольного комбината. Технологии сборного домостроения представлены жилым домом «Серебряная подкова» от ЛСР. А вот похвастаться большим разнообразием магазинов район ну никак не может.

Елизавет. Этот поселок на один год старше самого Екатеринбурга. Выглядит соответственно. Хотя всей инфраструктурой обеспечен. А еще здесь есть пруд Спартак, по берегам которого обустроены прогулочные дорожки. Однако нельзя назвать Елизавет исключительно жилым районом — жилые дома тут соседствуют с промышленными зонами и цехами, отчасти заброшенными. Есть даже кладбище и СИЗО. Не сказать что все это мешает жить, но оно придает определенный колер имиджу района. Последний жилой дом был построен на Елизавете в 2012 году — ул. Молотобойцев, 5. С кирпичными стенами, между прочим! Больше строек не ведется.

Нижне-Исетский. Химмаш. Еще два старинных района Екатеринбурга. Если вас интересует собственный дом в черте города с хорошей транспортной доступностью, то вам в Нижне-Исетский — он весь только из таких и состоит. Химмаш многими любим за созданный в нем изначально (то есть в военные годы) уют. Главная его улица — Грибоедова — представляет собой зеленющий бульвар, вдоль которого расположены четырех- и пятиэтажные дома. Район нанизан на этот бульвар, как отдельный город в городе. Он действительно живет своей отдельной жизнью — есть даже «Такси Химмаш» с единой таксой поездок по району. Первые этажи жилых домов вдоль главных улиц повсеместно выкуплены коммерсантами, так что и инфраструктура здесь достаточная. Единственный минус — далековато от центра. Но никто из местных на это ни разу еще не пожаловался.

Юго-запад

Юго-Западный — самый близкий к центру города. Начинается сразу за улицей Посадской — а до нее, согласитесь, пешком можно дойти. Здесь много жилых домов самых разных годов постройки и много зеленых зон. Большой больничный городок — нет причин не считать это плюсом. А вот несомненный минус — огромный частный сектор. И не просто частный сектор, а цыганский поселок со всеми вытекающими последствиями в виде наркотрафика. Отселение его ничем не регламентировано, а значит, слишком дорого обходится, чтобы им заниматься. Хозяин любой избушки может заломить любую цену за то, чтобы ее снесли. То есть развитие этого района в обозримом будущем крайне затруднительно.

На этой фотографии отлично видно, насколько эклектичен Юго-Западный район. Огромный парк, огромные новостройки, огромный частный сектор.

Академический. Об этом районе столько всего написано и поспорено, что лень даже начинать. Единственное, на что хотим обратить ваше внимание мы, — на параллели с районом Ботаническим, территория которого тоже когда-то осваивалась комплексно. Строительство Ботаники началось в 1988 году, так что в прошлом году район отмечал юбилей — 25 лет. Строительство Академического началось в 2007 году, четвертак ему стукнет в 2032-м. С некоторой поправкой на современные реалии, стремительно растущие сроки строительства и разницу в площади территорий — вот будущее Академического. А также Солнечного, Широкой Речки и других проектов комплексного развития территорий, предполагающих застройку преимущественно или исключительно жильем.

Мы специально поместили сюда именно эту фотографию Академического. С Ботаникой его не сравнил только ленивый, но в основном сравнение производится по внешним признакам. Между тем у этих проектов схожи сами принципы «продажи» их государству. Конечно, со всеми оговорками об исторических реалиях.

Широкая Речка. Еще пару лет назад мы отнесли бы этот поселок к разделу «Экстремумы». Но сейчас Широкая Речка получила настолько мощный толчок в развитии, что сложно не называть ее самой перспективной территорией Екатеринбурга. Основная ее прелесть заключается в том, что земли здесь не принадлежат одному застройщику, и каждый новый проект решительно отличается от другого. А планы обеспечения района инженерными коммуникациями и ресурсами уже утверждены и исполняются, поскольку и финансирование их тоже согласовано.

Запад

ВИЗ. Старый ВИЗ так же уютен, как Химмаш. При этом район располагается гораздо ближе к центру. Прибавьте к этому непрекращающиеся разговоры о строительстве новой ветки метро и соединении проспекта Ленина с улицей Татищева. Пока наблюдать за всем этим очень интересно, но во что выльются эти разговоры, будет ясно только ближе к футбольному чемпионату 2018 года. Новых строек здесь — раз два и обчелся: ближе к стадиону строятся ЖК «Булгаков» и «Крылов», а с западной стороны — одна «свечка» от «НКС Девелопмент» и еще одна небольшая стройка на месте бывшего частного сектора. Кроме того, несколько площадок осваивается в южной части района. А большие стройки закончились со сдачей в эксплуатацию последних домов микрорайона ВИЗ Правобережный.

Все дело в том, что дальнейшее развитие невозможно без больших вложений в инженерные сети, в частности, канализацию. Настолько больших, что в ближайшие годы городскому бюджету их не потянуть. Надеялись выжать деньги из федерального бюджета под сурдинку проведения «Экспо-2020», но не получилось. Так что пока все замерло (либо строится с увеличением нагрузок на уже существующие сети). А зря: этот район по праву считается самым экологически чистым — роза ветров в Екатеринбурге такова, что дует преимущественно с запада на восток. А теперь посмотрите на карту: для жилья хороши все районы, расположенные СПРАВА от зеленых массивов! Так что когда на ВИЗе решат судьбу центральной канализации, спокойной жизни обитателей Правобережного придет конец.

