Как стать новоселом. Из чего строят дома в Екатеринбурге
Первая публикация нашего нового спецпроекта «Как стать новоселом» совпала с началом лета, и мы решили рассказать в ней о том, почему именно летом выгодно покупать квартиру. Деловая активность падает, цены замирают, застройщики, чтобы не уронить продажи, придумывают спецпредложения. Тут-то и ловите их тепленькими.
Сегодня давайте обсудим, из чего будет построен дом, квартира в котором вам достанется. Какие могут быть варианты?
По большому счету существует лишь три способа построить многоквартирный жилой дом. Первый способ — монолитно-каркасный. Это когда с применением системы опалубки и бесперебойных поставок жидкого бетона заливаются колонны и межэтажные перекрытия, а затем перегородки заполняются каким-нибудь другим строительным материалом. Например, кирпичом. Чаще — твинблоками.
Второй способ — собрать дом из уже готовых железобетонных конструкций. Все мы знаем завод ЖБИ, давший имя целому жилому району. Вот он их и производит. А строит такие дома Группа ЛСР, в которую он входит. Это питерская компания, которая купила несколько строительных предприятий в Екатеринбурге, модернизировала их, взяла на руководящую должность бывшего замглавы города по капитальному строительству Владимира Крицкого и по итогам 2013 года уже заняла 14,25% рынка.
Третий способ — построить дом из кирпича. Способ самый экологичный, самый трудоемкий и самый дорогой.
По данным Уральской палаты недвижимости, доля кирпичных домов в общем объеме строительства исчезающе мала. Слишком дорого обходится. А цена жилья у нас такова, что строить еще дороже означает не продать. Если по итогам 2012 года кирпичных жилых зданий было 11%, то в этом году их уже всего 4%. И спрос на такие объекты тоже очень мал — цена делает их элитными, а у нас принято достигать «элитности» набором совершенно других качеств. Потому что если ты строишь дом в самом центре и нашпиговываешь его современными системами охраны и другими сервисами, тебе совершенно не обязательно возводить его из кирпича.
Так что статистика подтверждает, что большинство из нас совершенно не интересуются кирпичными домами. Из основного строительного материала кирпич превратился в надежный, фундаментальный и экологичный способ построить индивидуальный жилой дом. Для себя.
По мнению экспертов, для простого потребителя основное отличие кирпича заключается в том, что строить из него дороже. А особой разницы между двумя другими способами строительства покупатель не видит.
Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:
— Совсем не много потенциальных покупателей, которые предъявляют требования к конструктиву здания. Главное для покупателей — цена и место, особенно для молодежи до 32 лет. Любители кирпича — люди более взрослые, пожившие в разных домах или доверяющие проверенным временем материалам.
Алексей Осинцев, директор по развитию компании «Этажи» в Екатеринбурге:
— Сегмент рынка, для которого важен материал строительства, ничтожно мал. Для всех остальных важна цена, скорость сдачи, возможность заехать сразу после сделки — то есть чистовая отделка. Плюс инфраструктура. А кирпич в Екатеринбурге все равно никто никогда не клал лучше, чем Верпатов (Владимир Верпатов, директор строительной компании «Чусовское озеро», построившей такие кирпичные дома, как Белинского, 86, Тверитина, 38, 42, 44, Мичурина, 239, — прим. редакции).
| В кирпичных домах «Чусовского озера» (многоэтажки на переднем и на заднем плане) стены настолько толстые, что в некоторых квартирах запроектированы камины. Естественно, количество клиентов, которым нужна именно такая квартира, очень невелико. Да и стоят такие квартиры недешево. |
Так или иначе, по данным Уральской палаты недвижимости, три технологии домостроения делят строительный рынок на вот такие далеко не равные доли:
| Инфографика Виктора Логинова (по данным Уральской палаты недвижимости). |
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Кирпичные дома уходят в прошлое. Еще в 2012 году их доля была 11%, а сейчас уже 4%. А при выборе между панелью и монолитно-каркасным домом приоритеты покупателей в экономклассе не столь акцентированы. Тем более что в последнее время многие панельные дома реализуются по так называемой бесшовной технологии, когда панель облицовывается утеплителем и штукатурится. Внешне такой дом не отличается от монолитной конструкции. В домах более высокого класса в основном используется монолитная технология.
