4 января 2015, 11:00

Хит 66.ru. Как стать новоселом. Выбираем район для покупки жилья (часть первая)

По доброй традиции в новогодние каникулы мы публикуем наши лучшие тексты за весь 2014 год. Сегодня в два захода еще раз рассказываем о том, где в Екатеринбурге жить хорошо.

Кому-то этот текст совсем не нужен, потому что он и так знает, где хочет жить. Но весь наш спецпроект «Как стать новоселом» — для людей сомневающихся. Ищущих. Для тех, кому мы можем помочь в поисках.

«Где в Екатеринбурге купить квартиру» — это спор из любимого многими цикла «О вечном». Тем не менее зачастую такие споры носят хаотичный характер, поскольку никому и в голову не приходит однажды потратить вечер на то, чтобы сесть и разобраться, какой район что собой представляет. Мы это сделали.

Конечно, если рассказывать про каждый жилой район в отдельности, то в нашем тексте будет 40 тысяч знаков и его с удовольствием опубликуют в каком-нибудь другом интернет-издании, где редакция считает, что такие тексты читают от начала до конца. А мы этого очень не хотим. Поэтому мы взяли большую карту Екатеринбурга, развернули на полу, выровняли ее по компасу и просто разрезали, как торт, на восемь секторов.

Вот карта, которую мы используем в собственных сервисах по подбору недвижимости. Просто выберите в форме поиска местоположение «Екатеринбург» и нажмите кнопку «район».

Конечно, на нашем торте есть четыре вишенки — Среднеуральск, Верхняя Пышма, Березовский и Арамиль. Это города, которые вплотную примыкают к Екатеринбургу. Со сложившейся инфраструктурой и давно имеющимся транспортным сообщением с областным центром. В плане транспортной доступности на первом месте, безусловно, Верхняя Пышма, находящаяся ближе остальных сателлитов к конечной станции метро. Прибавьте к этому разговоры о грядущей большой стройке на северном Эльмаше, которую задумал главный инвестор Верхней Пышмы «УГМК-Холдинг», — в эти планы входит и строительство ветки наземного транспорта, который свяжет Эльмаш с Пышмой.

В эти города-спутники давно вошли крупные ритейлеры, так что с торговыми точками проблем нет. Социальная инфраструктура где-то вполне, а где-то со скрипом, но успевает за торговой. Но, как правило, она обеспечивает лишь существующий жилой фонд, несмотря на то что в пригородах Екатеринбурга много новостроек от самых именитых девелоперов. Среднеуральск: «Атомстройкомплекс» и «Форум-групп». Верхняя Пышма: «ЮИТ Уралстрой» и «Астра Инвест». Березовский: Brusnika. Арамиль: «Виктория Инвест». Это лишь некоторые компании.

Есть много резонов купить квартиру в городе-сателлите. И самый главный из них — цена квадратного метра. Но давайте оставим эту тему на «когда-нибудь потом», и вернемся в Екатеринбург.

Экстремумы

В математике так называют минимальные и максимальные значения функции. Некоторые системы статистического анализа отбрасывают их из исследований, потому что они добавляют данным лишнего «шума». Так же сделаем и мы, лишь вскользь коснувшись этих значений.

Речь идет, с одной стороны, о самом центре города, у которого свой, особый путь развития, а с другой стороны — о многочисленных поселках и отдаленных районах в черте города. Таких как Садовый, Северка, Калиновский, Чусовское Озеро, Совхозный, Горный Щит, Полеводство, Шабровский, Рудный, Исток, Малый Исток. Они никак не развиваются, кажется, замерев в ожидании крупных инвесторов, либо уже закончили развитие в своих, небольших масштабах. Кое-где есть отделения «Пешеходной Почты России», везде — магазинчики, и обязательно — автобусное сообщение. Потому что жители этих районов в основном ездят на работу в центр.

Сам же центр все больше превращается из места жизни в место работы. Шумный ночью и задыхающийся днем.

Николай Савин, руководитель центра недвижимости «МАН»:

— Именно в центральном районе находится массовый спрос на недвижимость. При этом в Екатеринбурге исторически сложилась ценовая политика, при которой в центре жилье самое дорогое, а чем ближе к окраинам — тем дешевле. Именно в центре, а не на окраинах, находятся богатые кварталы. Но кому-то нужна пешеходная доступность к театрам и улице Вайнера, и он готов за нее заплатить, а кому-то это вовсе не нужно. И каждый руководствуется своими целями и задачами.