До этого рубежа ВИЗ Правобережный дошел в 2007 году и с тех пор ни разу его не перешагнул. Единственная новая стройка, которая появилась за эти годы дальше на запад, — «свечка» от «НКС Девелопмент», которая, как считает застройщик, не особо увеличит нагрузку на сети.

Северо-запад

Заречный. Еще один довольно уютный и относительно близкий к центру район. Новостроек здесь нет (кроме только-только стартующего проекта «Форум-групп» «Ольховский парк»). В основном здесь высотные (9–16 этажей) дома улучшенной планировки и «спецпроекты». В районе УрГЮА и УрГУПС остались пятиэтажные хрущевки. Интерес с точки зрения новой застройки представляет южная часть района — старые каменные двухэтажки, частный сектор и пустыри. Она находится на другом берегу от жилого комплекса «Адмиральский», и от него к ней со временем должен перекинуться мост.

При всей своей уютности микрорайон Заречный — это густонаселенный, расположенный близко к «Таганскому ряду» жилой массив. Не стоит питать иллюзий об уединении здесь.

Сортировка. Здесь есть как старое, так и новое (например, ЖК «Прогресс») жилье. И несколько новостроек от компаний ЮИТ, «Атомстройкомплекс», «Стройтэк» и других. Существенный минус заключается в том, что район зажат между железнодорожными путями и окружающими их промзонами. Но самое главное — это рынок «Таганский ряд» и то, что его многочисленные продавцы живут рядом с работой. Они не требуют излишнего комфорта проживания и готовы довольствоваться малым, создавая коммуны в съемных квартирах — лишь бы сэкономить. В недрах Сортировки даже есть свой чайна-таун, где все вывески написаны на китайском языке, а русской речи не слышно вовсе.

А это сам «Таганский ряд». Направо — Заречный, налево начинается Сортировка. Работники рынка обитают и там, и там.

Резюме

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Где купить квартиру — это очень личный вопрос для каждого. Главный фильтр — это привязанность человека к конкретному району, его инфраструктуре — садики, школы и прочее. Если это не важно, то следующий вопрос — цена. Когда эти вопросы более или менее понятны, остается два-три района, между которыми и выбираешь.

Каждый, кто выбирает, где купить жилье, руководствуется собственными мотивами и решает свои цели. В основном мы привязаны к конкретному району тем, что именно там живут родственники, находятся нужные садики и школы и так далее. Если ваши родители живут в Пионерском поселке, и они согласны забирать из детсада детей не позже 18:00, в то время как вы не можете приезжать с работы раньше семи — вам вряд ли есть смысл искать жилье где-то еще.

Николай Савин, руководитель центра недвижимости «МАН»:

— Каждому подходит свое место. Есть универсальные места — такие как центр, — которые походят большинству. А есть привязанность человека к какому-то району, где он родился, женился, где живет его родня, дети, родители, где находится садик, школа, поликлиника, и тут уже не важно, насколько квартиры здесь дешевле, чем в другом районе.

Все обозначенные нами районы достаточно большие по площади, и в разных их концах может отличаться уровень насыщения инфраструктурой. Мы придумали, как измерить градус инфраструктурности, посмотрите. Эти цифры, конечно, в известной степени условны, но дать общее представление они смогут.

Все больше людей отдают предпочтение новостройкам. В этом случае вряд ли удастся найти квартиру в центре. Если же найдете — это, скорее всего, будет точечная застройка. Полноценные девелоперские проекты можно реализовывать лишь на полноценных земельных участках, где можно уместить не только жилые дома, но и торговую и социальную инфраструктуру. В такие большие форматы уходит большинство крупных застройщиков.

Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika в Екатеринбурге:

— Сегодня реализовать полноценный девелоперский проект в центре невозможно. Он в любом случае будет располагаться ближе к окраинам, пусть и в хорошей транспортной доступности. Работа на больших земельных участках позволяет, во-первых, реализовать интересные идеи. Во-вторых, подойти к освоению территории комплексно, насытив ее инфраструктурой. Причем новой, а не старой.

Участок застройки должен быть не менее трех гектаров. Если застройщик обещает вам в будущем детский сад рядом, большой гипермаркет и прочее, а участок под застройку при этом меньше гектара — не верьте. Это все бла-бла-бла. Он отвечает только за свой клочок земли, где воткнет свой дом, гордо именуемый Жилым Комплексом. Все остальные проблемы станут вашими. В любом случае надо ходить не только в офисы продаж, но и на стройки, и спрашивать там об инфраструктуре нового дома. Но при этом надо помнить, что у застройщика могут быть серьезные планы на обеспечение вас комфортной жизнью, только если у него достаточно земли для этого.

Фото: gelio.livejournal.com
Чтобы получать лучшие материалы дня, недели, месяца, подписывайтесь на наш канал. Здесь мы добавляем смысла каждой новости.