Бесшовную технологию использует в своих сборных домах ЛСР. Кроме приличного внешнего вида она позволяет строить из бетонных деталей жилые дома высотой до 25 этажей. Первый дом этой серии в Екатеринбурге — ЖК «Березовая роща» рядом с Академическим. Далее компания тиражирует технологию на бывшей площадке завода ЖБИ (ЖК «Рассветный»).
Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость»:
— Основное и принципиальное отличие сборного домостроения в том, что все детали изготавливаются и обрабатываются на заводе. В отличие от монолитного домостроения, где переход бетона из жидкого в твердое состояние осуществляется на открытом воздухе. Это отличие — основная причина того, что сборный железобетон не деформируется в первые годы после сдачи дома. Все остальные характеристики сборного и монолитно-каркасного домов практически не отличаются. Например, шумоизоляция. В монолитных домах ударные звуки слышно на всех этажах из-за того, что весь каркас дома представляет собой единое целое. А в сборном железобетоне звук хорошо распространяется по технологическим каналам, если они некачественно заделаны.
Действительно, шумоизоляция — слабое место и панельных, и монолитных домов. Особенно это чувствуется в только что сданных домах, которые еще не заселены полностью, и обилие пустых помещений только усиливает акустику.
Алексей Осинцев:
— Единственный застройщик в Екатеринбурге, который обратил на это внимание, — это Brusnika, которая нашла хороший способ шумоизоляции. Они применяют европейскую технологию «плавающих полов», которая заметно усиливает звукоизоляцию перекрытий. Квартиры становятся бесшумными, тихими и спокойными.
Однажды мы были на экскурсии в жилом комплексе компании Brusnika на улице Красных Героев в Березовском. И нам демонстрировали эти полы, которые и в самом деле гасят такие звуки, как, например, цокот каблучков.
Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika в Екатеринбурге:
— Такой эффект достигается за счет того, что в стяжке пола прокладывается дополнительный слой шумоизоляционного материала «Полифом-Вибро» производства Венгрии. Он способен поглотить до 23 децибел громкости звука. Шумоизоляция размещается между плитой перекрытия и полом таким образом, что бетонная стяжка, уложенная на нее сверху, напрямую не контактирует ни с плитой перекрытия, ни со стеной. В результате вибрация между квартирами не передается. Скоро мы откроем демо-этаж в «Каменном ручье» — приезжайте, сами все увидите.
| «Каменный ручей» сегодня можно назвать, пожалуй, флагманским проектом нового для Екатеринбурга застройщика. |
Технологически Екатеринбургские строители, проповедующие монолитно-каркасное домостроение, ничем не отличаются друг от друга. Разница может быть лишь в материале, из которого делаются перегородки и внешние стены. Рабочим удобнее иметь дело с легкими и габаритными твинблоками — тогда строительство идет быстрыми темпами. Но кое-где применяют кирпич. Например в «Академическом» — флагмане отечественного комплексного строительства.
Борис Шварц, генеральный директор группы компаний «Виктория», генподрядчика одного из кварталов «Академического»:
— Весь «Академический» строится одинаково: монолитный каркас и кирпичные ограждающие конструкции. И это большая ошибка. Потому что, во-первых, получается дороже. Во-вторых, дольше. В-третьих, низкое качество стен, приходится потом расходовать большее количество штукатурных смесей, что снова ведет к удорожанию. Но это их принципиальная позиция, Алексей Петрович считает, что из кирпича строить лучше.
Алексей Петрович Воробьев, генеральный директор «РСГ-Академическое», — человек старой закалки. Держит марку. Но на подавляющем большинстве других строек от кирпича предпочитают отказываться.
Борис Шварц:
— Я построил свой последний кирпичный дом на улице Санаторной, 19, четыре года назад. И возвращаться к применению кирпича больше не собираюсь. Твинблок и аналогичные материалы кладутся быстрее, они более технологичны. Да и производство керамических материалов тоже не стоит на месте. В ближайшие годы в районе Каменска-Уральского обещают построить завод по производству керакама — блока большого размера, с хорошей несущей способностью и с такой теплоэффективностью, что можно не использовать утеплитель.