Так что, конечно, многие из тех, кто задумывает купить квартиру, в первую очередь рассматривают вариант центра. Большинство откладывают покупку, приценившись. Есть любители купить и обустроить квартирку где-нибудь в уцелевшей от застройки хрущевке, спрятавшейся на заднем плане и утонувшей в зелени. Если так, то старайтесь, чтобы рядом было много таких пятиэтажек. Это увеличивает вероятность того, что в один прекрасный день ваша территория не пойдет под отселение — просто потому что отселить пять домов в пять раз дороже, чем один. Впрочем, если вы готовы в любой момент начать торговаться с «решалами» от какого-нибудь крупного застройщика, это ваш выбор.

Жители вот этого чудесно сохранившегося дома могут и не подозревать, что на их землю уже положил глаз кто-нибудь из крупных инвесторов. (Если знаете адрес дома на фотографии — ставьте «лайк» внизу материала!)

Что касается новостроек в центре — это всегда точечная застройка. А значит — тесный двор, минимум парковочных мест (и все платные) и много пыли в воздухе. Плюс зачастую шум улицы, даже если окна не выходят на нее.

В соседних с центральными районах, как правило, есть большой выбор жилья самого разного времени постройки. Мы по-прежнему рекомендуем обратить особо пристальное внимание именно на новостройки, поскольку технологии уходят вперед все быстрее, и современные дома отличаются от тех, что построены 10–15 лет назад, примерно так же, как те отличаются от послевоенных. Кроме того, в районах «ближней периферии» застройщикам обычно достаются участки земли, достаточные для создания качественной инфраструктуры.

Самые окраины — это места с наилучшей экологической обстановкой. Кроме того, мы видим, как самые интенсивно застраивающиеся территории потихоньку обеспечиваются улично-дорожной сетью. И даже если строительства дорог приходится ждать от городских властей дольше, чем строительства жилья от застройщиков, можно быть увереным, что эти дороги все равно рано или поздно появятся. Планы могут меняться — например, улицу Щербакова строили-строили, расширяли-расширяли, а в итоге переключились на продолжение Московской. Но при этом из генплана Щербакова никуда не делась.

Ну а теперь давайте пройдемся по нашим восьми кускам торта «Екатеринбург». Итак, по часовой стрелке.

Север

Уралмаш и Эльмаш. Старые добрые знакомые. Символы Свердловска-Екатеринбурга. Настолько мощные, что о бесчисленных плюсах и минусах можно спорить до хрипоты. В последние годы на Уралмаше и Эльмаше стали высвобождаться территории под застройку все больших площадей. Сейчас здесь представлены такие застройщики, как «Атомстройкомплекс», «ЮИТ Уралстрой», ЛСР со своим масштабным проектом «Калиновский». В ближайшее время Brusnika заявит о новом проекте в районе Новаторов — Ломоносова. К торгам готовится большая территория на улице 22-го Партсъезда. В старых, довоенных районах, где и лифтов-то никогда не было, появляется жилье нового качества — батареи с термоголовками, горизонтальная разводка и прочее. Новостройки появляются одна за другой, остается лишь следить за новостями.

Видовые характеристики в уралмашевских высотках порой навевают грусть. Или, наоборот, вдохновляют — кого как. Во всяком случае многоэтажек строят тут все больше.

Завокзальный. Вот уж от чего любого надо уберечь, так это покупать квартиру здесь. Редевелопмент всей этой территории уже утвержден на градсовете и одобрен властями разного уровня. Если этот проект действительно выстрелит, то на его реализацию уйдет больше десятка лет. И до расселения существующего жилья дело дойдет в последнюю очередь. В итоге из района получится конфетка, но хотите ли вы все эти годы жить на стройке?

Вокзальный. Этот район уже давно начал медленно перестраиваться. По генеральному плану, район должна пересечь широкая улица, которая на момент закладки называлась Европейской, сейчас — Героев России, но его строительство уперлось в территорию железнодорожной станции Екатеринбург-Товарный. Как гласит предание (а я считаю, что эту волшебную фразу можно вворачивать всегда, когда речь заходит о РЖД), когда-нибудь эта станция отсюда съедет, что откроет небывалые перспективы для гражданского строительства. За вычетом участка под дорогу эта территория почти так же велика, как площадка «УралЭнергоСтройКомплекса» «Первый Николаевский» неподалеку. Знаменитый проект 61-этажных жилых небоскребов. Вот такое соседство.

Лодочная станция — один из главных и неоспоримых козырей Вокзального района. А в скором времени здесь должна появиться еще и развязка улиц Гражданская и Челюскинцев, проектирование которой УГМК ведет в рамках застройки территории Мукомольного завода.