В регионе два ведущих производителя твинблоков — завод «Атомстройкомплекса» «Теплит» и челябинское предприятие «Инси». По словам строителей, продукция их примерно одинакова как по цене, так и по качеству. Так что проблем с материалом для стен нет.
Екатерина Стариченко, пресс-секретарь корпорации «Атомстройкомплекс»:
— В многоэтажном строительстве для выполнения внешних стен мы используем облицовочный кирпич, производимый на нашем заводе строительных материалов SiMat в Каменске-Уральском. Главная особенность таких фасадов — это долговечность, со временем их не придется ни мыть, ни подштукатуривать. В качестве перегородок (в том числе и внешних) в монолитном каркасе применяем твинблоки нашего производственного предприятия «Теплит». Их пористая структура обеспечивает отличную шумо- и теплоизоляцию, морозостойкость и энергоэффективность здания. Кроме того, все малоэтажные микрорайоны мы строим полностью из твинблоков. Монолит при этом был и остается самым оптимальным вариантом для возведения высоких зданий.
Расчетный срок эксплуатации монолитных домов вдвое больше, чем у панельных, и такой же, как у кирпичных, — 100 лет. Притом что себестоимость такого строительства значительно ниже, чем из кирпича, а ведется оно гораздо быстрее.
Кроме того, в монолите, как и в многослойной кирпичной кладке, отсутствуют стыки и швы — в отличие от сборных конструкций, где они закрываются утеплителем, а затем штукатуркой, отчего технология и называется «бесшовный фасад».
| Стандарты строительства, слава богу, меняются. Большинство компаний остановились на монолитно-каркасном домостроении, что уравняло их в качестве жилья. Теперь конкурентную гонку выиграет тот, кто первым проявит повышенную заботу о будущих жильцах. ЖК «Малевич» (на этом рендере) компании «Пред групп» и ЖК «Каменный ручей» компании Brusnika в этом плане хотя бы можно сравнивать между собой. К примеру, оба застройщика выбрали архитектурное бюро «ОСА» в качестве проектировщика. |
Ну вот, это все о конструктиве. Дальше идет утеплитель и фасад, и тут всякий застройщик изгаляется как хочет. У «Атомстройкомплекса» и «УГМК-Холдинга», например, в структуру входят заводы, производящие облицовочный кирпич. Конечно, эти предприятия надо постоянно обеспечивать заказами, и застройщики обеспечивают. Так что многие объекты АСК можно легко узнать по внешнему виду.
Компания Brusnika, наоборот, старается не привязываться ни к какому конкретному производственному предприятию — это дает свободу уже на стадии проектирования, потому что только от архитектора зависит, как будет выглядеть будущий дом.
Кто-то, как, например, «Виктория Инвест», умудряется построить стилизацию под средневековый замок (мы имеем в виду ЖК «Камелот», о котором мы писали зимой). И уделяет внимание мелочам. Во второй очереди «Камелота», например, хоть и горизонтальная разводка, но подводка к радиаторам идет не из пола, а через стену. Штраба в несколько сантиметров и пара соединительных конструкций делает квартиру дороже на какие-то смешные тысячные доли процента, но позволяет владельцу укладывать ламинат, не выпиливая пазы для труб. Brusnika, кстати, изначально делает точно так же.
Алексей Осинцев:
— Есть еще один нюанс, который делает проживание в доме более комфортным, — светопрозрачные входные группы. В Екатеринбурге такие есть в ЖК «Малевич» от «Пред Групп» и во всех объектах компании Brusnika. Причем в «Малевиче» даже учтено, на какую сторону света должен выходить подъезд, чтобы солнца было гарантированно больше. Я считаю, что этот небольшой штрих — хорошая иллюстрация того, что застройщики поворачиваются лицом к людям. Потому что чистый и светлый — даже с выключенным освещением — подъезд заряжает оптимизмом.
Впрочем, давайте считать последнюю реплику эксперта неким спойлером. О том, что обязательно, а что желательно должно быть в доме, об основных принципах организации личного и общественного пространства и о том, какие застройщики что предлагают сверх этой программы, мы поговорим в одном из следующих выпусков спецпроекта «Как стать новоселом». Следите за эфиром!