Северо-восток

Пионерский. На протяжении нескольких десятилетий здесь появлялись все новые и новые стройки. И сейчас район представляет собой все многообразие выбора жилья. И продолжает застраиваться. Ветхое жилье расселяется все быстрее, а новостройки все наступают и наступают.

Восток

Втузгородок. Наиболее приближенный к центру район в этом направлении. Ограничен с юга железной дорогой, перебраться через которую можно либо в объезд, либо пешком. Соответственно, со стороны улицы Блюхера и УГТУ жизнь кипит (в том числе и студенческая, учтите!). А после улицы Малышева — чем южнее, чем тише, глуше и аутентичнее. Но как раз с юга район и застраивается двумя мощными жилыми комплексами — «Университетский» и «Библиотечный». Так что выбор тут есть как на вторичном рынке, так и среди нового жилья.

Втузгородок — район старый и зеленый. Строительство ведется лишь в южной части. Это слишком близко к центру, чтобы быть дешевым.

Синие Камни. Закрытый со всех сторон район с одним-единственным въездом-выездом. Панельные дома, если посмотреть со стороны, образуют что-то вроде крепости. Когда-то и тут был поселок-«нахаловка», где каждый строил свой частный дом как хотел. Первые многоэтажки появились тут в семидесятых, а полностью район застроился в 1990-х годах. Это тоже полностью сформировавшийся на многие годы вперед городской организм. Стоит покататься по его закоулкам и погулять по дворам, чтобы прочувствовать, чем он живет.

Синие Камни (на переднем плане) выглядят отдельным островом. Или крепостью. Или гетто. Последнюю версию, кстати, здорово отыграл соседний ТРЦ «КомсоМолл» в своей рекламной кампании (на фото он слева, строение с оранжевыми вставками).

ЖБИ. Еще один преимущественно панельный микрорайон, застроенный в первой половине 1980-х. В отличие от Синих Камней, ЖБИ активно развивается за счет редевелопмента территории завода, где теперь строится жилой квартал «Рассветный» (застройщик — ЛСР). Те же самые сборные дома, но по новой, питерской технологии. Теперь здесь богатый выбор жилья в панельных домах разных поколений, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Тут есть где погулять, много магазинов и школ.

Синие Камни остаются слева, а это — ЖБИ. Фото сделано еще до того момента, как ЛСР вышла на свою площадку «Рассветный».

Юго-восток

Парковый. Это район, где очень много хрущевок, а также есть качественные кирпичные дома с недешевыми квартирами. Еще здесь много зелени (поблизости ЦПКиО имени Владимира Маяковского) и трамвайное сообщение с центром города. Это только в центре трамваи зачастую стоят наравне со всеми, а здесь линия выделена из общего потока. На автомобиле отсюда легко можно выскочить на улицу Машинную, Россельбан, Объездную. Многие так через Парковый и выскакивают из центра города, так что в часы пик здесь качественные пробки. Тем не менее район очень закрытый и камерный.

А эти здания — не характерные для Паркового, хоть и находятся здесь.

Сибирский тракт, Лечебный, Птицефабрика, Компрессорный. Эти жилые районы находятся уже в большем удалении от центра города, хотя по Сибирскому тракту ходит аж шесть маршрутов общественного транспорта. При этом, если у Лечебного весьма отдаленные перспективы, то всестороннее развитие Компрессорного уже заявлено. Район расширится как минимум вдвое, здесь появится новое жилье с инфраструктурой, что поднимет стоимость жилья старого. Птицефабрика же окажется на границе с «городом-блином», строительство которого намечается в районе международного выставочного центра. И длиться эта стройка будет, судя по тому, как долго запрягают, не один десяток лет.

Кольцово. Очень неоднородный район, разрезанный железной дорогой на три примерно одинаковые по площади части. Одна представляет собой частный сектор. Вторая — завод ЖБИ плюс несколько жилых домов. Интерес представляет третья часть, находящаяся ближе всего к аэропорту и включающая в себя и старое, и новое, и строящееся жилье. Кольцовские стройки можно, не видя на карте, узнать по названиям: «Спутник», «Кольцовский», «Авиатор», «Дельтаплан». Да и остановки здесь: «Бахчиванджи», «Испытателей», «Авиагородок»… Своя романтика. Плюс садики и школы в нужном количестве.

В микрорайоне Кольцово стоит купить квартиру где-нибудь на верхних этажах. Потому что вид на аэропорт чаще всего завораживает.

Продолжение читайте здесь!

Фото: gelio.livejournal.com